Déménagement : comment réussir son état des lieux

Avant de quitter votre location, vous devez réaliser une dernière étape importante avec le propriétaire : l’état des lieux de sortie. Pour qu’il se passe dans les meilleures conditions et que vous puissiez récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, suivez nos conseils !

Ce qui est de votre responsabilité en tant que locataire

  • Les petites réparations et travaux d’entretien courant

Ils concernent l’entretien de l’état global de votre location tout au long de votre bail ; vous ne devez donc pas attendre la fin de celui-ci pour les réaliser (entretien de la chaudière une fois par an, du jardin s’il y en a un, changer les joints de la salle de bain s’ils sont abîmés, graisser les gonds des portes et volets).

  • Conserver l’état des lieux initial

Au moment de votre arrivée dans la location, un premier état des lieux a normalement été réalisé, à l’issu duquel un document attestant de l’état général du logement signés entre le propriétaire et vous-même vous aura été remis.
C’est en se basant sur cet état des lieux initial que sera réalisé l’état de lieu de fin de contrat de location : il est donc très important de conserver ce document tout au long de votre bail !

Si aucun état des lieux n’a été fait à votre arrivée, la loi stipule que vous êtes supposé avoir reçu une location en bon état et qu’il devra donc en être de même à votre départ.

  • Dans quels cas ma responsabilité est-elle engagée ?
  • Dégradation du logement ou de ses équipements (volontaires ou non)
  • Perte des équipements
  • Mauvais entretien du logement et de ses équipements

Il est important de distinguer deux termes :

  • La vétusté, qui concerne l’usure normale ou naturelle
  • La dégradation, qui relève d’une usure anormale

La vétusté ne relève pas de votre responsabilité, car elle résulte simplement de l’utilisation prolongée d’un équipement ou du logement.

La dégradation de matériel vous sera cependant attribuée, qu’elle ait été volontaire ou non : moquette abîmée ou tachée, vitre cassée, marques ou trous sur les murs, parquet rayé, équipements en trop mauvais état pour fonctionner…

Sauf en cas d’infraction avérée dans le logement, toute dégradation sera de votre responsabilité ; et ce même si ce sont des personnes de passage chez vous (amis, famille, plombier, déménageur…) qui en sont à l’origine.

De ce fait, si vous n’avez pas suffisamment entretenu votre logement ou que vous n’avez pas pris en charge vous-même les réparations nécessaires avant l’état des lieux de sortie, vous serez facturé par le propriétaire en fonction de votre degré de responsabilité.

À noter : C’est aussi à vous de résilier les contrats d’électricité et de gaz de votre location. N’attendez pas le jour de votre départ pour contacter les fournisseurs d’énergie et en souscrire de nouveaux pour votre futur logement !

Modifications réalisées par vous-même sur le logement

  • Transformations majeures

Les modifications importantes du logement que louez doivent au préalable faire l’objet d’un accord écrit avec votre propriétaire. C’est le cas par exemple si vous souhaitez abattre une cloison ou changer la moquette, carrelage ou parquet de votre logement.
Si vous avez réalisé des transformations majeures sur la location sans en faire la demande à votre bailleur, cela vous prive de toute indemnisation de sa part pour les travaux que vous avez pris à votre charge. De plus, le propriétaire peut exiger de vous que la location retrouve son état initial au moment de votre départ.

  • Transformations mineures

Ce genre de modification ne nécessite pas de validation de la part du propriétaire. Si vous décidez par exemple de poser une moquette sans la coller, de poser du papier peint ou de repeindre vos murs (tant que vous ne choisissez pas des couleurs difficiles), on ne pourra pas vous le reprocher au moment de l’état des lieux de sortie.
C’est également le cas pour les petits trous dans les murs que vous aviez fait pour fixer un cadre ou un meuble, à condition que vous les rebouchiez à votre départ.

Les termes utilisés pour l’état des lieux

Au moment de compléter l’état des lieux de sortie avec le bailleur, soyez attentifs aux termes utilisés :

  • Les termes “tache”, “déchirure”, “marques” impliquent une dégradation et donc votre responsabilité.
  • Les termes “usagé” ou “usé” indiquent en revanche la vétusté.

La location meublée est-elle toujours intéressante ?

La location meublée offre un rendement plus favorable que la location nue. Néanmoins les nouvelles règles peuvent parfois faire hésiter les investisseurs.

Les meublés un atout contre la fiscalité

Un fort potentiel de rendement et une fiscalité favorable pour la location meublée. Un appartement bien équipé peut facilement vous rapporter près de 20 % de plus qu’un appartement nu. Cet écart est dû au régime fiscal des revenus des appartements ou maisons loués en meublé qui sont soumis au régime BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux), alors que les appartements ou maisons loués nu sont soumis au régime du revenu foncier. Si la location meublée est plus attirante, elle est depuis la révision de la loi plus contraignante.

ALUR change les règles

Depuis le 1er août 2015, les bailleurs de locaux nus ou meublés sont soumis aux mêmes règles. Ils doivent utiliser un bail type auquel est jointe une notice de location. Cette nouvelle notice doit informer sur les droits et devoirs des deux parties.

Ce nouveau bail doit aussi présenter les diagnostics obligatoires pour la location. Le dossier technique doit comprendre :

  • le DPE (Diagnostic de Performance Energétique),
  • le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) pour les appartements ou maisons construits avant 1949,
  • l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) pour les locaux situés dans les zones à risques.

Dans le cadre d’une location meublée vous devrez rajouter un état d’installation des gaz, d’électricité et amiante (aujourd’hui non obligatoire).

Le logement meublé doit respecter un certain nombre de règles de décence. Il doit y avoir une pièce principale d’au moins 9 m² de surface habitable. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 m de hauteur sous plafond. Le logement doit être exempt de risques pour la santé ou la sécurité des occupants.

Les avantages de la location meublée

La location meublée conserve quelques spécificités comme la durée minimale du bail qui est limitée à une seule année (contre 3 ans pour une location nue).

Le bail est reconduit de manière tacite pour une période égale à 1 an si aucune des deux parties ne se manifeste.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bailleur pourra résilier pour sa part le bail au terme du bail avec un préavis de 3 mois. Cette résiliation est valable dans le cas où le propriétaire désire reprendre son logement pour se loger ou loger un proche ou encore vendre son logement ou reprendre le logement pour des fautes du fait du locataire.

Une autre particularité de la location meublée réside dans la récupération des charges locatives qui peuvent être forfaitisé soit en récupérant « au réel » avec le provisionnement des charges.

Pour finir, le dépôt de garantie sera fixé à 2 mois de loyer (contre un mois pour la location nue).

Un exemple comparatif d’un revenu de location meublée et de location nue vu par Lodgis le spécialiste de la location meublée à Paris.

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L’encadrement des loyers et la location meublée.

Même disposition que pour un appartement loué nu, les meublés sont concernés par l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers. L’encadrement est applicable dans toutes les zones ou la demande est supérieure à l’offre. Le plafonnement est en place uniquement sur Paris est à pour but de limiter le montant des loyers. A Paris, le loyer ne pourra pas s’écarter de plus de 20 % du loyer de référence. Toutefois, les loyers peuvent être déplafonnés dans le cas où le bien immobilier présente des caractéristiques particulières.

Les règles sont strictes, depuis le 1er septembre 2015 en termes d’équipement des logements meublés.

L’appartement ou la maison louée meublé pour résidence principale doit contenir au moins onze meubles et équipements listés par décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

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Les députés ont voté pour ALUR

ALUR en cours de validation à l'AssembléeL’examen du projet de Cécile Duflot par l’Assemblée Nationale a remporté les votes des députés.

L’encadrement des loyers, la GUL (Garantie Universelle des Loyers), l’encadrement des professions immobilières validés par l’Assemblée Nationale.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a été voté par les députés. L’article a été adopté en première lecture. Ainsi dès lors « qu’il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement », les loyers seront « capés » à un maximum de 20 % d’un loyer médian de référence. Ce loyer médian est définit par le préfet sur la base des données collectées par les observatoires des loyers. Exception cependant pour certains logements qui le justifieront. Un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué par le propriétaire. Ce loyer sera révisable annuellement  dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).

La garantie universelle des loyers

Validation par les députés, pour la garantie universelle des loyers. Ce dispositif qui vise à éviter à tous les propriétaires, personnes physiques ou morales, les risques d’impayés. Cette loi a pour but également de favoriser l’accès au logement. Le Ministre du logement s’applique à demander le partage du coût de cette garantie de manière équitable entre propriétaires et  locataires. Cette garantie universelle des loyers serait donc financée par une cotisation équivalent à environ 2 % du montant de chaque loyer.

L’encadrement des professions immobilières

Les députés ont également votés le projet de loi concernant l’encadrement des professions immobilières. Ce projet vise à donner un cadre précis aux professionnels de l’immobilier en travaillant sur leurs obligations et leurs compétences. Il permettra également de gérer les modalités de contrôle des professionnels en s’appuyant sur la loi Hoguet. La mise en place d’un Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière sera le garant de ce projet de loi.

Il reste encore de nombreux points de ce projet à mettre au vote. De plus, le sénat devra également passer au crible le projet ALUR avant toute mise en vigueur.

On vous tiendra au courant….

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[Duflot] Une Garantie Universelle des Risques Locatifs

Loi Duflot : garantie universelle des risques locatifsLe ministre du logement, Cécile Duflot, déclare travailler sur une Garantie Universelle concernant les Risques Locatifs afin de « sécuriser les propriétaires et faciliter l’accès au logement des locataires ». Cette garantie  » universelle et solidaire »  devrait intégrer le projet de loi « Duflot » du premier semestre concernant les locations d’appartements.

L’idée : « est d’avoir un dispositif le plus équilibré possible et qui soit utile pour les propriétaires et les locataires. Nous réfléchissions de manière très ouverte aux scénarios qui permettront de mettre en place cette garantie universelle » a-t-elle expliqué.

Qu’en est il du financement ?

Différentes pistes sont évoquées d’après Madame Duflot, et celle-ci souhaite que les garanties ne soient pas intégralement réglées par les bailleurs. Elle voudrait responsabiliser les futurs locataires. « C’est une garantie de loyer, que paye le propriétaire, mais ça ne dit absolument pas que le locataire ne soit pas redevable à l’égard de cette garantie. Au contraire », affirme la ministre, insistant sur le fait qu’il fallait protéger « les propriétaires responsables contre certains locataires qui ne le sont pas ».

Dossier à suivre…

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Une proposition pour éviter les loyers abusifs

location appartementDans certaines villes, les locataires des logements de moins de 13 m² sont les « victimes » de loyers abusifs.

Pour pallier à ce déséquilibre, Benoist Apparu, secrétaire d’État au logement, propose une loi qui devrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Objectif : réduire les déséquilibres entre l’offre et la demande locative dans certaines villes de France.

Cette loi soumettrait à une taxe progressive (entre 10 % et 40 %),les propriétaires de logements de moins de 13 m² louant leurs appartements à plus de 40 euros le m². Apparemment les barèmes seront différents en fonction des villes Françaises.

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Le passeport logement étudiant

Le passeport logement etudiant

Jeudi 1er septembre 2011 six grandes banques Française et la caisse des dépôts ont signé avec le ministère de l’Enseignement la mise en place du « passeport logement étudiant ».

De quoi s’agit-il ?

Une caution solidaire apportée par un fonds qui paiera en lieu et place de l’étudiant le dépôt de garantie (en général, 1 mois de loyer) et les impayés.

L’objectif de cette aide est de supprimer le double loyer payé en septembre, mois ou les frais se concentrent…

Par ailleurs, le fonds assurera le règlement en cas d’impayés pendant 5 mois maximum, limité à 400 € mensuel, APL déduite.

 

Ce passeport sera expérimenté à partir de fin septembre dans les académies de Lille et Lyon.

Les étudiants pourront se présenter directement au Crous ou dans une agence de ces six banques* qui leur proposera soit le « Passeport logement étudiant », soit « une offre commerciale » spécialement conçue pour eux.

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* liste des banque concernées : Crédit Mutuel-CIC, Société générale, BNP Paribas, Crédit Agricole SA, Banque Populaire – Caisse d’Epargne et la Banque Postale.