L’immobilier, toujours un placement refuge
En septembre 2025, l’investissement locatif reste une valeur sûre pour les épargnants français. D’après la Banque de France, près de 22 % des transactions immobilières concernent l’achat d’un bien destiné à la location. La pierre rassure, même dans un contexte marqué par des taux de crédit encore élevés, autour de 3,65 % en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Si certains investisseurs se montrent plus sélectifs qu’auparavant, la demande locative croissante, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les familles, continue de soutenir ce marché.
Sommaire
Rentabilité : l’écart entre métropoles et villes moyennes
Le rendement brut moyen de l’investissement locatif en France s’établit à 4,2 % en 2025 (source : Clameur). Mais derrière ce chiffre global se cachent de fortes disparités. Dans les grandes métropoles comme Lyon, Paris ou Bordeaux, la rentabilité ne dépasse pas 3 à 4 %, en raison de prix d’achat toujours très élevés. À l’inverse, les villes moyennes comme Saint-Étienne, Limoges, Metz ou Besançon affichent des rentabilités comprises entre 5 et 7 %, grâce à des prix accessibles et une demande soutenue. Cette dynamique confirme le retour en grâce des villes à taille humaine, devenues des refuges pour les investisseurs en quête de rendement.
Des typologies qui s’adaptent aux besoins
Les investisseurs ne se contentent plus d’acheter un bien classique à louer vide. En 2025, plusieurs segments se démarquent. Les studios étudiants restent des valeurs sûres, avec une demande toujours supérieure à l’offre dans les grandes villes universitaires comme Poitiers, Angers ou Toulouse. La colocation séduit de plus en plus : selon l’Observatoire Clameur, elle peut générer un surplus de rentabilité de 20 à 25 % par rapport à une location traditionnelle. Enfin, dans les villes touristiques telles que La Rochelle, Biarritz ou Montpellier, les locations meublées de courte durée continuent d’attirer, même si elles sont désormais encadrées par des règles locales plus strictes.
Les témoignages du terrain
Les chiffres se confirment dans les parcours d’investisseurs. « Nous avons acquis un T2 à Metz pour 95 000 €. Loué 530 € par mois, il nous rapporte plus de 6,5 % brut. C’est un rendement introuvable à Paris », confie Sébastien, investisseur francilien. Même constat pour les conseillers en gestion de patrimoine : « Les villes moyennes universitaires sont un filon. La vacance est quasi nulle et les loyers stables. C’est un investissement qui conjugue sécurité et rentabilité », souligne Caroline, conseillère à Toulouse.
Un marché qui reste solide malgré les contraintes
Si la fiscalité (notamment sur le meublé) et les nouvelles réglementations pèsent sur certaines stratégies, l’investissement locatif conserve en 2025 son attrait. Dans les métropoles, il garantit une sécurité patrimoniale et une demande locative forte. Dans les villes moyennes, il permet de viser des rendements supérieurs à la moyenne, avec un ticket d’entrée abordable. La rentrée est un moment stratégique : les biens restés sur le marché durant l’été peuvent se négocier, et la demande étudiante relance fortement l’activité locative.
Conclusion
La rentrée 2025 confirme que l’investissement locatif demeure une valeur refuge pour les épargnants français. Les grandes métropoles offrent stabilité et sécurité, tandis que les villes moyennes garantissent une meilleure rentabilité. Les investisseurs avisés privilégient aujourd’hui les biens adaptés à la demande locale, qu’il s’agisse de studios, de colocations ou de logements meublés.
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