Immobilier neuf à Marseille : quels programmes en 2025 et à quels prix ?

Un marché du neuf en tension… mais qui résiste

Immobilier neuf Marseille 2025 – Face à une crise nationale de la construction neuve, Marseille tire partiellement son épingle du jeu. La ville bénéficie encore d’un volume de chantiers supérieur à la moyenne des grandes agglomérations, notamment grâce à des projets d’aménagement ambitieux comme Euroméditerranée ou la requalification des quartiers Nord. Mais la rareté du foncier, l’inflation des coûts de construction et les contraintes réglementaires ralentissent les mises en chantier depuis fin 2023.

Selon la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), les mises en vente ont reculé de 32 % à Marseille entre 2022 et 2024, avec à peine 1 400 logements neufs proposés sur la métropole en 2024. Une tension qui alimente la hausse des prix.

Quels prix au m² dans le neuf à Marseille en 2025 ?

Le prix moyen d’un logement neuf à Marseille a dépassé 4 600 €/m² début 2025, en hausse de +6 % sur un an (source : SeLoger Neuf / Observatoire FPI PACA).

À noter : certains programmes en VEFA (vente en état futur d’achèvement) dans le centre dépassent les 6 000 €/m², notamment ceux avec vue mer, grandes terrasses ou prestations haut de gamme.

Où sont les principaux programmes en 2025 ?

Zones dynamiques :

• Euroméditerranée (2e/3e/15e) : plus de 6 000 logements prévus d’ici 2030. Livraisons en cours sur les lots XXL (Les Fabriques, Smartseille…).
• Les Hauts de Sainte-Marthe (14e/13e) : programmes abordables, avec T2 à partir de 155 000 €.
• Saint-Tronc / Sainte-Marguerite (9e) : résidences familiales proches des écoles, entre 4 200 et 4 500 €/m².
• Sud (8e) : résidences haut de gamme (ex : Prado-Borely) avec prix premium, vue mer, services.

Zones à potentiel plus limité :

• Certains projets gelés dans le 12e et 10e en raison de recours, ou d’absence de financement.
• Zones trop excentrées (13e Est, 15e Nord) parfois peu attractives en VEFA sauf pour l’investissement locatif.

Acheter dans le neuf : quels avantages à Marseille ?

Malgré les prix élevés, acheter dans le neuf présente toujours plusieurs atouts notables en 2025 :

1. Frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.
2. RT 2012 / RE 2020 : performance énergétique optimale, faibles charges.
3. Exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes.
4. Prêt à Taux Zéro (PTZ) : encore disponible sur certains secteurs et pour les primo-accédants sous conditions.

À noter : les promoteurs marseillais proposent régulièrement des offres commerciales (frais de notaire offerts, cuisine équipée, remise de 5 à 10 % pour les investisseurs).

Le neuf pour investir à Marseille : une bonne idée ?

Le neuf séduit aussi les investisseurs en Pinel ou LMNP. Mais attention : en 2025, la loi Pinel touche à sa fin, avec une réduction d’impôt désormais limitée (jusqu’à 14 % maximum sur 12 ans). Le Pinel+ reste difficile à obtenir pour acheter un appartement neuf à Marseille, faute de critères stricts (surface, orientation, performance énergétique élevée).

L’achat en LMNP neuf reste pertinent, notamment dans les résidences étudiantes ou seniors bien situées (Saint-Pierre, Blancarde, Euromed). Rentabilité brute moyenne estimée : 3,5 à 4,2 %, mais avec une forte stabilité locative.

Conclusion

À Marseille, le marché du neuf reste actif malgré la crise de la construction, soutenu par les grands projets urbains et la demande continue des primo-accédants. Mais avec des prix en forte hausse, les acheteurs doivent arbitrer entre emplacement, budget et qualité des prestations. Les meilleures opportunités se situent dans les secteurs en mutation, bien desservis, où l’offre neuve permet encore d’acheter un logement de qualité à un prix cohérent.

La suite de notre enquête à Marseille : Achat en viager à Marseille : opportunité ou pari risqué ?