Location meublée ou vide à Bordeaux : que choisir en 2025 ?
Location meublée Bordeaux 2025 – À Bordeaux, le marché locatif continue de séduire propriétaires et investisseurs. Mais en 2025, face à une réglementation plus stricte, à une tension persistante sur l’offre, et à une demande de plus en plus segmentée, la question du type de location devient stratégique.
Sommaire
Faut-il opter pour le meublé, souvent plus rentable à court terme ? Ou pour le vide, plus sécurisé et stable dans la durée ? Entre avantages fiscaux, types de locataires visés et contraintes de gestion, chaque formule présente des avantages… et des limites.
Décryptage d’un choix clé pour tout bailleur bordelais.
Le marché bordelais en chiffres
En 2025, Bordeaux compte près de 110 000 logements locatifs, dont :
- 62 % loués vides
- 38 % meublés (vs 26 % en 2020)
- +4,2 % de loyers moyens depuis janvier (source : LocService, juin 2025)
Le loyer moyen :
- Vide : 15,90 €/m²
- Meublé : 18,40 €/m²
- Soit un différentiel de +15 % en faveur du meublé, mais une vacance locative légèrement plus élevée.
Location meublée : souplesse et fiscalité avantageuse
Le meublé séduit une population mobile : étudiants, jeunes actifs, cadres en mission, séparations… C’est le type de bail préféré des propriétaires qui veulent louer vite, à bon prix.
Avantages :
- Bail plus souple (1 an renouvelable, 9 mois pour étudiant)
- Loyers plus élevés (+15 % en moyenne)
- Régime LMNP : amortissement du bien et abattement de 50 % sur les revenus locatifs (micro-BIC)
Inconvénients :
- Turn-over plus élevé
- Gestion plus active (ameublement, état des lieux fréquents)
- Requalification possible en résidence secondaire si mal encadré
Quartiers bordelais où le meublé fonctionne bien : Chartrons, Bastide, Saint-Michel, Capucins, Gare Saint-Jean
Location vide : stabilité et simplicité
La location vide reste le pilier du marché locatif traditionnel. C’est la solution préférée des familles ou des locataires installés à moyen ou long terme. Elle garantit un revenu pérenne et une moindre gestion.
Avantages :
- Bail de 3 ans, renouvelable tacitement
- Moins d’entretien et de contraintes mobilières
- Pas d’amortissement comptable, mais abattement de 30 % au micro-foncier
Inconvénients :
- Loyers moins élevés
- Moins adapté à certaines clientèles mobiles
- Sortie du locataire plus complexe en cas de vente
Quartiers propices au vide : Caudéran, Bouscat, Saint-Augustin, Bordeaux Sud
Témoignage de bailleur
« Je loue deux T2 identiques à Bordeaux : l’un meublé dans les Chartrons, l’autre vide à Caudéran. Le meublé me rapporte 120 € de plus par mois, mais il me demande plus de gestion. L’un ne vaut pas forcément mieux que l’autre, ils répondent juste à des besoins différents », confie Thomas, propriétaire depuis 2019.
Le choix dépend de votre profil
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | ⭐⭐⭐⭐☆ | ⭐⭐⭐☆☆ |
| Stabilité du locataire | ⭐⭐☆☆☆ | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Simplicité de gestion | ⭐⭐☆☆☆ | ⭐⭐⭐⭐☆ |
| Fiscalité favorable | ⭐⭐⭐⭐☆ (LMNP) | ⭐⭐☆☆☆ (micro-foncier) |
| Profil locataire | Étudiants, actifs, court terme | Familles, long terme |
En conclusion
À Bordeaux, il n’y a pas de réponse unique : location meublée et vide ont chacune leur logique économique et patrimoniale. Si vous cherchez du rendement rapide et visez une clientèle jeune ou mobile, le meublé s’impose. Si vous préférez la tranquillité, la stabilité et la gestion allégée, le vide reste une valeur sûre. Le bon choix, c’est celui qui correspond à votre profil… et au quartier ciblé. Voir tous les appartements meublés en location à Bordeaux
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