Projet de révision des clauses du mandat de vente exclusif…

Pour la vente d’un bien immobilier le vendeur peut faire appel à un professionnel de l’immobilier et doit dans ce cas signer un mandat.

Au moment de la signature du mandat, l’agent immobilier proposera plusieurs type de mandat à son client :

  • simple
  • co-exclusif
  • semi-exclusif
  • excusif

Dans le cadre du choix d’un mandat exclusif, il faut savoir que l’agence immobilière sera la seule à pouvoir faire de la publicité et s’occuper de la vente de ce bien pendant au minimum 3 mois. Ce mandat pourra être reconduit de façon tacite à la fin des 3 mois initiaux.

 

Un projet de loi est en cours de discussion afin de renforcer la protection des droits des vendeurs.

Ce projet annulerait purement et simplement la clause de tacite reconduction et offrirait la possibilité au vendeur de vendre lui-même son bien pendant la durée du mandat exclusif.

Cependant certains inquiétudes émergent du côté des agences immobilières concernant cette proposition….

A suivre….

Lesiteimmo.com

En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

  1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
  2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
  3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
  4. la constitution d’une base de données au niveau national;
  5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
  6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

Quelle différence entre le droit au bail et le pas de porte ?

Rappel des définitions :

« un pas-de-porte »

Un « pas-de-porte » est une somme d’argent qu’un commerçant remet à son futur

bailleur lorsqu’il s’apprête à prendre en location un local à usage commercial. Le pas de porte est généralement considéré comme un supplément de loyer. (3°Chambre civile 26 mai 2009, pourvoi n°08-15730, Legifrance)

Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, qui comporte une cession de bail, le pas de porte peut apparaître comme une indemnité correspondant à des éléments de natures diverses, notamment à des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer. Certains praticiens le dénomme alors un  » droit au bail ».

« le droit au bail »

Le droit au bail est une conséquence de la signature d’un bail commercial. Il caractérise notamment le fait que le locataire signataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail à l’échéance des 9 ans réglementaires.

Le droit au bail est cessible, le locataire peut donc céder son droit au bail avec le fond de commerce dont il fait le plus souvent partie intégrante.

Le terme de droit au bail désigne également souvent la valeur monétaire convenue pour la cession de ce droit.

Un droit au bail est d’autant plus élevé que le montant du loyer est faible par rapport à la qualité de l’emplacement géographique du local commercial.

En résumé :

Un droit au bail se négocie généralement directement avec le propriétaire des murs (lors de la première mise en location ou lors d’une remise en location). Il fixe le montant des loyers, la durée et les natures des commerces que l’on peut exercer.

Un pas de porte se négocie avec le locataire sortant qui monnaie « la qualité de sa négociation lors de la rédaction de son bail ». Faible loyer, augmentation du trafic et de la zone de chalandise…

Revue de presse. Dossier spécial immobilier (Le point, Le nouvel Observateur)

Revue de presse septembre 2011, beaucoup de magazines pour cette rentrée « Le Point, Le nouvel Observateur… éditent un dossier spécial immobilier.

Pour le point, « Comment profiter de la nouvelle donne. »

Pour le nouvel Obs, «  Faut-il vendre ? Faut-il acheter ? »

  •  Le point :

Pour Laurence Allard, fini l’emballement ! Après une année 2010 euphorique, les prix marquent le pas, chiffres à l’appui…Mais cette baisse ne concerne pas le cœurs des villes ou l’emplacement reste encore déterminant.

Entre juin 2010 et juin 2011 le nombre de transaction a baissé de 7,1 % dont –13% en Ile de France (selon century 21).

Le marché est très sensible aux baisses de prix et le nombre de transactions remonte quand les prix baisse (exemple : en Alsace et en Aquitaine)

A Paris, pour acheter un 55 m² il faut désormais avoir un apport personnel de 150 000 € et gagner 8 000 € net à deux (il faut deux fois plus d’apport personnel qu’il y a dix ans).

La mise en place du PTZ+ atténue la dégradation du marché sans toutefois l’annuler. Ainsi 15% des acquéreurs ont été exclus du marché selon Empruntis.

  •  Le nouvel Observateur :

Immobilier, un coup de frein annoncé. Hausse des taux, prix élevés, le marché ralentit et devient sélectif, excluant les moins fortunés.

Il reste néanmoins soutenu par le PTZ+, des taux encore bas et face à la crise, la valeur refuge de la pierre…

Avec une mensualité de 1 000 € / mois sur 20 ans, on peut acheter 21 m² à Paris contre 69 m² à Toulouse ou Strasbourg.

Coup de frein au 1er semestre 2011.

-3% pour la province et  – 4% en Ile de France par rapport au 4e trimestre 2010 selon les notaires, avec une accentuation au 2e trimestre.

En cause, le niveau élevé des prix, la remonté des taux de crédit immobilier qui ont fini d’exclure du marché les jeunes ménages les plus modestes et les primo-accédants. Le marché du neuf a également ralentit de –19% en un an. Le nombre des ventes (189 400) de maisons individuelles neuves a baissé de –11% lors des 12 derniers mois selon UMF.

Comment valoriser le DPE sur vos annonces !

(Lesiteimmo.com) – Depuis le 1er janvier, le DPE est devenu obligatoire sur toutes les annonces immobilières. Lesiteimmo.com vous propose quelques règles pour rendre le DPE attractif et vendeur plutôt que tenter de le dissimuler dans l’annonce….

1. La bonne taille tu afficheras.
Malgré ses couleurs spécifiques (verte, jaune et rouge) qui ne seront peut-être pas assorties avec le design de votre site ou de vos annonces, l’étiquette du DPE doit avoir une taille réglementaire soit 180 x 180 pixels.

2. Le design de ton annonce tu conserveras.
Tout le monde le sait, un site au design agréable est plus attractif, nous vous conseillons donc de réserver une place à l’étiquette du DPE, en lui dédiant un cadre.  Ainsi vos annonces seront uniformes et le visiteur prendra l’habitude de jeter un oeil au DPE si celui-ci est toujours à la même place.

3. L’information tu donneras.
Le DPE est obligatoire, alors autant l’utiliser et jouer la transparence avec l’internaute en l’informant sur la signification de la lettre obtenue pour l’annonce en question. Et pourquoi pas en profiter pour détailler dans l’annonce, si le DPE n’est pas très bon, les travaux à effectuer ou les raisons de cette notation. Au contraire si le DPE est excellent valoriser le côté économique du logement !

4. La vente tu réaliseras
Même si nous n’avons pas encore assez de recul pour savoir si le DPE est un atout pour la vente. Il est tout à fait possible de l’utiliser de façon positive pour impulser une vente. Par exemple, proposer à l’internaute de choisir son bien en fonction de la notation. Ou accompagner la description de l’annonce par des conseils de restauration pour améliorer le diagnostic.
Ou encore ne proposez que des biens au-dessus de D (en dessous, les aides pour le PTZ+ chutent).

Et vous, comment avez-vous intégré cette étiquette dans vos annonces ? Avez-vous entré un DPE pour toutes vos annonces ?

Donnez nous votre avis et vos conseils, nous attendons vos retours !

Nouvelle offre pour les agences immobilières

(Lesiteimmo.com) – Entre 2008 et 2009 beaucoup d’agences immobilières ont été obligées de fermer boutique. Et pour cause, il y en avait trop! Aujourd’hui, avec la reprise du marché de l’immobilier, l’activité reprend, et les agences  sont contraintes de reconstruire leur modèle!

Le chiffre est donné : 20% des agences immobilières ont du fermer leurs portes entre 2008 et 2009, outre la crise, elles étaient trop nombreuses sur le marché en 2009 pas moins de 28.000, soit une pour 1.000 habitants dans certaines villes moyennes, contre 15.000 en 1995.

Aujourd’hui, le marché repart et les agences ont deux orientations. Pour les petites structures, c’est la spécialisation dans des niches spécifiques : les rez de jardin, les appartements avec terrasse, les lots atypiques…
Et pour les structures un peu plus importantes, c’est le tout virtuel qui pèse dans la balance, au point de ne plus avoir d’agence « physique ». Optimhome, par exemple, revendique, au bout de quatre ans d’existence, 1 000 commerciaux indépendants travaillant depuis chez eux ou dans leur voiture, gérés par 50 personnes installées dans un village du Var.

Aujourd’hui, 80% des premiers contacts passent par Internet, les agences immobilières ne doivent pas négliger ce nouveau média pour capter de nouveaux mandats et intéresser une clientèle très versatile. Et pour cela, rien de mieux que des offres attrayantes en plus du service classique, Century 21, propose une offre de 6.000 euros « au déménagement ». Ce chèque distribué à quelque 9.000 clients depuis le mois d’octobre revient de fait à diminuer la commission d’agence.

Lire la suite sur les Echos.fr

Ce qui s’est dit en février…

Financement

  • Des taux stables en février pour repartir de plus belle en mars !
    Selon AB Courtage, les taux des prêts immobiliers se sont stabilisés pour le mois de février. Mais cette accalmie  ne devrait pas durer. Si l’on en croit l’OAT, l’indice qui sert de référence pour les taux fixes, qui a augmenté de 0.30 points en février (3.65%) et l’éventuelle augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, tout pousse à croire que les banques augmenteront leurs taux d’intérêt en mars. Février est la bonne période pour toutes les personnes souhaitant racheter leurs crédits ou pour les futurs emprunteurs!
  • Les dispositifs fiscaux et les investissements locatifs, Bruxelles n’est pas d’accord !
    Aujourd’hui, la pénurie de logements touche 600 000 habitations dans tout l’hexagone. En plus de cela,  le prix de l’immobilier  a tellement augmenté, que 80% des ménages français ne peuvent devenir propriétaire et se retrouvent dans l’obligation de louer leurs logements. Lire la suite
  • Tout ce qu’il faut savoir sur la hausse des taux immobiliers…
    Après une baisse spectaculaire des taux, l’Expansion donne un aperçu des conséquences de ce retournement : coût des emprunts, renégociation, solvabilité des ménages et accès à la propriété… Plus de détail
  • Remontée en flèche des taux de crédit immobilier.
    Depuis le mois de janvier 2011, un crédit de 150.000 euros sur 20 ans coûte près de 10.000 euros plus cher au particulier, le coût du crédit a augmenté de 13%, soit exactement ce qui avait été gagné en une année entre octobre 2009 et octobre 2010. Est-ce simplement une nouvelle augmentation du  coût des emprunts ou un ajustement après une baisse record en 2010 ? Lire la suite
  • Les ménages français moins solvables en 2011?
    Selon la banque HSBC, les ventes de logements en France devraient se stabiliser et cela, en fonction des taux obligataires à long terme.  Avec une hypothèse d’une hausse des prix de 1% par trimestre dans l’ancien, « la solvabilité des ménages baisserait de 5,5% en moyenne en 2011, ce qui engendrerait un recul des transactions de logements anciens de 7% », affirme HSBC France. Plus de détail sur L’expansion.com

Habitation

  • DPE, des résultats pas si fiables ! L’association UFC-Que Choisir publie des résultats « effarants » concernant le Diagnostic de Permance Energétique (DPE). Les résultats de l’enquête réalisée montre une attribution des étiquettes complètement aléatoire d’un diagnostiqueur à l’autre sur un même logement. Lire la suite
  • Les programmes neufs pris en otage par l’investissement locatif.
    Dans certaines villes de France, les programmes neufs sont pris d’assaut par les investisseurs pour en faire de la location. A Nantes, Orléans, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, 70% des appartements neufs sont achetés afin d’être loués. Ce taux atteint même 80% à Lille et Montpellier … Lire la suite
  • Et si on achetait un rez-de-chaussé !
    Le rez-de-chaussée, habituellement réservé aux concierges est de plus en plus prisé dans les grandes villes. En plus de réunir plusieurs avantages (pas de charge d’ascenseur, des prix de 10 à 20% moins chers qu’en étage), il s’accompagne souvent d’une petite terrasse ou d’un jardin. Cette niche est tellement en vogue que certaines agences se sont spécialisé dans ce créneauLire la suite
  • 2011, l’année des mises en chantier!
    En 2010, les demandes de permis de construire ont augmenté de 15%. Cette évolution s’explique par des taux d’intérêt d’emprunt très favorable, le doublement du prêt à taux zéro et le Pass foncier… Retrouvez le détail sur Le Figaro.fr
  • A Paris, la pénurie de logement développe la construction!
    Le prix de l’immobilier a tellement augmenté ces dernières années sur la région Parisienne que trouver un logement à louer ou à acheter et devenu mission impossible! Pour que Christine Lagarde, ministre de l’économie il n’y a plus qu’une solution bâtir! Lire le suite sur le Figaro.fr
  • Devenir propriétaire peut être risqué selon la Fondation Abbé Pierre.
    Le contexte actuel n’a échappé à personne entre crise économique et hausse importante des prix dans l’immobilier, orienter les français à devenir propriétaire peut poser problème.  Sachant qu’aujourd’hui, le seuil de pauvreté s’accroît  en même temps que les inégalités: 10% des ménages les plus riches possèdent 46% du patrimoine, alors que les 50% les plus modestes se partagent 7%… La suite sur 20minutes.fr
  • L’immobilier en 2011 vu par les notaires.
    Les notaires soulignent la forte hausse des prix de l’immobilier en 2010, mais mettent en lumière les disparités en France selon les villes et les régions. Ils dévoilent leurs perspectives 2011 et mettent en garde contre une réforme de la fiscalité du patrimoine qui aboutirait à une taxation de la résidence principale, ou à un alourdissement des taxes sur la résidence secondaire. Lire la suite sur la Tribune.fr
  • Versailles et la flambée de prix.
    Entre 2008 et 2009, les prix ont baissé de 15%, mais depuis 2010, la hausse ne cesse de grimper. Aujourd’hui, impossible de trouver un logement à moins de 5000€ le m²… Plus de détail.
  • 68 millions d’euros pour un hôtel particulier à Paris…
    C’est le prix q’une riche famille du Golfe a déboursé pour devenir avoir un pied à terre de 1 250m² en France !
    Ce qui ramène le prix au m² à 54 000€ du jamais vu. En 2010, les prix ont bondi de 20% pour cette clientèle fortunée qui en général vient de Russie ou du Moyen Orient. La flambée des prix Parisien s’explique-t-elle par le pouvoir d’achat des acheteurs étrangers ? Lire la suite sur Capital.fr

Agences immobilières

  • Le DPE dans les agences …
    Un article sur tout ce que l’on ne vous raconte pas sur le DPE, sur sa mise en place et les difficultés rencontrées par les agences immobilières pour appliquer la loi dans leurs structures. Lire la suite
  • Nouvelle offre pour les agences immobilières.
    Entre 2008 et 2009 beaucoup d’agences immobilières ont été obligées de fermer boutique. Et pour cause, il y en avait trop! Aujourd’hui, avec la reprise du marché de l’immobilier, l’activité reprend, et les agences  sont contraintes de reconstruire leur modèle! Lire la suite sur les Echos.fr
  • Google se retire de l’immobilier… Affaire à suivre !  En ce début d’année, deux constats : Google qui se retire de l’immobilier et Zillow ( service d’estimation immobilière) qui serait à vendre ? Que les pros ne se frottent pas les mains trop vite. En effet, Google a pour habitude de reculer pour mieux sauter… Pour ceux qui ne sont pas frappés par Alzheimer, il y a quelque temps, Google se lance dans la vidéo on-line et échoue, puis il achète Youtube et devient le N°1. Même stratégie pour Picasa ou le rachat de Keyhole, une société de cartographie numérique qui sera à la base de Google Earth. Il est donc urgent d’attendre de voir si Zillow ou Trulia ne changent pas de nom dans quelques mois pour devenir quelque chose qui commencerait par Goo… Affaire à suivre ! Pour aller plus loin : Fin des annonces immobilières sur Google Maps

Matériaux

  • Les prix du photovoltaïque chutent !
    Automne 2010, les prix du photovoltaïque se sont stabilisés, mais très vite la chute des prix reprend sa course. Cette fois, c’est tous les maillons de la chaîne qui chutent. En moyenne les prix des panneaux, cellules, wafers et ceux du silicium vont diminuer de 7% au premier trimestre 2011 et continueront à baisser au 2ème. Lire la suite
  • Le photovoltaïque va-t-il être victime de son succès ?
    Suite à l’engouement des français face aux panneaux photovoltaïques, l’Etat se pose la question de mettre en place des quotas pour les particuliers. Une fois le quota atteint, plus aucune autorisation d’installation ne sera accordée, et il faudra attendre le trimestre prochain pour renouveler sa demande. Une proposition totalement contradictoire avec le Grenelle de l’environnement, dont l’objectif était d’encourager le passage aux énergies renouvelables et les bâtiments à basse consommation d’énergie. Lire la suite de l’article sur Maison à part

International

  • Comment la Suède évite la bulle immobilière ?
    Dans l’immobilier le marché peut être confronté à deux choses : une crise  ou alors une bulle immobilière, qui risque déstabiliser le marché du logement. La Suède a anticipé le problème, en voyant le prix de ses logements augmenter de façon mesurée (+8.3%), le gouvernement a pris des mesures strictes… Lire la suite
  • Usa, forte augmentation des mises en chantier
    Selon le Département du Commerce, 596 000 logements neufs sont en chantier depuis janvier 2011 (lissé sur l’année) soit 14.6% de plus qu’en décembre 2009. Néanmoins par rapport à janvier 2010, la tendance est négative mais seulement de 2.6%. Lire la suite
  • L’immobilier Espagnol reprend timidement
    En 2010, le marché immobilier espagnol a repris des couleurs après trois années de recul, dues à la crise économique et à l’éclatement de la bulle immobilière. C’est ce que révèlent les derniers chiffres publiés par l’Institut national de la statistique espagnol. Lire la suite