Acheter en 2025 : comment négocier face à la conjoncture

Prix immobilier octobre 2025 – Après une décennie de flambée, la courbe s’inverse. Selon la FNAIM, les prix moyens de l’immobilier ont reculé de –1,8 % sur un an au niveau national. Les grandes métropoles accusent des baisses plus marquées. Paris : –4,1 % (9 080 €/m² en moyenne), Lyon : –3,7 % (5 020 €/m²), Bordeaux : –3,4 % (4 730 €/m²). Même les villes “refuges” comme Nantes ou Rennes connaissent un léger reflux autour de –1,2 %.
En revanche, les villes moyennes (Angers, Reims, Pau) affichent une stabilité, voire de légères hausses (+0,8 à +1,3 %) grâce à une demande toujours soutenue et à un ticket d’entrée plus accessible.

“Après une longue période de surchauffe, le marché se rééquilibre. Les vendeurs doivent s’adapter à une nouvelle réalité”, explique Loïc Cantin.

Les marges de négociation se creusent

C’est l’un des signaux forts de 2025 : les acheteurs reprennent le pouvoir de négocier.
La marge moyenne entre prix affiché et prix signé s’établit désormais à 6,4 %, contre 3,2 % deux ans plus tôt.
Dans les zones les plus tendues, notamment à Lille, Marseille ou Strasbourg, elle atteint jusqu’à 8,5 %.

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Les biens surévalués restent plus longtemps sur le marché : le délai moyen de vente dépasse 90 jours, contre 67 jours en 2023.
Certains vendeurs finissent par accorder des rabais supérieurs à 30 000 € pour débloquer une transaction.

“Un bien affiché 10 % trop cher ne trouve plus preneur. Les acheteurs comparent, analysent, et n’hésitent plus à faire une offre ajustée”, confirme un négociateur nantais du réseau Orpi.

Comment bien négocier en 2025

Les acheteurs disposent désormais d’un vrai levier, à condition d’adopter une approche structurée et factuelle :

Préparer un dossier solide

Un financement validé (accord de principe bancaire, apport défini) rassure immédiatement le vendeur.
Les profils “solvables” bénéficient d’une écoute plus favorable et obtiennent souvent une remise plus rapide.

Identifier les biens surévalués

Comparer les annonces locales avec les indices de prix notaires-FNAIM et les évolutions récentes par quartier.
Un écart supérieur à 5 % par rapport à la médiane justifie une offre inférieure, argumentée.

Appuyer la négociation sur les défauts du bien

Travaux de toiture, absence de balcon, DPE médiocre : tout élément tangible devient un levier de discussion.
Les passoires thermiques (DPE F ou G) offrent les plus fortes marges de manœuvre.

Proposer une offre cohérente

Une offre bien justifiée est deux fois plus susceptible d’être acceptée qu’une offre “brutale”.
L’argumentation doit reposer sur des données vérifiables (DPE, surface, historique de vente, diagnostics).

Les passoires thermiques, nouveau terrain de jeu des négociateurs

Depuis l’interdiction de louer les logements classés G, puis F d’ici 2028, ces biens subissent une décote moyenne de –12 % au niveau national, jusqu’à –20 % dans les grandes métropoles.
Mais pour certains investisseurs, cette fragilité devient une opportunité. Prix d’achat réduit, Travaux subventionnés via MaPrimeRénov’ ou déficit foncier et pour finir valorisation après rénovation pouvant atteindre +15 % sur trois ans.

“Les passoires thermiques deviennent un produit d’appel pour les investisseurs avertis”, confirme Century 21 dans son dernier baromètre.

Pour conclure : le retour du réalisme

2025 marque la fin d’un cycle.
La hausse continue des prix a laissé place à une normalisation du marché, plus saine et plus rationnelle.
Les vendeurs réalistes concluent plus vite, les acheteurs méthodiques reprennent l’avantage.

Un couple ou un investisseur bien préparé peut aujourd’hui économiser jusqu’à 30 000 € sur un bien de 400 000 €, tout en sécurisant un financement à 4,05 % sur 20 ans.
Le pouvoir change de camp — et cette fois, il penche du côté de l’acquéreur.