Acheter pour louer à Bordeaux en 2025 : rendements et zones stratégiques

Bordeaux continue de figurer parmi les marchés les plus dynamiques de France pour l’investissement locatif. Malgré une tension sur les prix et un ralentissement du neuf, la capitale girondine conserve des atouts majeurs : une démographie en croissance, un bassin universitaire de premier plan, une économie diversifiée et une situation géographique stratégique.

Mais en 2025, pour obtenir un bon rendement, il ne suffit plus d’acheter un petit studio dans le centre. Il faut viser les bons quartiers, comprendre les dynamiques locales et adapter son projet aux nouvelles attentes des locataires. Certaines zones en mutation ou historiquement délaissées affichent désormais des taux d’occupation excellents et des rendements supérieurs à 4,5 %, à condition de bien les cibler et pourquoi ne pas acheter un appartement à rénover pour optimiser votre investissement ?

Un marché sous tension, mais favorable aux bailleurs

Selon les dernières données de MeilleursAgents et LocService (juillet 2025) :

• Le loyer moyen à Bordeaux est de 17,4 €/m² (+2,6 % sur un an)
• Le rendement locatif brut s’établit entre 4,2 % et 5 % selon les quartiers
• Les studios et T2 représentent 64 % de la demande locative
• Le délai moyen de relocation est inférieur à 10 jours dans plusieurs arrondissements

La demande est tirée par une population mobile : étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales, mais aussi cadres franciliens venus s’installer post-Covid dans une ville à taille humaine, trouver un appartement à louer à Bordeaux.

« Depuis un an, les biens bien situés ne restent pas en annonce plus de 72 heures. À condition de ne pas être trop gourmand sur le loyer, la vacance locative est quasi nulle », témoigne d’un agent immobilier dans le centre-ville.

Zoom sur 4 zones à fort potentiel locatif

1. Saint-Michel – Capucins – Sainte-Croix

Ce triangle populaire et vivant, proche du centre et des transports, attire les étudiants et les jeunes actifs. Le patrimoine ancien en pierre séduit les amateurs de cachet, et les prix restent modérés comparés à Chartrons ou Jardin Public.

• Prix moyen : ~4 700 €/m²
• Loyer moyen T2 meublé : 880 €/mois
• Rendement brut estimé : 4,8 %
• Quartier animé, transports, forte tension locative

2. Bassins à Flot – Bacalan

Longtemps délaissé, ce secteur nord est désormais en pleine reconversion. Avec ses programmes neufs, sa proximité de la Cité du Vin et de l’université de Bordeaux, c’est le quartier prisé des investisseurs LMNP.

• Prix moyen neuf : ~4 950 €/m²
• Loyer studio : 700–750 €/mois
• Rendement brut estimé : 4,4 %
• Faible vacance locative, bonne valorisation à moyen terme

3. La Bastide – Darwin – Benauge

Située sur la rive droite, La Bastide connaît une montée en gamme rapide. Très demandée par les jeunes actifs et familles, elle offre un cadre de vie végétalisé, alternatif, à proximité directe du centre historique.

• Prix moyen : ~4 800 €/m²
• Loyer T2 : 790 €/mois
• Rendement brut : 4,6 %
• Potentiel de développement élevé

4. Chartrons – Jardin Public

Un secteur historique, bourgeois, à la valeur patrimoniale reconnue. Moins rentable mais très recherché par les cadres et les expatriés, idéal pour de la location haut de gamme meublée longue durée.

• Prix moyen : ~5 800 €/m²
• Loyer T2 : 980 €/mois
• Rendement brut : 4,2 %
• Placement stable et valorisation patrimoniale forte

Témoignage investisseur, Claire, 39 ans.

« J’ai acheté un T2 de 42 m² à La Bastide en 2022. À l’époque, on me disait que c’était trop excentré. Aujourd’hui, je le loue meublé 830 €, sans jamais avoir de vacance locative. Le quartier évolue très vite, et mon bien a pris 14 % de valeur en deux ans », explique Claire.

Ce qu’il faut anticiper en 2025

• La pression sur le marché du neuf rend l’offre de biens récents plus rare, donc plus chère.
• L’encadrement des loyers n’est pas encore appliqué à Bordeaux, mais le sujet revient régulièrement dans les débats locaux.
• Le régime LMNP reste le plus souple et le plus rentable fiscalement, à condition de tenir une comptabilité rigoureuse.
• Pour maximiser son rendement, une gestion locative rigoureuse est cruciale (ou un bon gestionnaire).

En fonction du quartier, de la surface du bien, voici nos annonces immobilières à Bordeaux pour faire le bon choix.

Pour conclure

À Bordeaux, le marché locatif reste solide mais plus technique. L’époque où un studio à Saint-Pierre suffisait à assurer 6 % brut est révolue. En 2025, les quartiers à potentiel sont ceux qui évoluent, où les prix restent maîtrisés et où la demande locative ne faiblit pas.

Saint-Michel, Bacalan, La Bastide sont les nouvelles pépites de l’investissement bordelais. Encore faut-il être réactif, bien informé, et savoir adapter son montage fiscal à son profil.

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