Résidences secondaires : pourquoi de plus en plus de communes renforcent-elles leur fiscalité ?
Longtemps perçues comme une chance pour les territoires touristiques, les résidences secondaires se retrouvent désormais au cœur d’un débat local sensible. Dans les stations balnéaires, les communes de montagne et certaines grandes villes, les élus cherchent à préserver les logements disponibles pour les habitants permanents. La fiscalité devient l’un de leurs principaux leviers.
Sommaire
- La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires
- Pourquoi autant de communes utilisent-elles cette surtaxe ?
- Une progression particulièrement forte dans les régions touristiques
- Une ressource financière devenue importante pour les communes
- La surtaxe pousse-t-elle réellement les propriétaires à vendre ?
- Les propriétaires doivent anticiper une hausse durable des charges
- Des exonérations restent possibles dans certaines situations
- En 2026, le mouvement fiscal se poursuit
- Une fiscalité qui pourrait influencer le marché immobilier
- L’avis de l’expert LSI
- Conclusion
- Questions fréquentes sur la fiscalité des résidences secondaires
La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires progresse rapidement. En 2025, 1 628 communes l’appliquent, contre 1 461 un an plus tôt. Parmi elles, 657 ont choisi le taux maximal alors autorisé de 60 %. Derrière ces décisions se dessine une même préoccupation : comment maintenir une population à l’année lorsque les logements deviennent rares, chers ou principalement occupés pendant les vacances ?
La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires
La suppression de la taxe d’habitation concerne les résidences principales. Les logements meublés qui ne constituent pas l’habitation principale de leur occupant restent soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, souvent désignée par le sigle THRS.
Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du logement et des taux votés par les collectivités territoriales. Contrairement aux résidences principales avant la réforme, les résidences secondaires ne bénéficient généralement d’aucun abattement spécifique.
Dans certaines communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut décider d’ajouter une majoration à la part communale de la taxe. En 2025, cette majoration pouvait atteindre 60 %. Elle ne représente donc pas 60 % de la valeur du logement ni même 60 % de l’intégralité des impôts locaux. Elle s’applique à la cotisation communale de taxe d’habitation.
Pourquoi autant de communes utilisent-elles cette surtaxe ?
La hausse ne tient pas seulement à un changement de stratégie des maires. Depuis 2024, le nombre de communes autorisées à appliquer la majoration a fortement augmenté.
Le décret du 25 août 2023 a élargi le périmètre des zones tendues. Il a fait passer le nombre de communes éligibles d’environ 1 100 à près de 3 700. Des stations touristiques, des petites villes littorales et des communes de montagne ont ainsi obtenu la possibilité d’utiliser cet outil fiscal.
Les collectivités poursuivent généralement plusieurs objectifs. Elles souhaitent encourager la remise sur le marché de logements peu occupés, financer leurs politiques locales de l’habitat et ralentir la progression des résidences secondaires dans les secteurs les plus recherchés.
La question dépasse toutefois la seule fiscalité. Dans de nombreux territoires, les commerces, les écoles et les services publics ont besoin d’une population présente toute l’année. Lorsque les actifs locaux ne parviennent plus à se loger, l’ensemble de l’économie résidentielle se fragilise.
Une progression particulièrement forte dans les régions touristiques
Les chiffres de la Direction générale des finances publiques montrent une géographie très nette. En 2025, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Occitanie concentrent ensemble plus de la moitié des communes ayant instauré une majoration.
Le recours à cette mesure apparaît cependant encore plus fréquent dans l’ouest de la France. Parmi les communes autorisées à l’appliquer, 82,7 % l’ont adoptée en Bretagne, 67,1 % en Nouvelle-Aquitaine et 63,9 % dans les Pays de la Loire.
La majoration moyenne atteint 41,4 % à l’échelle nationale. Elle monte à 49,4 % en Bretagne et à 49,3 % en Nouvelle-Aquitaine. Ces niveaux reflètent la pression exercée sur le logement dans les territoires littoraux et touristiques.
Le mouvement ne concerne donc plus uniquement Paris ou les grandes métropoles. Des communes de taille modeste utilisent désormais la fiscalité pour tenter de préserver leur parc de résidences principales.
Une ressource financière devenue importante pour les communes
La fiscalité des logements non affectés à l’habitation principale représente aussi une recette significative. En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a rapporté environ 2,4 milliards d’euros aux communes. La seule majoration a généré 427 millions d’euros.
Ces recettes peuvent contribuer au financement de logements sociaux, d’opérations foncières, d’équipements publics ou d’aides à l’installation des habitants permanents. Elles compensent également une partie des dépenses supportées par les communes touristiques, dont les infrastructures doivent absorber une population beaucoup plus importante pendant les périodes de vacances.
La surtaxe remplit ainsi deux fonctions. Elle cherche à modifier le comportement de certains propriétaires, tout en apportant aux collectivités des moyens supplémentaires pour agir sur le logement.
La surtaxe pousse-t-elle réellement les propriétaires à vendre ?
Son efficacité reste discutée. Une hausse de quelques centaines d’euros par an ne suffit pas toujours à provoquer la vente d’une résidence secondaire, notamment dans les secteurs où la valeur du bien a fortement progressé.
Les premiers travaux consacrés à la mesure montrent un recul relatif du nombre de résidences secondaires dans les communes concernées, mais sans baisse évidente des prix immobiliers ni augmentation massive des ventes. Certains propriétaires peuvent aussi modifier la désignation de leur résidence principale lorsqu’ils disposent de plusieurs logements, à condition que cette déclaration corresponde à leur situation réelle.
La fiscalité ne constitue donc pas une baguette magique. Elle devient plus efficace lorsqu’elle s’intègre dans une politique globale comprenant l’encadrement des locations touristiques, la construction de logements permanents, la mobilisation des logements vacants et l’acquisition de foncier par les collectivités.
Les propriétaires doivent anticiper une hausse durable des charges
Posséder une résidence secondaire ne se résume plus au paiement du crédit et des frais d’entretien. Le propriétaire doit additionner la taxe foncière, la taxe d’habitation, son éventuelle majoration, l’assurance, les charges de copropriété et les dépenses énergétiques.
Avant un achat, il devient indispensable de vérifier la politique fiscale de la commune. Deux biens affichant un prix comparable peuvent entraîner des coûts annuels très différents selon leur localisation.
La majoration peut également évoluer après l’acquisition. Une commune éligible qui ne l’applique pas encore peut décider de la voter pour les années suivantes. Le budget doit donc conserver une marge de sécurité, en particulier dans les villes touristiques soumises à une forte tension immobilière.
Des exonérations restent possibles dans certaines situations
La majoration ne s’applique pas toujours de manière définitive. Un propriétaire peut demander un dégrèvement lorsqu’il doit résider dans un autre logement pour des raisons professionnelles, lorsqu’il est hébergé durablement dans un établissement de soins ou lorsque des circonstances indépendantes de sa volonté empêchent l’occupation du logement à titre principal.
La demande n’est pas automatique. Elle doit être adressée à l’administration fiscale avec les justificatifs nécessaires. Le simple fait de ne pas louer le bien, de l’occuper rarement ou de rencontrer des difficultés financières ne garantit pas l’obtention d’un dégrèvement.
Il faut également veiller à l’exactitude de la déclaration d’occupation réalisée dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers ». Une résidence principale correspond au logement effectivement occupé de manière habituelle. Une fausse déclaration peut entraîner une régularisation et des pénalités.
En 2026, le mouvement fiscal se poursuit
La loi de finances pour 2026 élargit encore le dispositif applicable à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les documents officiels publiés pour la campagne fiscale 2026 font état d’une extension des conditions d’éligibilité et d’une évolution des possibilités de majoration accordées aux communes et à certains établissements de coopération intercommunale.
Les propriétaires doivent donc surveiller les délibérations votées localement. Une règle nationale ouvre la possibilité de majorer la taxe, mais chaque collectivité décide de l’utiliser et fixe son niveau dans les limites prévues par la loi.
Cette progression traduit un changement de regard. Dans les zones les plus tendues, la résidence secondaire n’est plus seulement considérée comme un patrimoine privé ou une source d’activité touristique. Elle devient également un enjeu d’aménagement du territoire et d’accès au logement.
Une fiscalité qui pourrait influencer le marché immobilier
À court terme, la hausse de la taxe ne devrait pas déclencher une vague nationale de ventes. Son effet dépend du montant réclamé, de la valeur du bien et de la situation financière de son propriétaire.
Elle peut toutefois accélérer certains arbitrages. Un ménage qui utilise peu son logement peut décider de le vendre, de le proposer en location longue durée ou d’en faire sa résidence principale. Les biens nécessitant d’importants travaux risquent d’être les premiers concernés, car la hausse fiscale s’ajoute alors aux dépenses de rénovation et d’entretien.
Dans les communes touristiques, cette évolution pourrait augmenter progressivement le nombre de logements proposés à la vente. Elle ne garantit cependant pas leur retour vers le marché des résidences principales. Un bien vendu peut parfaitement être acquis par un autre propriétaire secondaire.
L’avis de l’expert LSI
Avant d’acheter une résidence secondaire, il faut demander le dernier avis de taxe foncière et de taxe d’habitation, puis vérifier les décisions fiscales de la commune. Le prix d’acquisition ne raconte qu’une partie de l’histoire. Dans les territoires touristiques, les charges fiscales peuvent désormais peser fortement sur le coût réel de détention.
Conclusion
La fiscalité des résidences secondaires devient un véritable instrument de politique du logement. En élargissant le nombre de communes autorisées à appliquer une majoration, l’État donne davantage de latitude aux élus locaux. Ces derniers s’en saisissent de plus en plus, notamment dans les régions littorales, touristiques et montagneuses.
Pour les propriétaires et les futurs acquéreurs, le message est clair. Le coût annuel d’une résidence secondaire peut évoluer rapidement et doit être étudié avant toute décision. Pour les communes, la surtaxe représente une ressource utile, mais elle ne peut résoudre seule la pénurie de logements. Sans construction, mobilisation du parc vacant et régulation des locations touristiques, le levier fiscal risque de faire rentrer de l’argent sans réellement faire revenir les habitants.
Questions fréquentes sur la fiscalité des résidences secondaires
Une résidence secondaire reste-t-elle soumise à la taxe d’habitation ?
Oui. La taxe d’habitation disparaît pour les résidences principales, mais elle reste due pour les logements meublés qui ne constituent pas l’habitation principale de leur occupant.
Toutes les communes peuvent-elles majorer cette taxe ?
Non. Cette possibilité concerne les communes qui remplissent les conditions prévues par la loi, notamment dans les territoires où l’accès au logement connaît de fortes tensions.
Comment connaître le taux appliqué dans sa commune ?
Le taux figure sur l’avis de taxe d’habitation. Le propriétaire peut aussi consulter les délibérations municipales ou contacter directement le service des impôts.
Peut-on bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement ?
Certaines situations ouvrent droit à un dégrèvement, notamment une contrainte professionnelle, un hébergement durable en établissement de soins ou l’impossibilité d’occuper le logement pour une cause indépendante de sa volonté.
La surtaxe oblige-t-elle les propriétaires à vendre ?
Non. Elle augmente le coût annuel de détention, mais chaque propriétaire reste libre de conserver, vendre ou louer son bien. Son influence dépend du montant réclamé et de l’usage réel du logement.
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