Sud-Ouest vs Sud-Est : lequel offre réellement les meilleurs prix immobiliers en 2025 ?

Pourquoi ce duel Sud-Ouest / Sud-Est revient-il constamment chez les acheteurs ?

Sud-Ouest vs Sud-Est immobilier – Ces deux régions symbolisent deux modes de vie, deux climats, deux philosophies de l’habitat. Le Sud-Est évoque immédiatement la Méditerranée, le soleil à l’année, les stations balnéaires et les métropoles tendues comme Nice, Marseille ou Aix-en-Provence.
Le Sud-Ouest, lui, inspire douceur, qualité de vie, proximité de l’Océan, dynamisme économique de Bordeaux, Toulouse ou Bayonne.

Depuis 2020, les migrations internes amplifient cette comparaison. Les acheteurs cherchent un compromis entre qualité de vie, prix accessibles et perspectives d’emploi, et les deux régions attirent massivement les ménages métropolitains.
Mais leurs marchés immobiliers ne racontent pas la même histoire — et les chiffres de 2025 le montrent nettement.

Les prix sont-ils vraiment plus bas dans le Sud-Ouest qu’en Provence-Alpes-Côte d’Azur ?

Oui, et l’écart est devenu considérable.
En 2025, le prix moyen du mètre carré dans le Sud-Est atteint 4 750 €/m², tiré par la pression immobilière sur le littoral méditerranéen et les grandes métropoles.
Dans le Sud-Ouest, il s’établit autour de 3 650 €/m², soit environ 1 100 € de moins.

Cet écart moyen cache pourtant des contrastes internes.
Le Sud-Est reste extrêmement hétérogène : de 2 700 €/m² dans certains secteurs du Var ou du Vaucluse, jusqu’à 7 000 €/m² à Nice et 6 500 €/m² à Aix-en-Provence.
Le Sud-Ouest, lui, est plus régulier : Bordeaux plafonne autour de 4 300 €/m², Toulouse autour de 3 900 €/m², et de nombreuses villes moyennes se situent entre 2 000 et 2 800 €/m².

Pour un ménage cherchant de l’espace et un budget maîtrisé, le Sud-Ouest apparaît clairement plus accessible.

Le littoral joue-t-il le même rôle dans les deux régions ?

Absolument pas.
Sur la façade méditerranéenne, la pression immobilière est constante. La demande nationale — et internationale — renchérit chaque année le prix des biens situés à proximité immédiate de la mer.
Le littoral du Sud-Est fonctionne comme un marché à part, où la rareté structurelle du foncier entretient des prix très élevés, parfois déconnectés des revenus locaux.

Dans le Sud-Ouest, l’influence de l’Océan Atlantique est différente.
Des villes comme Biarritz, Arcachon ou Saint-Jean-de-Luz affichent bien sûr des niveaux de prix élevés, parfois supérieurs à 7 000 €/m², mais cette tension reste localisée.
Dès que l’on s’éloigne de quelques kilomètres, les prix retombent de manière spectaculaire, parfois autour de 3 000 €/m².

Le littoral méditerranéen étire les prix vers le haut. Le littoral atlantique les concentre dans des poches très précises.

Quelle région offre les meilleurs rendements locatifs en 2025 ?

Le Sud-Ouest prend l’avantage.
Les rendements bruts y oscillent entre 4,5 % et 6 % dans des villes dynamiques comme Toulouse, Pau, Limoges, Agen ou même dans certains quartiers bordelais plus accessibles.
Les prix modérés et la demande locative étudiante soutenue expliquent cette attractivité.

Le Sud-Est présente un paradoxe. La demande locative y est très forte, mais les prix d’achat, très élevés, compressent les rendements.
À Marseille, Nice, Toulon ou Montpellier, les rendements dépassent rarement 3,5 % à 4,5 %, sauf dans les secteurs les plus populaires, où les prix sont plus bas mais la stabilité locative moins assurée.

Un investisseur cherchant un compromis entre risque, rendement et perspective de valorisation penchera souvent pour le Sud-Ouest.

La pression démographique influence-t-elle différemment les marchés ?

Oui, et c’est un facteur déterminant.
Le Sud-Ouest connaît une croissance démographique régulière portée par Toulouse (+1 %/an), Bordeaux (+0,8 %) et une forte attractivité des villes moyennes.
Cette dynamique alimente la demande résidentielle et locative, sans créer une spéculation excessive.

Dans le Sud-Est, la pression démographique est plus complexe.
Nice et Aix-en-Provence affichent une demande soutenue mais un foncier extrêmement rare.
Marseille connaît un regain d’intérêt, mais les écarts entre quartiers sont très marqués.
Le Var et les Alpes-Maritimes absorbent une part importante de retraités et de résidences secondaires, ce qui stabilise la demande mais augmente les prix.

Autrement dit le Sud-Ouest grandit par dynamisme économique. Le Sud-Est progresse par rareté et attractivité climatique.

Est-il plus rentable d’acheter pour revendre dans l’une ou l’autre région ?

Les deux régions présentent des opportunités, mais pour des profils différents.
Le Sud-Est offre une valorisation patrimoniale potentielle plus forte dans les secteurs premium — littoral, centres historiques, marchés tendus.
Un appartement proche de la mer à Toulon ou à La Ciotat peut prendre 3 à 5 % par an dans un marché normalisé.

Le Sud-Ouest est plus stable, mais plus prévisible.
Les villes moyennes y sont en pleine renaissance, et les programmes de rénovation, de transports et de dynamisation urbaine renforcent la progression des prix dans la durée.
C’est la région idéale pour un achat durable, moins sujet aux fluctuations brutales.

Conclusion : Sud-Ouest ou Sud-Est, deux régions attractives mais deux réalités différentes

Le Sud-Est séduit par son climat, son littoral et son prestige.
Le Sud-Ouest attire par ses prix, sa douceur, sa rentabilité et son dynamisme économique.

Pour un acheteur résidant, le choix dépendra du style de vie. L’investisseur, le Sud-Ouest offre un rapport prix/rendement bien plus favorable.
Pour un acheteur patrimonial, le Sud-Est reste une valeur forte, mais coûteuse.

Ces deux régions ne jouent pas sur le même terrain.
Elles attirent les mêmes envies… mais pas le même budget.