Succession immobilière : anticiper pour éviter les conflits

C’est un sujet encore trop souvent tabou en famille, et pourtant incontournable. La succession immobilière cristallise les tensions au moment où les héritiers sont déjà fragilisés. Alors que plus de 550 000 successions sont ouvertes chaque année en France, près de 25 % d’entre elles donnent lieu à un conflit, selon une étude conjointe du Conseil supérieur du notariat (CSN) et de l’IFOP publiée en 2024.

L’immobilier, premier facteur de discorde

Premier actif transmis dans une succession, l’immobilier représente 64 % de la valeur moyenne d’un patrimoine hérité en France (source : Insee, 2023). Lorsqu’un logement familial entre dans l’indivision, les tensions surgissent fréquemment autour de trois axes :

• Désaccord sur la conservation ou la vente du bien, notamment lorsque certains héritiers y vivent, d’autres souhaitent récupérer leur part.
• Refus de participation aux charges (taxes, travaux, entretien) de la part d’un ou plusieurs co-indivisaires.
• Déséquilibre perçu dans la répartition, souvent lié à des donations antérieures ou à l’absence de testament.

Dans les cas les plus extrêmes, ces litiges finissent devant les tribunaux : plus de 36 000 procédures contentieuses liées à l’indivision ont été recensées en 2023 (source : Ministère de la Justice).

Le poids souvent sous-estimé de la fiscalité successorale

Contrairement à d’autres pays européens, la fiscalité des successions en France reste l’une des plus élevées, notamment en l’absence de liens directs. En ligne directe, l’abattement est fixé à 100 000 € par enfant et par parent, au-delà duquel s’applique une imposition progressive de 5 à 45 %. Or, dans les zones tendues, la valeur vénale d’un bien immobilier peut rapidement dépasser ces seuils, rendant l’impôt difficile à payer sans vendre.

Selon le CSN, un héritier sur cinq se dit contraint de vendre un bien pour régler les droits de succession. Faute d’anticipation, certaines familles doivent céder la maison familiale dans l’urgence, avec un impact émotionnel fort.

Anticiper : un impératif encore trop négligé

Moins d’un Français sur trois a rédigé un testament (IFOP, 2023). Et pourtant, les leviers d’anticipation existent pour éviter les écueils :

• Le testament authentique permet de préciser les volontés de répartition, éviter l’indivision et désigner un exécuteur.
• La donation-partage, souvent utilisée entre parents et enfants, fige la valeur des biens au moment de la donation et évite les litiges lors du décès.
• L’assurance-vie, exonérée de droits jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (hors cotisations après 70 ans), permet d’orienter une part du patrimoine hors succession.
• La SCI familiale facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, en évitant la vente forcée d’un bien indivis.

Selon les notaires, les successions ayant fait l’objet d’une donation-partage enregistrent 80 % de litiges en moins.

L’indivision : un piège à désamorcer au plus tôt

Lorsqu’aucune disposition n’est prise, l’indivision s’impose par défaut. Chaque héritier détient une quote-part du bien, sans possibilité d’agir seul. Vendre, louer ou même faire des travaux suppose l’accord unanime ou majoritaire, ce qui fige de nombreuses situations.

Dans ces cas, la vente à la licitation judiciaire devient parfois la seule issue, entraînant souvent une décote de 20 à 30 % du prix du bien. Une issue que beaucoup regrettent, faute d’avoir anticipé.

Conclusion

Anticiper une succession immobilière, c’est éviter le conflit, préserver la valeur des biens transmis et alléger la fiscalité. Trop souvent repoussée, cette démarche s’impose pourtant comme un acte de prévoyance essentiel. Familles recomposées, enfants éloignés, patrimoine en indivision : chaque situation mérite une stratégie sur mesure. Car dans la succession, le non-choix reste le pire des choix.

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