Achat en viager à Marseille : opportunité ou pari risqué ?
À Marseille, l’achat en viager redevient une piste sérieuse pour les investisseurs en quête de placements alternatifs. Moins cher à l’achat et souvent situé dans des quartiers prisés, ce type de transaction suscite autant d’enthousiasme que de méfiance. Un petit point sur les avantages, les risques, les prix pratiqués et les profils d’acheteurs. Ceci dans une ville où les seniors sont nombreux et l’immobilier toujours dynamique.
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Achat en viager à Marseille : opportunité ou pari risqué ?
Acheter en viager à Marseille, longtemps perçu comme marginal, retrouve de l’intérêt en 2025 à Marseille. Avec un marché immobilier marqué par des prix encore hauts dans de nombreux arrondissements. Le viager offre une alternative pour acheter à moindre coût, tout en misant sur le temps. Mais cette formule est-elle véritablement avantageuse pour l’acheteur comme pour le vendeur ?
Un marché marseillais propice au viager
Marseille compte plus de 15 % de personnes âgées de plus de 65 ans (source : INSEE, 2024). Le soleil de la côte attire encore. Soit un vivier important de vendeurs potentiels pour des viagers occupés. De nombreux biens dans les 6e, 7e ou 8e arrondissements sont disponible sous cette forme. Ces quartiers sont parmi les plus prisés de la ville. Mais leur prix au m² peut dépasser les 5 000 €. En viager, un bien similaire peut s’acquérir avec un bouquet de 150 000 € et une rente mensuelle d’environ 800 €, soit bien en dessous du prix du marché libre.
Une formule qui séduit les investisseurs patients
Le principal avantage pour l’acheteur réside dans la décote importante appliquée au bien. En échange du droit d’usage par le vendeur jusqu’à son décès (viager occupé) ou son départ (viager libre). Pour un bien évalué à 300 000 €, la décote peut aller jusqu’à 40 %. Selon l’âge du vendeur. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à long terme, avec un effort de financement progressif.
Cependant, il faut accepter une incertitude majeure que constitue la durée de l’occupation. Un vendeur de 75 ans a aujourd’hui une espérance de vie moyenne d’environ 13 années supplémentaires (source : INED, 2024). Le rendement se calculera qu’a posteriori.
Risques juridiques et aléas humains
L’achat d’un appartement ou la vente d’une maison en viager n’est pas exempt de risques. Outre l’incertitude sur la durée, des litiges peuvent survenir sur la jouissance du bien, son entretien ou la réévaluation de la rente. Il est essentiel de passer par un notaire d’expérience et de prévoir des clauses précises. Un autre point de vigilance : la fiscalité. Les rentes viagères versées ne sont pas déductibles pour l’acquéreur. Et les droits de mutation s’appliquent sur la valeur du bien décotée.
Pour qui est-ce intéressant à Marseille ?
Le viager attire des investisseurs avertis, souvent déjà propriétaires. Souvent à la recherche d’un placement patrimonial sécurisé sur le long terme. C’est aussi un outil utile pour les familles qui souhaitent préparer une transmission sans recourir à un crédit classique. À Marseille, il peut permettre d’acquérir un bien dans un secteur qui serait hors de portée en achat classique, comme le Roucas-Blanc ou le Prado.
Conclusion
L’achat en viager à Marseille peut être une véritable opportunité, à condition d’avoir une vision à long terme. Il est bon de se faire aider juridiquement. Dans un contexte où les seniors sont nombreux et le marché toujours actif, le viager offre une voie alternative pour se constituer un patrimoine immobilier dans la cité phocéenne. Mais il reste un pari, dont le gain dépend largement du facteur temps.
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