Neuf ou ancien : que faut-il privilégier en 2025 ?

En 2025, le choix entre un bien immobilier ancien et un logement neuf reste un dilemme stratégique pour de nombreux acquéreurs. Chacune de ces deux options offre des avantages et des contraintes spécifiques, mais le contexte économique, réglementaire et énergétique actuel vient rebattre les cartes. Alors, que faut-il vraiment privilégier cette année ?

Neuf ou ancien : des prix contrastés et des leviers de négociation différents

Le marché de l’ancien affiche généralement des prix au mètre carré inférieurs à ceux du neuf, parfois de l’ordre de 20 à 30 % dans certaines villes. En 2025, cette tendance se confirme, d’autant plus que le secteur de l’ancien subit un ralentissement de la demande et une décote sur les biens mal classés sur le plan énergétique. Cela ouvre des marges de négociation intéressantes, en particulier dans les zones non tendues.

À l’inverse, le neuf reste soumis à des coûts de construction élevés et à une offre limitée, ce qui maintient des prix élevés, même si certaines zones commencent à voir apparaître des ajustements. L’atout du neuf repose davantage sur ses avantages fiscaux, ses garanties constructeur et l’absence de travaux immédiats.

Performance énergétique et exigences environnementales dans le neuf et ancien.

Les nouvelles normes environnementales, telles que la RE2020, placent les logements neufs à un niveau de performance énergétique optimal. En 2025, un achat dans le neuf garantit un confort thermique, une facture énergétique réduite et une valorisation à long terme face aux exigences futures du marché.

Dans l’ancien, la problématique du DPE est centrale. Les passoires thermiques sont de plus en plus difficiles à vendre et concernées par des interdictions progressives de location. Toutefois, l’acquéreur averti peut tirer parti de cette situation pour négocier un bien à rénover à bon prix, tout en bénéficiant d’aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie.

Neuf et ancien : fiscalité et frais d’acquisition

Les frais de notaire restent nettement plus faibles dans le neuf, autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Ce différentiel est à prendre en compte dans le calcul du budget global. Le neuf permet également de bénéficier de la TVA réduite dans certaines zones et de dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ), renforcé en 2025 pour les primo-accédants dans les zones tendues.

Cependant, les biens anciens peuvent, eux, donner lieu à des montages fiscaux intéressants lorsqu’ils sont rénovés, notamment dans le cadre de l’investissement locatif avec les régimes LMNP ou le déficit foncier.

Un usage différent selon le projet immobilier

Le choix entre neuf et ancien dépend fortement de la finalité du projet. Pour une résidence principale, un logement ancien dans un quartier central peut offrir un cadre de vie plus authentique et un meilleur emplacement. En revanche, pour un investissement locatif, un bien neuf en zone tendue avec les bons dispositifs fiscaux pourra offrir davantage de sérénité et de visibilité à long terme.

Le style de vie, la volonté de s’impliquer dans des travaux ou non, ainsi que le temps disponible pour gérer le bien jouent également un rôle déterminant.

En conclusion 2025, le débat entre ancien et neuf ne se résume plus à une opposition binaire. Le contexte réglementaire, énergétique et économique impose une analyse fine de chaque projet. Le neuf séduit par sa modernité, ses performances environnementales et ses garanties, mais l’ancien offre un potentiel de valorisation intéressant, notamment pour les profils prêts à rénover. Le bon choix sera donc celui qui s’inscrit le mieux dans votre stratégie patrimoniale, vos objectifs à moyen terme et les spécificités du marché local.