Logement dans le Neuf : un 3ème trimestre en baisse

Le 27 novembre dernier le ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie communiquait une chute des ventes dans le neuf de 24,9 % en France sur le 3ème trimestre.

En effet, l’annonce de la prolongation jusqu’au 31 mars 2013 du dispositif d’investissement locatif de la loi Scellier incite certains promoteurs à ralentir le lancement de nouveaux programmes.

Si le nouveau dispositif proposé par le ministre du logement Cécile Duflot est plus intéressant fiscalement, puisqu’il permet une réduction d’impôt de 18 % au lieu de 13 % pour Scellier, celui-ci demande cependant un respect de conditions plus strictes.
Le nouveau dispositif loi Duflot sera-t-il un moteur pour relancer les constructions ?

Un recul des mises en chantier

Les mises en chantier affichent une baisse de l’ordre de 21 % par rapport au même trimestre de l’année dernière.

Paradoxalement, le nombre de permis de construire accordés, lui, nous présente une hausse de 1,6 % sur les 12 derniers mois. Cependant ce chiffre reste à modérer, au vu des 3 derniers mois sur lesquels le nombre de permis serait en régression d’environ 6,9 % (par rapport à la même période de l’année antérieure).

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Les coûts de « rabot » de l’immo….

Les députés ont adopté hier les différents « coups de rabot » proposés par le premier ministre François Fillon.

En effet, le plan de rigueur annoncé par Monsieur le Président de la République va apporter des changements notables dans l’immobilier.

La disparition de Scellier :

La disparition du dispositif fiscal Scellier, à compter du 1^er janvier 2013.

La taxe sur les loyers abusifs :

Afin d’éviter les loyers abusifs, une taxe variable sera appliquée aux logements de moins de 13 m² ayant un loyer supérieur à 40 € / m².

Le crédit d’impôt pour le développement durable sanctionné :

En effet, le crédit d’impôt destiné à favoriser l’amélioration de l’habitat en préservant l’environnement (grenelle) va voir son taux de réduction fortement diminuer.

Le PTZ+ , nouvelle version :

Le PTZ+ sera revisité et ne sera plus octroyé pour la subvention d’un logement ancien. Il favorisera désormais l’achat dans le neuf sous certaines conditions.

Revalorisation de l’aide au logement :

L’aide au logement sera indexée sur la croissance, et non plus sur l’inflation. (Taux de croissance prévu par le gouvernement 1%)

Une taxe ménagère :

Une taxe sur les ordures ménagères va être instaurée afin de diminuer les déchets des ménages.

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1^er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
4. la constitution d’une base de données au niveau national;
5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1^er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2^ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Si le contrat est signé avant le 1^er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1^er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1^er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10^ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1^ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

• Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
• Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2^ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1^ère phase. (Partie Epargne)

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

• décès,
• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
• mobilité professionnelle de + de 70 km,
• chômage de + d’un an,
• invalidité reconnue,
• divorce,
• dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

• Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
• Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
• TVA à  5,5 %
• Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Défiscalisation : La France botte en touche face à Bruxelles

Le 16 février 2011, la commission Européenne a émis un avis motivé à l’encontre des dispositions fiscales Françaises concernant l’investissement locatif dans le neuf sur les lois portant sur l’Amortissement Périssol, l’amortissement Besson, l’amortissement de Robien et l’amortissement Borloo neuf.

En effet, Bruxelles considère ces dispositions fiscales « discriminatoires » dans le domaine de l’investissement locatif. La Commission motive cette demande en précisant « que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamentaux du marché unique de l’union ».

La commission Européenne impose un délai de 2 mois à la France pour réagir et menace celle-ci de saisir la cour de justice de l’union Européen.

Néanmoins, si les effets des différents dispositifs fiscaux « mis en examen » perdurent, il est à noter que l’ensemble de ces lois précitées sont aujourd’hui éteintes. Cependant, la remplaçante reste sous surveillance de la commission : la loi Scellier).

Le 1 mars 2011 , Monsieur le député Pierre LEQUILLER propose à l’Assemblée Nationale en réponse à La Commission Européenne une résolution qui rappelle à la commission les quelques règles qui régissent les états membres notamment :

« que la politique du logement relève de la compétence exclusive des Etats membres,

que les règles régissant l’impôt sur le revenu relèvent, en l’état, des Etats membres,

que les accords visant à éviter la double imposition conclus par la France avec les Etats membres de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen réservent le droit exclusif d’imposer les revenus immobiliers à l’Etat dans lequel le bien est situé

Il estime donc :

« – la demande de la Commission européenne contraire au principe de subsidiarité,

–  la juge également contraire au principe de proportionnalité,

– considère dans ces conditions qu’aucun des arguments juridiques avancés par la Commission européenne n’est de nature à justifier une remise en cause des aides fiscales à l’investissement locatif. »(http://www.assemblee-nationale.fr/13/europe/resolutions/ppe3187.asp)

Le 17 avril 2011 dernier, l’Assemblée Nationale réunie en assemblée ordinaire adopte le projet de loi. (http://www.assemblee-nationale.fr/13/pdf/ta/ta0649.pdf)

L’immobilier neuf pris en otage par les investissements locatifs !

(Lesiteimmo.com) – Dans certaines villes de France, les programmes neufs sont pris d’assaut par les investisseurs pour en faire de la location.

A Nantes, Orléans, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, 70% des appartements neufs sont achetés afin d’être loués. Ce taux atteint même 80% à Lille et Montpellier… écrasant le nombre de logements destinés à la simple accession, estime la Fédération des promoteurs immobiliers.

Toutes ces villes, ont connu une forte croissance démographique  et sont en plus de cela des villes universitaires impliquant une location rapide et facile.  Un point de plus pour proposer aux acheteurs de passer par le dispositif Scellier.

D’ailleurs, certaines de ces villes, se caractérisent par un coût du foncier assez bas, ainsi, les promoteurs peuvent proposer des programmes moins chers et valoriser le rendement rapide de l’investissement ! Un argument choc pour inciter le futur propriétaire à acheter. A Montpellier, un programme bien placé, vendu en Scellier, permet ainsi de dégager des rentabilités de 4 à 4,5% hors avantage fiscaux, contre 3 à 3,5% en moyenne en France.

Une chose est à prendre en compte avant d’investir dans du locatif Scellier, dans certaines villes, les plafonds de loyers sont surévalués par rapport au marché. Et certains investisseurs risquent de ne pas atteindre le niveau de rentabilité escompté notamment sur Lyon, Strasbourg ou Bordeaux… Alors investisseurs ouvrez l’œil !

Les villes prises d’assaut par les investisseurs :

( * Par rapport à l’accession à la propriété classique. Source : Fédération des promoteurs immobiliers)

La meilleure façon d’investir dans le dispositif Scellier !

(Lesiteimmo.com) – Chute des rendements locatifs, avantage fiscal réduit… Est-ce toujours intéressant d’avoir recours au dispositif Scellier pour un investissement locatif ? Malgré les apparences, oui, mais à certaines conditions…en investissant dans le logement vert !

Il y a quelques temps, le régime Scellier avait de beaux avantages (25% de réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf). Aujourd’hui, la loi de finances pour 2011 vient de bouleverser la donne. Pour réduire les déficits publics, le gouvernement a ainsi prévu le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales dont le régime Scellier. Ainsi, en 2011, la réduction d’impôt est rabaissée à 22% lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et à 13% pour un logement neuf répondant à la réglementation thermique en vigueur (la RT 2005).

Néanmoins, tout acheteur ayant signé, devant un notaire, un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010 et qui signera l’acte définitif avant le 31 mars 2011, continue de bénéficier des taux non-rabotés.

Est-ce plus rentable d’acheter un Bâtiment  Basse Consommation – Effinergie ?

Quelques éléments méritent d’être pris en compte avant de se lancer. En effet, le label BBC implique un surcoût de construction qui risque de se répercuter sur le prix d’achat. En effet, construire BBC revient à environ 10% plus cher, du fait, des nombreux contrôles et démarches qu’implique le label. De plus, pour obtenir le label, le logement doit satisfaire des exigences sévères en agissant sur l’enveloppe du bâtiment et sa perméabilité à l’air,  sur son système de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage. Autant d’éléments qui impliquent un surcoût pouvant aller jusqu’à 10%. De plus, le bailleur doit appliquer et respecter des plafonds de loyers, ce qui peut diminuer la rentabilité de l’investissement.

Le logement BBC comporte des caractéristiques à respecter :

• une consommation énergétique strictement limitée à 50kWh/m²/ an (cette consommation peut varier selon la situation géographique).
• Seule l’énergie primaire est prise en compte, c’est à dire le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des bâtiments.
• Les occupants doivent respecter les bonnes pratiques afin de ne pas consommer plus de 50kWh (qui est basé sur un usage conventionnel et non sur les habitudes de vie).

Un autre élément à prendre en compte lors d’un achat locatif : la stagnation des loyers qui fait chuter les rendements locatifs. N’ayez crainte, les plafonds de loyers déterminés par la loi Scellier se base sur le niveau des loyers du marché. Mais attention, pour bénéficier d’une rentabilité correcte il faut privilégier l’investissement dans le BBC doté de l’avantage fiscal maximal.

Si l’on réfléchie bien, un logement BBC – Effinergie se louera ou se vendra plus facilement qu’un logement non BBC, grâce à  l’obligation d’inscrire la performance énergétique du logement sur les annonces immobilières. D’ailleurs, le parc locatif « vert » tend à se développer d’ici quelques années. Aujourd’hui, environ 3 000 logements sont labellisés et 80 000 sont en attente.

De plus, un bien BBC – Effinergie bénéficie de la qualité et d’une certaine pérennité pour le futur acquéreur.  Un constat a été fait en Suisse, où les logements labéllisés Minergie – l’équivalent helvète de BBC-Effinergie – se vendent 10% plus cher que les mêmes biens sans label.

Aujourd’hui, la pénurie de logement est telle que l’écart entre BBC et non BBC est infime, et même si un logement non BBC est moins cher, il ne sera pas forcément vendu à un prix différent d’un logement BBC.  D’ailleurs, ces biens sont de plus en plus rares, les promoteurs ont anticipé la construction BBC et n’ont plus de bien non BBC en stock.

Pour en savoir plus, une simulation est réalisée en fin d’article afin d’illustrer ces propos.

Qui peut me délivrer ce label ?

Lors de la signature d’un contrat avec un promoteur faites bien attention aux mentions du type « niveau BBC ». Seule l’obtention du label BBC – Effinergie ouvre droit à la réduction d’impôt au taux de 22%. Les organismes certificateurs doivent être agrées par le Comité Français d’accréditation ( Cofrac), ils sont 4 pour le moment : Cerqual, Promotelec Certivea et Cequami à délivré ce label à partir du référentiel mis au point par l’association Effinergie.

L’évaluation du logement, pour l’obtention du label, sera donc effective une fois celui-ci terminé. En règle générale, le label est obtenue sans problème, les promoteurs sont vigilants et se prémunissent contre ce risque en faisant appel à des bureaux d’études agrées par le CSTB. Néanmoins, vous pouvez vous protéger juridiquement contre une non-délivrance du label.  Le notaire de l’investisseur,  doit exiger une clause dans l’acte de vente indiquant que l’achat est motivé par l’économie d’impôt du dispositif Scellier et que la labellisation est donc une condition fondamentale.

La loi Scellier est-ce uniquement pour les logements neufs ?

Une alternative au  Scellier neuf est mis en place depuis quelque temps. Un investisseur peut investir dans un logement à réhabiliter en profitant du dispositif Scellier, sous certaines conditions. Le régime Scellier ancien permet d’avoir accès à des biens immobiliers situés en centre-ville à des prix en général inférieurs à ceux du neuf. Le logement ne doit pas répondre aux normes de décence prévues dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être attesté par un contrôleur technique qui remplira ensuite un état descriptif du logement. Une fois les travaux terminés, un nouveau descriptif doit être fourni par le contrôleur ainsiq u’une attestation garantissant que le logement satisfait aux exigences de décence et qu’il répond à certaines performances techniques (arrêté du 19 décembre 2003). Une fois le label « BBC – Effinergie rénovation » obtenu la réduction d’impôt est égale à celle du neuf soit 22% du coût de revient de l’opération.

Simulation : Rentabilité du Scellier avec ou sans le label BBC

Un couple avec deux enfants déclarant 60 000€ net par an, achète un deux pièces de 40m² situé en zone A bis.

A superficie et  localisation équivalente, le logement BBC est vendu 11% plus cher que celui qui n’est pas labellisé. Au bout de 9 ans, on estime que logement BBC continuera de bénéficier de ce différentiel de 11% par rapport au logement standard.

Montage financier :

Emprunt sur 20 ans à un taux de 4% + apport personnel de 10%
Frais : 1.8% du prix d’achat

Loyers et charges :

Loyer mensuel : 20€/m² (BBC) et 16.10€/m² (non BBC)
Charges non récupérables sur le locataire : 10% du loyer
Progression annuelle des loyers et charges : 1.5%
Vacances locatives (un mois tous les 3 ans) : 3% du loyer

Rentabilité de l’opération suivant le dispositif retenu

* Taux de Rentabilité Interne. Le TRI est un indicateur financier tenant compte de toutes les dépenses et recettes liées à un investissement.

Conclusion : Malgré son prix d’achat plus élevé, l’investissement Scellier dans une opération labellisée BBC – Effinergie offre un rendement net après fiscalité légèrement supérieur. Mais la prime au Scellier BBC – Effinergie se fera surtout sentir à la revente.

Lire en plus : Scellier classique ou Scellier intérmédiaire ?

Mauvaise évaluation des plafonds de loyers pour la loi Scellier

(Lesiteimmo.com) – L’estimation des loyers par la loi Scellier est sur-évaluée par rapport à la réalité du marché : un risque pour les investisseurs…
Détail sur Capital.fr

2011, l’année du changement !

(Lesiteimmo.com) – Un nouveau Prêt à Taux Zéro, le dispositif d’investissement locatif Scellier moins attrayant, l’obligation de communiquer le DPE sur chaque annonce immobilière…l’année 2011 s’annonce chargée !

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