Crédit immo : comment décrocher un prêt malgré la hausse des taux ?

Des taux au plus haut depuis quinze ans

Depuis quatre ans, le paysage du crédit immobilier a radicalement changé. Fin 2021, les emprunteurs pouvaient encore signer un prêt sur 20 ans à 1,15 % en moyenne (Observatoire Crédit Logement/CSA). En 2025, ce taux culmine à 4,82 %.

La conséquence est immédiate : la capacité d’achat immobilier a chuté de près de 30 %. Exemple concret : un couple avec 3 500 € de revenus mensuels pouvait emprunter 250 000 € en 2021 ; il ne peut plus financer que 175 000 € aujourd’hui à mensualité identique.

Cette contraction se reflète dans le marché : le volume annuel de transactions devrait tomber sous la barre des 850 000 ventes en 2025, contre 1,2 million en 2021 (Notaires de France).

Un marché du crédit qui se ferme aux plus fragiles

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a maintenu ses règles strictes : un taux d’endettement maximal de 35 %, et des durées de prêt plafonnées à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). Résultat de ces mesures, de nombreux primo-accédants se retrouvent exclus.

Selon la Banque de France, 70 % des refus concernent des jeunes ménages qui disposent de peu d’épargne. Les indépendants et auto-entrepreneurs, souvent jugés plus risqués, voient également leur accès au crédit se restreindre.

Pour les banques, la rentabilité du crédit immobilier est faible. Elles ne peuvent plus prêter à perte, comme c’était le cas durant les années de taux bas. Elles privilégient donc des profils jugés solides, capables de souscrire à d’autres produits bancaires (assurance, épargne).

Des banques plus sélectives, mais pas fermées

Il serait toutefois exagéré de dire que les banques ferment le robinet. Elles continuent de financer les projets, mais en resserrant les critères :

• Apport personnel : souvent 15 à 20 % du prix du bien, contre 10 % avant 2022.
• Stabilité professionnelle : CDI ou statut fonctionnaire largement favorisés.
• Endettement maîtrisé : moins de 33 % avant prêt, idéalement.

Certaines banques régionales restent offensives, notamment pour soutenir leur territoire. Et proposent des taux légèrement inférieurs à la moyenne nationale. Les caisses mutualistes (Crédit Agricole, Banques Populaires) gardent un rôle clé.

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Des solutions pour maximiser ses chances

Le courtage connaît un boom. En 2025, plus de 52 % des emprunteurs passent par un courtier, contre 35 % en 2019 (source : AFIB). Leur rôle est d’autant plus crucial qu’ils optimisent les dossiers. Ils mettent en avant chaque ressource et négocient les conditions annexes (assurances, garanties).

Les emprunteurs peuvent aussi jouer sur ces trois points :

• Le choix du co-emprunteur : valoriser celui qui a les revenus les plus stables.
• Les aides : le PTZ, prolongé jusqu’en 2027, peut financer jusqu’à 40 % du projet pour les primo-accédants éligibles.
• Les prêts complémentaires : épargne salariale, prêts employeur, ou même prêts familiaux officialisés.

Les banques apprécient également les profils qui diversifient leur relation. Comme par exemple, ouvrir une assurance-vie, domicilier ses revenus, souscrire une assurance habitation renforcent la négociation.

Des alternatives émergentes au crédit classique

Certains emprunteurs se tournent vers des modèles alternatifs. On retrouve

• Le leasing immobilier, testé par quelques start-up, où le ménage occupe le logement et rachète progressivement des parts.
• L’achat groupé ou participatif, qui permet de mutualiser un apport entre amis ou famille.
• Le viager occupé, qui contourne la banque en réduisant le prix d’achat.

Si ces solutions restent marginales, elles reflètent une tendance : la recherche de nouveaux moyens d’accéder à la propriété dans un contexte de crédit contraint.

Conclusion : un crédit redevenu une négociation

En 2025, le crédit immobilier n’est plus une formalité : c’est une négociation serrée, où seuls les dossiers solides et bien préparés passent. La hausse des taux a rebattu les cartes : les primo-accédants fragiles sont pénalisés, mais les emprunteurs stables continuent de trouver des solutions.

Le crédit, hier banal, redevient un enjeu stratégique. Ceux qui sauront préparer leur projet, diversifier leurs financements et utiliser les bons leviers pourront encore décrocher un prêt, malgré la tempête des taux.