Immobilier 2026 : l’avantage fiscal le plus discret s’effrite et change la donne pour les investisseurs

Le budget 2026 – définitivement adopté début février – s’est installé après des mois de bataille politique et deux motions de censure rejetées. Si à première vue on retient les mesures sur le déficit public ou les taxes sur les grandes entreprises, un coup de rabot fiscal discret mais significatif est en train de passer sous le radar… et il concerne directement la fiscalité immobilière.

Une retouche fiscale qui n’a pas fait de bruit… mais qui pèse

Dans les discussions autour du Projet de Loi de Finances 2026, une évolution de la fiscalité immobilière est passée assez inaperçue : l’alignement progressif des règles fiscales entre les différents types de locations et la remise en question des avantages du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) déjà rognés depuis plusieurs vagues fiscales.

Historiquement, le statut LMNP permettait de bénéficier d’abattements attractifs, de charges déduites et surtout de l’amortissement du bien et du mobilier pour réduire significativement l’imposition des revenus locatifs. C’était un pilier de la rentabilité pour les investisseurs locatifs.

Amortissement : de l’atout fiscal à une variable d’ajustement

Un des amendements votés en commission des finances – adopté malgré une volonté du gouvernement de préserver certains avantages – vise à supprimer ou limiter l’amortissement pour les nouveaux logements acquis sous le régime LMNP. Autrement dit, l’un des piliers de ce statut fiscalement avantageux s’effrite :

• Moins de capacité à réduire ses revenus imposables,
• Une rentabilité locative potentiellement revue à la baisse pour les nouveaux investissements,
• Et surtout, une fiscalité qui se rapproche de celle de la location nue.

Cette décision peut paraître technique, mais elle chamboule les calculs de rentabilité de nombreux investisseurs, même expérimentés : on passe d’un régime très favorable à un cadre plus neutre, rendant les projections fiscales plus serrées.

Entre encouragements et coupes : une stratégie budgétaire contradictoire

Dans le même temps, le budget 2026 prévoit un dispositif « Relance logement » pour encourager l’investissement dans la construction et la rénovation de logements locatifs, avec des mesures fiscales incitatives. Mais cet effort à peine perceptible coexiste avec cette rétraction silencieuse d’un avantage fiscal établi.

Autrement dit :

• D’un côté, l’État tente de stimuler l’offre locative,
• De l’autre, il efface progressivement des leviers fiscaux qui faisaient partie des principaux moteurs de l’investissement privé.

Pour beaucoup d’investisseurs, cela crée une zone d’incertitude fiscale : faut-il revoir complètement sa stratégie patrimoniale ? Réorienter vers la location nue ou repenser ses classes d’actifs ?

Qu’est-ce qui change vraiment pour les investisseurs ?

Voici les points concrets à retenir (même si certains détails dépendent encore de décrets d’application) :

• Moindre attractivité du régime LMNP classique en raison du rabot de l’amortissement fiscal.
• Rapprochement fiscal entre location meublée et location nue, donc plus d’homogénéité mais moins de niches avantageuses.
• Évolution des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, qui deviennent plus ciblés mais potentiellement moins généreux qu’attendu.

Et maintenant, que faut-il faire ?

Ce coup de rabot fiscal discret mérite d’être pris au sérieux : il modifie les fondamentaux de l’analyse de rentabilité immobilière pour 2026. C’est une vraie invitation à revoir les simulations, anticipation des revenus et choix de structures juridiques pour les investisseurs.