Faut-il acheter à Marseille en 2025 ? Analyse du marché immobilier actuel
Acheter à Marseille en 2025 – Marseille, au cœur des dynamiques régionales, conserve en 2025 une position singulière sur l’échiquier immobilier français. Contrairement à certaines grandes métropoles en net recul, la cité phocéenne fait preuve d’une stabilité étonnante, tirée par la diversité de ses quartiers, l’appétence des investisseurs et l’attrait toujours fort pour une résidence principale au soleil.
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Une stabilisation du marché malgré un contexte contraint
Le début de l’année 2025 confirme la tendance amorcée fin 2024 : les prix au mètre carré restent globalement stables, avec une légère progression dans les secteurs les plus recherchés. Selon les dernières données de MeilleursAgents (juillet 2025), le prix moyen s’établit à 3 020 €/m², tous biens confondus, soit +0,6 % sur un an. Un chiffre qui masque toutefois des disparités importantes selon les arrondissements.
Le 7ᵉ, avec ses vues sur mer et son prestige résidentiel, culmine à près de 4 900 €/m², quand le 8ᵉ et le 6ᵉ, tout aussi prisés, oscillent entre 4 500 et 4 700 €/m². À l’opposé, les quartiers du nord de Marseille, comme les 14ᵉ et 15ᵉ arrondissements, restent nettement plus accessibles, souvent sous les 2 200 €/m², mais suscitent peu d’intérêt hors investissement locatif.
Un léger regain de pouvoir d’achat
La détente récente sur les taux de crédit redonne un peu de souffle au marché. En juillet, le taux moyen sur 20 ans repasse sous la barre des 3,5 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Même si la capacité d’emprunt reste contrainte par des conditions d’octroi toujours strictes, notamment pour les primo-accédants, l’environnement financier est moins hostile qu’en 2023.
Dans ce contexte, de plus en plus de ménages locaux redeviennent candidats à l’achat, en particulier dans les quartiers périphériques du sud (Saint-Loup, La Capelette, Beaumont), où les prix restent contenus et les projets urbains nombreux.
Une demande multiforme et un positionnement atypique
Marseille attire une typologie d’acquéreurs très variée : primo-accédants, investisseurs locatifs, retraités, cadres en télétravail ou expatriés de retour. Cette diversité offre une forme de sécurité au marché. Contrairement à Bordeaux ou Lyon, où le recul des acheteurs entraîne une spirale baissière, Marseille amortit mieux les chocs économiques par sa souplesse démographique.
À cela s’ajoute un taux élevé de résidences principales (près de 83 % selon l’INSEE), ce qui tend à limiter la spéculation et à renforcer la valeur d’usage des biens.
Des projets urbains qui renforcent l’attractivité
Sur le front des grands projets, 2025 marque la montée en puissance de l’opération Euroméditerranée 2, vaste chantier de requalification urbaine entre la Joliette et les Crottes, avec des ambitions en matière de mixité, d’infrastructures et de mobilité.
Le développement des lignes de tramway (nord-sud et ouest), la rénovation de certaines copropriétés dégradées, ou encore le renouveau du parc immobilier neuf dans le 12ᵉ arrondissement participent à moderniser l’image de la ville. Ces chantiers, bien que parfois lents, modifient progressivement la cartographie de l’investissement rentable.
En conclusion acheter à Marseille en 2025 : opportunité ou prudence ?
Dans un marché national encore frileux, acheter un appartement à Marseille offre une fenêtre d’opportunité pour ceux qui savent se positionner intelligemment. Les prix sont contenus, l’offre est encore présente (notamment dans l’ancien), et le potentiel de plus-value reste tangible dans les quartiers en mutation. L’achat pour habiter y prend tout son sens, à condition de bien s’informer et de s’entourer.
En revanche, les acquéreurs à court terme ou les investisseurs spéculatifs devront redoubler de prudence. La vacance locative peut rester élevée dans certains secteurs mal desservis ou stigmatisés, et la tension locative varie fortement d’un quartier à l’autre ce qui n’empêche pas le nombre de maison à vendre à Marseille en constante évolutions. Marseille une ville qui se rénove au quotidien.
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