Déménagement : comment réussir son état des lieux

Avant de quitter votre location, vous devez réaliser une dernière étape importante avec le propriétaire : l’état des lieux de sortie. Pour qu’il se passe dans les meilleures conditions et que vous puissiez récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, suivez nos conseils !

Ce qui est de votre responsabilité en tant que locataire

  • Les petites réparations et travaux d’entretien courant

Ils concernent l’entretien de l’état global de votre location tout au long de votre bail ; vous ne devez donc pas attendre la fin de celui-ci pour les réaliser (entretien de la chaudière une fois par an, du jardin s’il y en a un, changer les joints de la salle de bain s’ils sont abîmés, graisser les gonds des portes et volets).

  • Conserver l’état des lieux initial

Au moment de votre arrivée dans la location, un premier état des lieux a normalement été réalisé, à l’issu duquel un document attestant de l’état général du logement signés entre le propriétaire et vous-même vous aura été remis.
C’est en se basant sur cet état des lieux initial que sera réalisé l’état de lieu de fin de contrat de location : il est donc très important de conserver ce document tout au long de votre bail !

Si aucun état des lieux n’a été fait à votre arrivée, la loi stipule que vous êtes supposé avoir reçu une location en bon état et qu’il devra donc en être de même à votre départ.

  • Dans quels cas ma responsabilité est-elle engagée ?
  • Dégradation du logement ou de ses équipements (volontaires ou non)
  • Perte des équipements
  • Mauvais entretien du logement et de ses équipements

Il est important de distinguer deux termes :

  • La vétusté, qui concerne l’usure normale ou naturelle
  • La dégradation, qui relève d’une usure anormale

La vétusté ne relève pas de votre responsabilité, car elle résulte simplement de l’utilisation prolongée d’un équipement ou du logement.

La dégradation de matériel vous sera cependant attribuée, qu’elle ait été volontaire ou non : moquette abîmée ou tachée, vitre cassée, marques ou trous sur les murs, parquet rayé, équipements en trop mauvais état pour fonctionner…

Sauf en cas d’infraction avérée dans le logement, toute dégradation sera de votre responsabilité ; et ce même si ce sont des personnes de passage chez vous (amis, famille, plombier, déménageur…) qui en sont à l’origine.

De ce fait, si vous n’avez pas suffisamment entretenu votre logement ou que vous n’avez pas pris en charge vous-même les réparations nécessaires avant l’état des lieux de sortie, vous serez facturé par le propriétaire en fonction de votre degré de responsabilité.

À noter : C’est aussi à vous de résilier les contrats d’électricité et de gaz de votre location. N’attendez pas le jour de votre départ pour contacter les fournisseurs d’énergie et en souscrire de nouveaux pour votre futur logement !

Modifications réalisées par vous-même sur le logement

  • Transformations majeures

Les modifications importantes du logement que louez doivent au préalable faire l’objet d’un accord écrit avec votre propriétaire. C’est le cas par exemple si vous souhaitez abattre une cloison ou changer la moquette, carrelage ou parquet de votre logement.
Si vous avez réalisé des transformations majeures sur la location sans en faire la demande à votre bailleur, cela vous prive de toute indemnisation de sa part pour les travaux que vous avez pris à votre charge. De plus, le propriétaire peut exiger de vous que la location retrouve son état initial au moment de votre départ.

  • Transformations mineures

Ce genre de modification ne nécessite pas de validation de la part du propriétaire. Si vous décidez par exemple de poser une moquette sans la coller, de poser du papier peint ou de repeindre vos murs (tant que vous ne choisissez pas des couleurs difficiles), on ne pourra pas vous le reprocher au moment de l’état des lieux de sortie.
C’est également le cas pour les petits trous dans les murs que vous aviez fait pour fixer un cadre ou un meuble, à condition que vous les rebouchiez à votre départ.

Les termes utilisés pour l’état des lieux

Au moment de compléter l’état des lieux de sortie avec le bailleur, soyez attentifs aux termes utilisés :

  • Les termes “tache”, “déchirure”, “marques” impliquent une dégradation et donc votre responsabilité.
  • Les termes “usagé” ou “usé” indiquent en revanche la vétusté.

Viager : L’expert de l’immobilier de luxe, Barnes, se lance dans le viager.

Barnes se lance dans le viagerLe viager prend de l’ampleur dans le domaine du luxe. En effet, l’agence internationale Barnes fondée par Heïdi Barnes a décidé de prendre le « virage » du viager. Le professionnel du résidentiel de luxe considère que l’achat en viager est une véritable opportunité d’investissement et une stratégie patrimoniale.

« Le viager occupé est l’opportunité de se constituer un patrimoine avec un important rabais sur le prix et un paiement échelonné dans le temps », souligne Barnes.

Le viager est le nouveau moyen d’investissement proposé par les agences. Retrouvez les subtilités du viager ici

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Exonération de la plus-value immobilière : vendre pour racheter une résidence principale

Exonération de plus-value immobilièreLa plus-value de cession d’un bien immobilier pourra être exonérée si le vendeur rachète un bien pour résidence principale pour un prix au moins équivalent au prix de cession de l’autre logement. Sachant que ce nouvel achat peut être ou pas subventionné par un crédit.

La règle dictée par la loi

Suivant l’article 150 U II 1 bis du CGI (Code Général des Impôts), une exonération de la plus-value résultant de la 1ère vente d’un bien immobilier, autre que votre résidence principale, peut être exonérée de toute taxation sous condition de remploi de la plus-value.

Ainsi, si vous rachetez ou faites construire un bien immobilier à usage d’habitation principale, dans un délai de 24 mois à compter de la date de cession de votre bien, avec le produit de votre cession, vous pourrez être exonéré de la taxation sur la plus-value de votre cession.

Depuis quand et sous quelles conditions ?

Cette exonération est valable et applicable depuis le 1er février 2012.

Elle n’est possible qu’aux conditions suivantes :

  • Si le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la cession.
  • Que le cédant n’ait pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 années précédentes.

Exonération totale ou partielle ?

Le Ministère de l’économie a précisé que : « cette exonération pourrait être totale dans le cas ou le vendeur achète un nouveau logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement vendu. Peu importe que le prix de vente soit effectivement affecté à ce nouvel achat ou au remboursement de l’emprunt du logement vendu » .

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Les astuces pour vendre son appartement ou sa maison.

Les astuces pour une bonne venteDans un marché immobilier difficile et encore plus en temps de crise économique, comment vendre son bien immobilier dans un délai raisonnable et sans trop y perdre ? Il y a quelques règles essentielles à observer. Montrer un bien dans ses meilleurs atours, décider si vous confiez ou non votre bien à un professionnel, proposer votre bien immobilier au juste prix.

De 2 à 4 mois en moyenne pour pouvoir vendre un bien immobilier, ce sont les chiffres annoncés par les agences immobilières. C’est la tendance depuis un an et le phénomène tend à s’aggraver. Alors quels sont les bons gestes pour la vente d’un bien immobilier ? Tout d’abord évoquons l’aspect général.

Mettre à son avantage votre appartement ou votre maison

Quoi de plus désagréable que de se trouver, lors d’une visite, devant une maison dont les abords ne sont pas entretenus.  Rentrer dans un appartement où les odeurs de cigarettes se sont incrustées. Visiter un appartement ou une maison où la vaisselle regorge de l’évier… En bref, tous les professionnels qu’ils soient agences immobilières ou décorateurs vous conseilleront de prendre les devants, et de faire un minimum pour que votre maison ou appartement puisse se vendre dans les plus brefs délais et sans être « bradé ».

Dans un marché ou l’offre et bien plus grande que la demande, c’est la maison ou l’appartement qui sera le plus attrayant qui se vendra au plus vite. Alors, il faut penser à tondre les pelouses, arranger les abords de votre maison. Ranger le garage, nettoyer le salon, la salle de bains, les chambres. Ne pas hésiter à redonner un petit coup de peinture si nécessaire. Et surtout donner un aspect assez neutre à votre intérieur : choisissez des couleurs claires, qui donneront de la luminosité. Supprimer la personnalisation de chaque pièce, en ôtant les photos de familles, les pièces personnelles. En bref, vous assurer que votre logement donne permette aux futurs acquéreurs de se « projeter » à l’intérieur de ses murs, et qu’ils aient envie d’y vivre. Afin de les rassurer, il est bon aussi de préparer un dossier qui vous permettra de présenter votre maison ou votre appartement avec toute la rigueur d’un bon vendeur.

Rassurer l’acquéreur avec des conditions optimalesUn dossier complet Un dossier complet

Vendre votre bien immobilier est plus que jamais un vrai challenge aujourd’hui. Il est important de mettre tous les atouts de votre côté en apportant un maximum de renseignements à vos visiteurs. En effet, anticiper les demandes des acquéreurs potentiels est une preuve de votre volonté de vendre sérieusement votre bien immobilier.

Il sera donc nécessaire de garder à portée de main, ou à défaut de fournir à votre agent immobilier, un dossier complet sur votre maison ou appartement. Les plans, les charges, les avis concernant les taxes, pour les appartements en copropriété les procès-verbaux des assemblées générales, voire éventuellement les devis pour les travaux. N’omettez pas les petits détails, tels que les avantages concernant les transports, les crèches s’il y a des enfants, …  N’oubliez pas non plus les différents diagnostics nécessaire à la vente de votre maison, de votre appartement, de votre immeuble.

Un dossier complet et exhaustif rassurera vos acquéreurs potentiels et leur permettra d’analyser sereinement l’achat de votre maison ou de votre appartement. Mais pour mettre en vente et faire visiter votre bien il faudra qu’il soit au « juste » prix.

Bien faire estimer son bien

Bien sûr vous pouvez vous-même décider du prix de vente de votre bien immobilier. Néanmoins, si vous n’êtes pas vous-même agent immobilier ou notaire, comment être sûr du prix le plus proche de la valeur de votre maison. Il risque soit d’être en deçà du prix du marché, soit au-dessus du marché. Il y a de nombreux moyen sur internet aujourd’hui pour évaluer la valeur de votre bien. Mais il vous faudra être honnête et ne pas voir votre maison ou votre appartement avec votre côté affectif. Et il est souvent compliqué d’être totalement honnête et surtout il peut vous échapper des aspects que verra un professionnel.

Alors, il est souvent de bon ton de faire appel à un voir plusieurs professionnels de l’immobilier. Souvent l’agence immobilière estimera votre maison ou votre appartement gratuitement en contrepartie de l’obtention du mandat de vente de celui-ci. Vous pourrez également consulter un notaire,qui, lui, par contre, fera payer son intervention au même titre qu’un expert immobilier; et le coût dépendra de la surface de votre bien immobilier. Néanmoins, il sera à même de vous fournir un prix au plus juste de la valeur de votre bien.

Un prix juste...Le prix de vente de votre maison ou de votre appartement

Si vous avez fait estimer votre bien par un professionnel, il se sera appuyé sur les ventes des biens de votre secteur et sur les points forts et faibles de votre propre bien. De plus, il aura pris en compte les alentours et le prix du marché. Il vous apportera donc une valeur de vente qui correspondra au marché et qui évitera une longue attente pour la vente de votre bien immobilier.

N’oubliez pas que les acquéreurs se renseigneront sur les prix eux aussi et ne jetteront pas un œil sur les biens surévalués. Si votre bien est au bon prix, vous avez bien plus de chance de le vendre dans des délais raisonnables. A contrario, une surévaluation  risque de vous coûter très cher. En effet, votre bien immobilier risque de ne pas se vendre, il verra son prix diminuer par tranche et suscitera une certaine méfiance de la part des acquéreurs éventuels.

Ayez bien en tête que les prix de l’immobilier tendent  à diminuer sur l’ensemble du territoire. De plus, les négociations sont à l’ordre du jour alors les acheteurs n’hésitent plus à « marchander » les prix. C’est pourquoi il est parfois bon de faire appel à un professionnel.

Alors, un professionnel, ou vous en tant que vendeur ?

Tout le monde sait que faire appel à un notaire ou un agent immobilier engendre un coût et donc une plus-value moins importante sur votre vente. Mais est-ce vraiment une bonne économie ? En effet, si vous ne prenez pas un professionnel pour s’occuper de votre bien, il vous faudra dégager pas mal de temps pour pouvoir vendre rapidement et sereinement votre bien.

Comptez le temps des visites, souvent longues et parfois sans résultat, car nombreux sont les visiteurs « promeneurs » qui cherchent  sans réelle ambition d’achat. De plus, certains acquéreurs ne sont pas forcément solvables, il vous faudra faire attention. Sans compter le temps de réponse aux messages des internautes car il faudra allouer un budget pour communiquer sur différents supports.

Alors qu’un professionnel, lui, va se « dédier » à la vente de votre bien immobilier, puisque c’est son métier. Il va s’engager à communiquer sur la vente de votre maison ou de votre appartement. Il va s’occuper des visites à votre place et mettre en valeur votre produit face aux acquéreurs potentiels. Il s’occupera également de préparer votre dossier pour la vente, et souvent vous accompagnera jusqu’aux actes devant notaire. Il sera à même de vous proposer un mandat exclusif ce qui lui permettra souvent de s’attacher en toute exclusivité pendant un minimum de 2 mois et un maximum de 3 mois  à la vente de votre bien. Sa rémunération dépendra du prix de vente de votre bien.

NB : Les commissions touchées par les agents immobiliers sont libres. Alors que celles des notaires sont fixées par les chambres notariales. Il y a aussi les réseaux d’agents qui peuvent proposer des commissions plus faibles. Renseignez-vous !

Alors avant d’envisager la vente de votre bien, vérifiez que tout est prêt.

Visitez les « bons plans » à Lyon, Marseille, Bordeaux, Paris, Toulouse.

Rappel : Le mandat exclusif est un mandat qui permet à une seule agence de vendre votre bien immobilier. Ce mandat a une durée de 2 mois au minimum à 3 mois au maximum. Le propriétaire pourra vendre lui-même sa maison, son appartement, son terrain, son garage, son immeuble, dans ce délai sous condition qu’il reverse le montant de la commission prévu initialement à l’agence immobilière.

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La Réforme concernant les plus-values immobilières

précision - stratégie marketing conceptLe 1er septembre prochain, la réforme concernant les plus-values immobilières va entrer en vigueur. Alors, cette nouvelle imposition touche qui ? Et quels sont les changements apportés par le gouvernement ?

Le 6 août dernier le gouvernement a publié au bulletin officiel des impôts le nouveau barème concernant la fiscalité des plus-values immobilières. Cette nouvelle imposition impactera les ventes de résidences secondaires et les biens mis en location.

  • 22 ans de détention = exonération :

Les plus-values immobilières sont taxées à 19 %. Cependant, la durée de détention du bien permettra à partir de la 6ème année de bénéficier de 6 % d’abattement par an, puis 4 % la 22ème année et finiront par être exonérées au-delà de la 22ème année (au lieu d’attendre la 30 ème année).

  • 30 ans pour une exonération totale sur les prélèvements sociaux :

Les prélèvements sociaux eux seront soumis à un autre barème d’imposition.

Nombre d’années

Réduction de l’assiette d’imposition

A partir de la 6eme année

1,65 % / an

La 22ème année

1,60 %

A partir de la 23ème année

9 % / an

30 ème année

exonération

  •  Les ventes du 1er septembre au 31 août 2014 soumises à un abattement d’exception :

Si vous décidez de vendre votre bien entre le 1er septembre et le 31août 2014 un abattement supplémentaire sur votre plus-value sera appliqué de l’ordre de 25 %. Cet abattement sera appliquée tant sur la plus-value que sur les prélèvements sociaux.

NB : cet abattement ne sera pas possible pour une cession à une personne ayant un lien avec le vendeur.

  • 50 000 Euros seuil de la surtaxe des plus-values :

Une surtaxe comprise entre 2 et 6 % sera appliquée sur la plus-value supérieure à 50 000 € après les différents abattements.

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Rappel :

 Comment détermine-t-on une plus-value immobilière :

Une plus-value immobilière est constatée dès lors qu’il y a cession à titre onéreux d’un bien immobilier. La plus-value est définie par la soustraction au prix de vente du prix d’acquisition du bien et des frais annexes (notaire, agence immobilière, intérêts, crédits,…).

Imposition :

Depuis le 1er janvier 2013 elles sont à intégrer dans l’impôt sur le revenu et sont soumises aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

 Pour info :

Pays

Mode de calcul de la taxe

Taux d’imposition le plus élevé

Allemagne

Forfaitaire après abattement

25 %

Belgique, Suisse, Luxembourg

Exonération totale

0 %

Canada

Impôt sur le revenu

29 %

Espagne

Progressif

27 %

Etats-Unis

Impôt sur le revenu

39,6 % (+ impôt Etat : 0 à 12 %)
15 % si détention plus de 6 mois

France

Impôt sur le revenu + CSG, CRDS

62,2 %

Grande-Bretagne

Forfaitaire après abattement

18 %

Italie

Forfaitaire

20 %

Russie

Forfaitaire

13 %

(données : wikipédia)