Risques climatiques et crédit immobilier : vers une nouvelle donne ?

Risques climatiques, ils ne sont plus une préoccupation lointaine. Leurs effets se font ressentir de manière tangible, notamment dans le secteur immobilier. Inondations, sécheresses, tempêtes… Autant de phénomènes qui mettent en péril la stabilité des biens immobiliers et, par ricochet, l’accès au financement pour les acquéreurs.

Source : MTES, Gaspar, 2017 – © IGN, BD Carto®, 2016.
Traitements : SDES, 2019

Les aléas climatiques : une menace pour l’immobilier ?

Les événements climatiques extrêmes se multiplient en France :

• Inondations : elles peuvent endommager les fondations, provoquer des moisissures et rendre les habitations inhabitables.
• Sécheresses : elles favorisent le retrait-gonflement des sols argileux, entraînant des fissures et menaçant la structure des bâtiments. (A lire notre article https://news.lesiteimmo.com/2024/06/26/les-fissures-dans-les-maisons/)
• Tempêtes et submersions marines : particulièrement préoccupantes pour les zones côtières, elles augmentent le risque de destruction partielle ou totale des habitations.

Évolution de la sinistralité catastrophes naturelles non-auto entre 1982 et 2022 (En M€ 2022)

© SDES

Note de lecture : le pic de 2017 correspond aux ouragans Irma et Maria survenus en septembre.
Note : le coût des sinistres Cat-Nat s’entend hors véhicules terrestres à moteur et hors franchise pour l’ensemble du territoire français. Au-delà des 2 grandes classes de périls inondations et sécheresse, tous les autres périls (mouvements de terrain, séismes, avalanches, vents cycloniques, etc.) sont regroupés dans la modalité « autres ». En l’absence de consolidation des exercices récents (péril sécheresse depuis 2015, péril inondation et autres périls depuis 2019), les estimations sur la période 2015-2020 incluent une marge d’incertitude (estimations CCR).
Champ : France entière (métropole et outre-mer).
Source : Caisse centrale de réassurance, 2023

Les banques resserrent les conditions d’octroi face aux risques climatiques.

Face à ces risques croissants, certaines banques adoptent une posture plus prudente. Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi, souligne :

« De nombreux établissements bancaires sont déjà très vigilants sur les biens situés en zone inondable. Aujourd’hui, ils commencent même à refuser de financer les résidences de bord de mer, sur le trait de côte, du fait de la montée des eaux et du risque que, demain, ces secteurs deviennent inondables. »

Cette vigilance se traduit par :

• Des refus de financement pour des biens situés dans des zones à risque élevé.
• Des exigences renforcées en termes d’épargne de précaution de la part des emprunteurs.
• Une diminution du taux de financement, passant parfois de 100% à 70-80% du montant du bien.

Cependant, toutes les banques ne suivent pas cette tendance. Certaines institutions, comme La Banque Postale ou le LCL, affirment ne pas avoir modifié leurs critères d’octroi en fonction des risques climatiques.

Le rôle crucial de l’assurance et du régime Cat Nat face aux risques climatiques.

Le régime des catastrophes naturelles (Cat Nat) joue un rôle central dans la protection des biens immobiliers. Toutefois, ce système est déficitaire depuis 2015, mettant en question sa pérennité. Selon un bulletin de la Banque de France publié à l’automne 2023 :

« A l’heure actuelle, l’exposition du secteur bancaire aux risques climatiques à travers l’immobilier résidentiel semble maîtrisée. Les travaux de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution suggèrent que ces mécanismes seront mis en tension à l’horizon 2050. »

Pour assurer la viabilité du régime Cat Nat, le gouvernement prévoit :

• Une augmentation des cotisations finançant le régime à partir de 2025. Par exemple, la surprime Cat Nat appliquée aux contrats d’assurance habitation passera de 12% à 20%.
• La mise en place de mesures supplémentaires dans le cadre du troisième plan national d’adaptation au changement climatique.

Quelles perspectives futures envisagées ?

L’évolution des critères d’octroi des prêts immobiliers en fonction des risques climatiques pourrait avoir plusieurs implications :

• Diminution de la valeur des biens dans les zones à risque, impactant le patrimoine des propriétaires.
• Complexification de l’accès à la propriété pour les ménages dans certaines régions.
• Nécessité d’adaptations structurelles des constructions pour résister aux aléas climatiques.

En conclusion, si le risque climatique n’est pas encore un critère officiel de refus pour les prêts immobiliers, il est indéniable qu’il influence de plus en plus les décisions des établissements financiers. Dans ce contexte, acquéreurs, propriétaires, banques et pouvoirs publics doivent collaborer pour anticiper et gérer ces défis. Pour garantir ainsi la résilience du secteur immobilier face aux enjeux climatiques.