SCI familiale : mode d’emploi 2025 pour gérer et transmettre son patrimoine

Acheter un bien immobilier à plusieurs, gérer un patrimoine locatif en famille ou préparer une transmission sans conflit : en 2025, la SCI familiale reste l’un des montages les plus utilisés en immobilier patrimonial. Accessible, souple et avantageuse fiscalement si elle est bien conçue. La SCI (Société Civile Immobilière) séduit toujours plus de Français.
Mais elle exige une certaine rigueur juridique, une vision à long terme, et une bonne compréhension des règles fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale, et à quoi ça sert ?

Une SCI familiale est une société civile dont les associés sont liés par un lien de parenté (conjoints, enfants, frères et sœurs, parents…). Elle permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, via des parts sociales, et non en indivision.

À quoi ça sert concrètement une SCI familiale ?

En premier lieu, elle permet d’acheter un bien en commun, résidence secondaire, locatif, immeuble de rapport.

Elle facilite la gestion du bien par la désignation d’un gérant.

Elle évite les blocages de l’indivision lors de la vente d’u bien. Et elle prépare à la transmission progressive à ses enfants via des donations de parts. La SCI est adaptée pour une fiscalité à sa stratégie patrimoniale.

Pourquoi créer une SCI familiale en 2025 ?

Pour éviter les conflits familiaux, la SCI permet de structurer la détention d’un bien. Ceci avec des règles de fonctionnement précises : prise de décision, entrée/sortie d’associés, règles de gestion…

Elle permet de transmettre son ou ses biens immobiliers. Grâce aux donations de parts sociales, vous pouvez transmettre votre patrimoine par étapes. Et bénéficier des abattements fiscaux tous les 15 ans.

En 2025, l’abattement reste de 100 000 € par enfant sur la donation de parts sociales tous les 15 ans.

Vous pourrez plus facilement gérer un patrimoine locatif. En effet, la SCI permet d’acheter, rénover, louer, revendre en famille en nom collectif, tout en centralisant la gestion comptable et locative. Enfin vous pourrez optimiser votre fiscalité. Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI peut bénéficier :

• D’un taux réduit à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice
• D’un amortissement du bien (non possible pour les particuliers)

Attention : Cette option IS a des conséquences à la revente (plus-value plus lourde). Il est important de faire appelle à des professionnels (un notaire ou expert-comptable).

Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI est relativement simple, mais demande de la rigueur. Il faut respecter les étapes clés lors de la constitution de la SCI.

Rédiger les statuts

Déterminer les associés, la répartition des parts, le gérant, les pouvoirs, les règles de cession, etc.
Faites-les rédiger par un notaire ou avocat pour éviter tout flou juridique.

Déposer les statuts

Les statuts doivent être soumis à tous les associés pour validation. Ensuite ils s’enregistrent auprès du greffe.

Obtenir un numéro SIRET

Délivré par l’INSEE, il permet à la SCI d’exister légalement.

Ouvrir un compte bancaire dédié

Obligatoire pour séparer les comptes de la société de ceux des associés.

Tenir une comptabilité

Même simplifiée, une SCI doit suivre ses flux, ses charges, ses revenus locatifs, etc.

En 2025, la majorité des SCI optent pour la fiscalité à l’IR (impôt sur le revenu), sauf cas spécifiques où l’IS est plus pertinent.

Quelles sont les limites et points de vigilance ?

La SCI n’a pas d’activité commerciale. Elle doit tenir un minimum de comptabilité et faire des déclarations fiscales annuelles. Lors de la cession, un associé ne peut pas vendre ses parts librement : l’accord des autres associés est souvent requis (clause d’agrément).

La vente du bien peut entraîner des frais de plus-value assez fort. Si la SCI est soumise à l’Impôt société. De plus, créer une SCI doit se faire avec une vue globale de la succession.

Elle peut devenir un facteur de blocage familial, à l’image de certaines indivisions.

Pour finir, créer une SCI familiale en 2025 reste un excellent outil pour structurer un achat à plusieurs.

Investir en famille ou transmettre un patrimoine, à condition de bien préparer son montage. Avec un bon accompagnement juridique et fiscal, c’est un cadre solide, souple et transmissible.
Comme tout véhicule patrimonial, il demande rigueur, clarté, et anticipation.

En famille, une SCI bien construite peut devenir un véritable levier de stabilité et de transmission immobilière sur plusieurs générations.

Indivision immobilière : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à plusieurs

Indivision immobilière : acheter un bien immobilier à deux, trois ou plus est une solution de plus en plus courante en 2025.
Couples non mariés, amis investisseurs, fratries… tous se tournent vers l’indivision pour accéder plus facilement à la propriété. Mais attention : si cette formule peut sembler souple, elle cache de nombreux pièges juridiques et relationnels. Sans cadre clair dès le départ, un projet à plusieurs peut rapidement se transformer en source de blocages, voire de litiges.

Voici le guide complet pour comprendre les règles de l’indivision, ses avantages, ses limites… et les précautions indispensables à prendre avant d’acheter ensemble.

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

L’indivision, c’est le fait de posséder un bien à plusieurs, chacun détient une quote-part de la propriété, exprimée en pourcentage. Par exemple : Deux amis achètent un appartement à 300 000 €.
L’un finance 60 %, l’autre 40 %. L’indivision est formée à hauteur de 60/40, sauf clause contraire dans l’acte d’achat.

L’indivision est automatique dès qu’il y a plusieurs acheteurs, sauf si une autre structure est choisie (SCI, tontine…). Les points clés en 2025 sont les suivants :

• Chacun est copropriétaire au prorata de sa contribution
• Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité (vente, travaux lourds…)
• En cas de désaccord, l’un des indivisaires peut demander la vente du bien

Chiffre clé : en 2025, près de 22 % des achats de résidence principale par des couples se font en indivision, notamment hors mariage ou PACS (Source : Notaires de France, avril 2025).

Quels sont les avantages de l’achat en indivision ?

On peut commencer par la facilité de mise en place. Aucune création de société, pas de démarches complexes. L’indivision naît automatiquement à l’achat. Ensuite, on peut prendre en compte le partage des frais et de l’apport. Cela permet à plusieurs acquéreurs de mutualiser leurs capacités d’emprunt ou de capital. Ensuite parlons de la fiscalité ! Chacun est imposé au prorata de sa quote-part en cas de location du bien ou de revente avec plus-value. Et pour finir, on peut prendre en compte la souplesse dans la répartition. Les indivisaires peuvent choisir librement les proportions de propriété, selon les apports.

Exemple 2025 : deux colocataires investisseurs achètent un T3 pour le louer à des étudiants.
L’un gère les travaux, l’autre finance l’acquisition. Ils répartissent la propriété à 70/30 pour refléter leurs contributions.

Quels sont les risques et erreurs fréquentes en indivision immobilière ?

Le premier point est l’unanimité obligatoire pour les décisions importantes . Peu importe la répartition des parts : toutes les grandes décisions nécessitent l’accord de 100 % des indivisaires (vente, gros travaux, changement d’usage…).

Le deuxième point est le fait qu’il n’y ai pas d’obligation de rester. “Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision” : à tout moment, un indivisaire peut demander à sortir, ce qui peut forcer à vendre le bien.

Le troisième et dernier point sont les risques relationnels. En cas de séparation (couple non marié) ou de désaccord (entre amis), les conflits peuvent vite bloquer la gestion du bien ou sa vente.

Exemple réel : un couple en indivision se sépare. L’un souhaite vendre, l’autre refuse.
Après un an de blocage, le bien est vendu judiciairement aux enchères, avec une perte de valeur de 20 %.

Quelles sont les précautions à prendre impérativement pour l’indivision immobilière ?

Rédiger une convention d’indivision notariée

Ce document facultatif, mais fortement recommandé, permet de :

• Préciser les règles de gestion du bien
• Anticiper les cas de désaccord
• Fixer une durée minimale d’engagement (jusqu’à 5 ans renouvelables)
• Nommer un gérant de l’indivision

Bien répartir les charges

Précisez qui paie quoi : crédit, charges, taxes, travaux.
En cas de déséquilibre durable, cela peut générer des créances internes entre indivisaires.

Envisager des alternatives en cas d’investissement locatif

• SCI à parts égales ou proportionnelles : plus de souplesse juridique
• Clause de tontine pour couples souhaitant se protéger en cas de décès (part revient automatiquement au survivant)

En conclusion, acheter en indivision peut être une solution simple et efficace pour acheter à plusieurs, surtout en période de tension sur les prix et d’accès au crédit difficile. Mais en 2025, l’indivision doit absolument être cadrée en amont, avec une convention claire, une bonne répartition des charges et une stratégie de sortie anticipée.

Bien encadrée, l’indivision devient un levier puissant de copropriété partagée. Mal préparée, elle peut devenir une impasse.

A lire aussi : Colocation et coliving: les nouvelles formules rentables ?

Granges rénovées : quand le charme rural devient un art de vivre

Granges rénovées, longtemps oubliées ou laissées à l’abandon, les granges font aujourd’hui un retour en force dans le paysage résidentiel français. Spacieuses, robustes, pleines de cachet, elles séduisent un public en quête d’espace, de nature, et de caractère. En 2025, vivre dans une grange rénovée n’est plus réservé aux amateurs de vie champêtre : c’est devenu une véritable tendance architecturale et lifestyle.

Entre projet personnel ambitieux et valorisation patrimoniale, la transformation d’une grange en habitation attire de plus en plus d’acquéreurs. Zoom sur un phénomène qui allie authenticité, confort moderne et art de vivre.

Pourquoi les granges rénovées séduisent-elles autant en 2025 ?

Un bien atypique, chargé d’histoire

Chaque grange raconte une histoire. Ces bâtiments agricoles souvent centenaires offrent un potentiel immense pour qui sait les réinventer. Poutres apparentes, murs en pierre, volumes impressionnants : le charme opère immédiatement.

Un espace généreux et personnalisable

Les granges offrent souvent plus de 100 à 200 m² au sol, avec une hauteur sous plafond exceptionnelle, permettant la création de mezzanines, verrières, lofts. Ainsi que la mise en place d’espaces ouverts, lumineux et modulables. Et elles permettent l’intégration d’un bureau, atelier, ou studio indépendant.

Un retour à la nature

Dans un contexte post-Covid toujours marqué, de nombreux urbains cherchent à s’éloigner des centres-villes, sans renoncer au confort. Une grange rénovée à 30 ou 40 minutes d’une métropole devient un compromis séduisant.

Quelles sont les étapes clés d’une rénovation réussie d’une grange ?

Rénover une grange, c’est un rêve… mais cela demande méthode, budget et accompagnement. Voici les grandes phases d’un tel projet :

1. Étude de faisabilité

• Viabilisation (eau, électricité, assainissement)
• Vérification du PLU (changement de destination autorisé ?)
• Diagnostic structurel (murs, charpente, toiture)

2. Dépôt du permis de construire

Tout changement de destination d’une grange en logement nécessite une autorisation d’urbanisme. Comptez 2 à 6 mois selon la complexité du dossier.

3. Travaux lourds

• Isolation (intérieure ou extérieure), toiture, menuiseries
• Chauffage performant (pompe à chaleur, poêle, plancher chauffant)
• Redistribution des volumes, création de niveaux

Notre astuce : il est possible de conserver des éléments bruts (pierres, poutres, mangeoires) pour valoriser le caractère ancien.

Quel budget prévoir pour des granges rénovées?

Tout dépend de l’état initial de la grange et du niveau de finition souhaité.

Poste	Estimation moyenne
Achat grange brute	40 000 à 150 000 € selon la région
Viabilisation	10 000 à 25 000 €
Rénovation complète	1 200 à 2 000 €/m²
Aides possibles	MaPrimeRénov’, éco-PTZ, TVA à 10 %

Pour une grange de 150 m², le budget global peut aller de 200 000 à 350 000 €.

Les granges rénovées un placement immobilier attractif

En plus d’être un coup de cœur personnel, la grange rénovée est un actif valorisable :

• Location saisonnière haut de gamme en zone touristique
• Résidence principale au cachet unique
• Plus-value potentielle si bien situé et rénové avec goût

A noter : certains projets de granges rénovées se revendent 30 à 40 % plus cher que leur coût de revient total, notamment dans les régions prisées (Dordogne, Luberon, Alsace, Pays basque…).

En conclusion, vivre dans une grange rénovée, c’est faire le choix d’un habitat unique, spacieux, chaleureux et en harmonie avec son environnement. En 2025, ce type de projet attire autant les néo-ruraux que les investisseurs à la recherche d’un bien différenciant.

Mais ce rêve demande anticipation, budget et passion. Avec les bons professionnels, une grange peut devenir bien plus qu’un logement : un lieu de vie authentique et inspirant.

Taux d’usure 2025 : ce qu’il change pour votre prêt immobilier

En 2025, obtenir un crédit immobilier est devenu un véritable parcours d’obstacles pour de nombreux emprunteurs. Au cœur de cette difficulté : le taux d’usure, souvent mal compris mais pourtant déterminant dans l’acceptation ou le refus d’un prêt. Augmenté par la Banque de France mais toujours encadré strictement, le taux d’usure peut bloquer des dossiers solides, même quand la situation financière semble favorable.
Comment fonctionne réellement ce mécanisme ? Pourquoi est-il aussi crucial en 2025 ? Et surtout, comment maximiser vos chances d’obtenir votre financement ?

Le taux d’usure, qu’est-ce que c’est exactement ?

Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel une banque a le droit de prêter de l’argent pour un crédit immobilier. Il correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal autorisé pour un prêt donné, comprenant les éléments suivants :

• Le taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Le coût des assurances
• Les garanties éventuelles

En résumé, si, après addition de tous ces frais, le TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur, la banque est refuse l’octroi du prêt.

À savoir : le taux d’usure se fixe par la Banque de France, et il se révise tous les trimestres (depuis 2023, pour mieux suivre le marché).

Pourquoi le taux d’usure pose problème en 2025 ?

En 2025, plusieurs facteurs se cumulent pour rendre l’effet du taux d’usure plus bloquant que jamais. Il y a la hausse rapide des taux d’intérêt (+2 points en deux ans). Puis le coût des assurances en augmentation (notamment pour les emprunteurs de plus de 40 ans). Et pour finir le durcissement des conditions de prêt imposées aux banques (règle des 35 % d’endettement).

Chiffre clé : selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA 2025, près de 18 % des dossiers de crédit sont refusés uniquement à cause du dépassement du taux d’usure.

Observons un cas typique bloquant :
Un emprunteur de 45 ans avec un projet de 250 000 € doit souscrire une assurance emprunteur.
Son taux nominal est bon (3,7 %), mais en ajoutant l’assurance et les frais, le TAEG atteint 6,5 %.
Or, si le taux d’usure est fixé à 6,2 %, le prêt est automatiquement refusé.

Comment éviter le blocage ?

Pour éviter le blocage du taux d’usure il est important d’optimiser le coût de l’assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez librement choisir une assurance externe à la banque, souvent 30 à 50 % moins chère. Cela peut suffire à repasser sous le seuil de l’usure. Il faudra également réduire la durée du prêt. En effet, un prêt sur 20 ans a un TAEG souvent inférieur à un prêt sur 25 ans. Pensez à augmenter votre apport personnel. Plus l’apport est important, plus la banque propose un taux attractif. Ainsi le risque de dépassement d’usure est moins important. Pour finir négocier les frais de garantie et de dossier. Certaines banques acceptent de diminuer voire supprimer certains frais pour maintenir le TAEG sous le seuil.

Conseil pratique : faire appel à un courtier permet souvent d’optimiser l’ensemble du montage et d’éviter le blocage par taux d’usure.

Les perspectives pour la fin 2025

La Banque de France annonce de bonnes nouvelles. En effet, les révisions trimestrielles du taux d’usure seront maintenues jusqu’à fin 2025. Et les critères de calcul sont légèrement élargis pour inclure les nouvelles pratiques de taux variables et assurances déléguées.

Cela devrait fluidifier progressivement l’accès au crédit, même si les profils les plus fragiles (emprunteurs âgés, CDD, indépendants) restent à risque d’exclusion.

Projection : d’après Crédit Logement, le taux pour les prêts sur 20 ans pourrait atteindre 6,5 à 6,7 % d’ici décembre 2025, offrant un peu plus de marge de manœuvre aux emprunteurs.

En conclusion en 2025, ce taux est un élément stratégique dans tout projet immobilier.
Ignorer son impact, c’est prendre le risque de voir son crédit refusé… même avec un dossier solide.

Pour maximiser vos chances : anticipez le coût total (pas seulement le taux nominal) – comparez et négociez l’assurance emprunteur – adaptez votre montage financier : durée, apport, frais. Un projet immobilier réussi en 2025 commence par une parfaite maîtrise des contraintes de financement.
Ne laissez pas le taux d’usure ruiner vos ambitions : armez-vous de stratégie et d’expertise.

A lire aussi : Nouvelles immobilières : ce qui change pour les acheteurs dès avril 2025 ?

Maximiser la rentabilité d’un petit logement en 2025 : stratégies efficaces

Maximiser la rentabilité des petits logements qui ont plus que jamais la cote.
Face à des conditions d’accès au crédit toujours plus strictes, la demande locative explose dans toute la France. Ce phénomène entraîne une hausse généralisée des loyers, particulièrement marquée pour les petites surfaces, très recherchées par étudiants, jeunes actifs et salariés en mobilité. Dans ce contexte de tension record, investir dans un petit bien immobilier n’a jamais été aussi stratégique.
Mais attention : rentabiliser une surface réduite exige méthode, optimisation et vision long terme.

Voici les stratégies précises et les chiffres clés pour maximiser la rentabilité de votre investissement en 2025.

Pourquoi l’emplacement est le nerf de la guerre pour maximiser la rentabilité ?

Un studio de 20 m² mal placé sera plus difficile à louer qu’un 15 m² dans un secteur tendu.
En 2025, la règle d’or reste inchangée : l’emplacement prime sur la surface. Selon LocService 2025, le taux de vacance locative est descendu sous la barre des 3 % dans les 20 plus grandes agglomérations françaises. Dans des villes comme Angers, Rennes, Montpellier ou Nantes, un studio bien situé est loué en moins de 10 jours.

Alors quels secteurs viser pour maximiser la rentabilité de votre investissement ? La première des chose est la proximité immédiate des transports en commun (métro, tramway). Ensuite, c’est l’accessibilité à pied aux pôles universitaires et grandes écoles. Mais il est important de vérifier les quartiers en pleine mutation (ZAC, écoquartiers). Et enfin, optez pour les hyper-centres des villes de taille intermédiaire.

Pourquoi miser sur la location meublée optimisée ?

En 2025, le marché du meublé explose : étudiants, jeunes actifs, stagiaires, travailleurs nomades… tous recherchent des logements clé en main, prêts à emménager. Alors pourquoi louer meublé ? C’est tout d’abord pour le loyer supérieur de 15 à 30 % par rapport au nu. Ensuite le taux de vacance est encore plus bas sur ce type de logement. Enfin, c’est la fiscalité qui est très avantageuse via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Exemple 2025 : À Dijon, un studio vide se loue 450 €/mois.
Meublé et optimisé, ce même studio se loue 590 €/mois, soit +31 % de revenus annuels bruts.

Comment réussir la location de son meublé ? Il est important de choisir une literie de qualité (lit coffre conseillé). Aménager un coin bureau adapté au télétravail c’est important. Apportez une attention particulière à l’aménagement d’une cuisine équipée compacte (plaques, micro-ondes, frigo). Enfin, optez pour des rangements malins (meubles multifonctions, étagères).

Astuce professionnelle : Un bien meublé avec photos professionnelles, une décoration moderne et neutre, se loue 2 fois plus vite en 2025.

Optimiser chaque mètre carré avec intelligence pour maximiser votre rentabilité !

Dans un petit logement, chaque centimètre compte. En 2025, les locataires acceptent des petites surfaces… à condition qu’elles soient intelligemment pensées. Alors quelles sont les clés pour maximiser l’espace ? D’abord créer des espaces différenciés même sur 20 m² ,coin nuit, espace de vie, cuisine ouverte. Pensez à utiliser la hauteur sous plafond en aménagent des mezzanines, étagères hautes. Installer des cloisons vitrées pour laisser passer la lumière tout en structurant l’espace. Et, choisissez des meubles sur mesure, table escamotable, canapé convertible haut de gamme.

Selon Home-Staging France 2025, un studio optimisé augmente son loyer potentiel de 10 à 15 % par rapport à un studio classique.

Exemple concret : un studio de 19 m² à Strasbourg, refait avec verrière, coin bureau et lit escamotable, atteint un loyer de 690 €/mois, soit +120 €/mois par rapport à un aménagement classique.

Pourquoi explorer la location moyenne durée pour maximiser la rentabilité de votre logement ?

La location moyenne durée (baux de 1 à 10 mois) connaît une véritable envolée en 2025.
Elle combine haute rentabilité et moindre contrainte réglementaire par rapport à la location touristique type Airbnb. Pourquoi choisir la moyenne durée ? Vous allez toucher ces types de clients : étudiants en échange, salariés en mission, alternants. Vos loyers seront supérieurs au marché traditionnel. Enfin, les contrats sont plus souples et renouvelables plus facilement.

Exemple concret : Studio à Montpellier : location nue classique = 560 €/mois – Location moyenne durée (meublé, 6 mois) = 720 €/mois

Important : certaines villes imposent une déclaration ou un enregistrement même pour la moyenne durée. Vérifiez les règles locales.

En conclusion en 2025, rentabiliser un petit bien immobilier n’est plus une option marginale : c’est devenu une opportunité majeure, à condition d’agir avec méthode.

Résumé des clés de réussite :

• Sélectionner un emplacement stratégique
• Miser sur la location meublée optimisée
• Agencer intelligemment chaque mètre carré
• Adapter son mode de location à la demande locale

Le marché locatif actuel est une formidable chance pour ceux qui sauront s’adapter à ces nouveaux codes.
Un petit bien bien exploité peut générer une rentabilité nette supérieure de 20 à 30 % par rapport à un placement classique.

Investissez intelligemment, optimisez, valorisez… et votre petit bien deviendra votre grand atout patrimonial.

L’investissement en Logement Locatif Intermédiaire : mode d’emploi et avantages

L’investissement en Logement Locatif Intermédiaire ? Face à un marché immobilier tendu, à la hausse des taux et à la raréfaction des dispositifs fiscaux classiques, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) émerge comme une solution à la fois utile socialement et stratégique pour les investisseurs.

Destiné à une population « entre deux », trop aisée pour prétendre au logement social mais en difficulté pour se loger dans le parc privé. Le LLI propose des loyers modérés dans des zones tendues, tout en garantissant à l’investisseur une stabilité locative, des avantages fiscaux et un placement sécurisé.

Voici ce qu’il faut savoir sur ce dispositif en pleine expansion.

Quel est le principe de l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire ?

Le LLI s’inscrit entre le logement social et le marché privé. Il est destiné à des ménages aux revenus intermédiaires. Notamment des jeunes actifs, des salariés en mobilité, ou des familles monoparentales, qui peinent à se loger à proximité de leur emploi.

Le dispositif repose sur :

• Des logements neufs ou rénovés dans des zones tendues (zones A et B1)
• Des loyers plafonnés (environ 10 à 15 % en dessous du marché)
• Une gestion assurée par des organismes agréés (CDC Habitat, Foncière Logement, Action Logement…)

L’objectif du dispositif : proposer une offre locative accessible tout en créant un placement pérenne pour les investisseurs privés.

Pourquoi investir en LLI ? Les avantages concrets

Stabilité et sécurité locative

Les LLI sont gérés par des bailleurs professionnels, avec des processus rigoureux de sélection des locataires. Cela limite fortement les risques d’impayés ou de vacance locative.

Un placement socialement utile

En investissant dans un LLI, vous contribuez à résorber la crise du logement dans les zones tendues, en logeant des personnes souvent exclues du parc privé classique.

Une rentabilité stable

Le rendement locatif est modéré mais sécurisé, généralement autour de 3,5 à 4,5 %, avec une très faible vacance locative. Les logements sont situés dans des secteurs à forte demande (périphéries urbaines, bassins d’emploi).

Des incitations fiscales dans certains cas

Certains LLI permettent d’obtenir une TVA réduite à 10 % sur l’achat neuf. Des frais de notaire réduits et des exonérations partielles de taxe foncière (dans certaines communes).

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire ?

Contrairement à certains dispositifs comme le Pinel ou le Denormandie, le LLI est ouvert à tout investisseur. Ceci à condition d’acheter un logement éligible (souvent dans un programme dédié).

À noter :

• L’achat s’effectue en direct ou via une société foncière intermédiaire
• L’engagement de location est généralement de 6 à 9 ans minimum
• L’investisseur ne fixe pas librement le loyer : il doit respecter les plafonds définis

Les loyers LLI sont proches de ceux du secteur intermédiaire défini par les pouvoirs publics, et sont mis à jour chaque année.

Alors pour quel type de profil pour l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire?

Le LLI convient particulièrement :

• Aux investisseurs prudents, en quête de revenus locatifs réguliers
• Aux foyers imposables, cherchant à diversifier leur patrimoine sans gestion directe
• Aux personnes sensibles à l’impact social de leur investissement

Idéal pour un projet long terme, à 10 ou 15 ans, dans une optique de complément de retraite ou de transmission patrimoniale.

Quels sont les risques ou limites de l’investissement en Logement Locatif Intermédiaire ?

Comme tout investissement immobilier, le LLI n’est pas exempt de contraintes :

• Rentabilité plus faible que la location libre ou la colocation
• Moins de flexibilité dans la gestion du bien (durée de location, sélection du locataire, plafonnement)
• Un marché encore en développement, avec une offre concentrée dans certaines régions

Cependant, la sécurité, la visibilité et la demande locative constante en zones tendues compensent largement ces limites pour les investisseurs qui recherchent de la stabilité plus que de la performance brute.

En conclusion pour 2025, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une réponse concrète à la crise du logement, et comme un levier d’investissement à la fois responsable, rentable et peu risqué.

Accessible, encadré, utile… il offre aux investisseurs une alternative crédible à la location classique ou aux dispositifs fiscaux en voie d’extinction.

Avant de vous lancer, veillez à bien étudier la localisation, les conditions contractuelles, et le porteur du projet. Avec le bon accompagnement, le LLI peut devenir une brique solide de votre stratégie patrimoniale.

Donations après 80 ans : les abattements fiscaux à connaître en 2025

Donations après 80 ans, transmettre son patrimoine de son vivant est une démarche importante, mais après 80 ans, les règles fiscales évoluent.  En 2025, il est essentiel de bien comprendre les abattements fiscaux applicables pour optimiser la transmission de vos biens.

Quels sont les abattements généraux maintenus pour les donations après 80 ans ?

• 100 000 € entre parents et enfants

• 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants

• 5 310 € entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants

• 15 932 € entre frères et sœurs

• 7 967 € entre oncles/tantes et neveux/nièces

Même après 80 ans, les abattements fiscaux classiques restent en vigueur.

Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans. Ils permettent ainsi une planification efficace de la transmission patrimoniale. 

Fin de l’exonération spécifique pour les dons familiaux d’argent

Avant 80 ans, il était possible de bénéficier d’une exonération supplémentaire de 31 865 €. Ceci pour les dons de sommes d’argent aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants majeurs ou émancipés, ainsi qu’aux neveux et nièces en l’absence de descendants.  Cette exonération n’est plus applicable après 80 ans, ce qui peut augmenter la charge fiscale des donations effectuées à cet âge. 

Quel est l’impact sur les donations en nue-propriété ?

Les donations avec réserve d’usufruit sont courantes pour transmettre un bien tout en conservant son usage.  Cependant, la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge du donateur, ce qui peut entraîner une fiscalité plus lourde pour le bénéficiaire.  Par exemple, entre 81 et 90 ans, la valeur de la nue-propriété représente environ 70 % de la pleine propriété, contre 60 % entre 71 et 80 ans. 

Rappel fiscal en cas de décès dans les 15 ans : les donations qui s’effectuent dans les 15 années avant le décès du donateur seront réintégrées dans la succession pour le calcul des droits de succession.  Ainsi, une donation qui se réalise après 80 ans, est susceptible d’être soumise à ce rappel fiscal. Elle réduit les abattements disponibles pour les héritiers lors de la succession. 

Comment optimiser les donations après 80 ans ?

Malgré ces contraintes, certaines stratégies permettent d’optimiser la transmission :

Présents d’usage : les cadeaux qui se donnent à l’occasion d’événements (anniversaires, mariages). Ceux-ci sont hors des droits de donation. A condition d’être proportionnels aux revenus du donateur.

Donations-partages : permettent de répartir les biens entre les héritiers de manière équitable et définitive, évitant ainsi les conflits lors de la succession.

Assurance-vie : les primes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire.

Notre conseil : consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter ces stratégies à votre situation personnelle.

En résumé, bien que les possibilités de transmission après 80 ans soient plus limitées fiscalement. Une planification permet de réduire l’impact fiscal et de transmettre efficacement son patrimoine.

Acheter un logement loué en 2025 : mode d’emploi pour un achat serein

Acheter un bien immobilier déjà occupé par un locataire est une situation fréquente sur le marché en 2025. Cela peut sembler simple : on récupère un locataire en place, les loyers tombent dès le premier mois… Mais cette configuration cache aussi des spécificités juridiques, fiscales et financières qu’il faut impérativement connaître. Car en tant qu’acquéreur, vous entrez dans les droits et les devoirs du bailleur précédent. Vous ne pouvez pas agir comme si le logement était vide.
Alors, quels sont les vrais avantages ? Quelles sont les contraintes légales ? Et surtout, comment éviter les erreurs coûteuses ? Voici le guide complet pour acheter un logement déjà loué en 2025.

Acheter un logement loué : que dit la loi ?

Lors de l’achat d’un bien loué, vous devenez automatiquement le nouveau bailleur.
Vous héritez donc du bail en cours, du montant du loyer actuel, de la durée restante du contrat et de toutes les obligations qui y sont liées.
Vous ne pouvez ni modifier le loyer, ni imposer de nouvelles règles, ni reprendre le bien pour vous loger sans respecter les délais légaux. Les types de bail concerné sont pour une location vide : bail de 3 ans renouvelable. Pour une location meublée : bail de 1 an renouvelable (9 mois si étudiant).

En 2025, 27 % des ventes de logements en zone tendue concernent des biens occupés (Source : LPI-SeLoger – avril 2025)

Découvrez toutes les règles si vous acheter un logement loué

Quels sont les avantages d’acheter un logement loué ?

Tout d’abord vous percevez des revenus immédiatement. En effet, dès la signature, vous percevez les loyers. Ce qui implique que vous n’avez pas de carence locative et pas pas de recherche de locataires à effectuer. C’est idéal pour un investissement locatif sécurisé dès le départ.

Ensuite, cet investissement vous permet de maîtriser votre fiscalité. Si le bail en cours dépasse les 3 ans, le loyer est souvent inférieur au marché. Ce qui entraine moins de fiscalité sur les revenus fonciers. Ensuite vous pouvez opter pour le régime réel ou LMNP si le bien est meublé.

Enfin, l’achat d’un logement loué, vous permet de bénéficiez d’une décote intéressante. Un bien occupé se vend généralement 10 à 15 % moins cher qu’un bien vide, car il est moins « liquide » sur le marché.

Cas concret : à Toulouse, un T2 vide se vend 190 000 €, le même bien loué 165 000 € soit une décote de 13 %, compensée par un rendement immédiat.

Quelles sont les contraintes à connaître absolument lorsque vous achetez un logement loué ?

L’un des points négatif lors de l’achat d’un bien loué, c’est que vous ne pouvez reprendre le logement pour y vivre. Il faut attendre l’échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois (ou 3 mois pour un meublé). Et vous devez justifier d’un motif légitime (occupation personnelle, vente, manquement du locataire).

Le deuxième point épineux de ce type d’achat immobilier est le loyer. En effet, si le loyer est bas ou très en-dessous du marché, il est impossible de le réévaluer brutalement. La révision sera possible uniquement selon l’indice IRL, ou lors du renouvellement du bail suivant des conditions strictes.

Le troisième point concerne le type d’acquéreurs potentiels. Souvent vous aurez des investisseurs qui seront intéressés. Mais les acheteurs particuliers le seront beaucoup moins car ils ont bien moins liquide à la revente, sauf à patienter jusqu’au départ du locataire.

Quelles sont les précautions à prendre avant de signer ?

Avant toute signature nous vous conseillons d’exiger les documents suivants :

• Copie du bail en cours
• Relevé des loyers payés sur les 12 derniers mois
• Attestation d’absence d’impayés
• Montant du dépôt de garantie
• État des lieux d’entrée
• Diagnostic DPE et ERP

Ensuite il sera très important d’analyser la rentabilité réelle. Pour cela, comparez le loyer actuel au marché local. Ensuite, tenez compte des charges locatives récupérables et non récupérables. Enfin, évaluez la vacance future si vous prévoyez de vendre ou d’occuper à terme.

Enfin vérifier la clause de congé pour vente. Si vous envisagez de vendre le bien occupé, vous devrez vendre « avec locataire en place », sauf en cas de congé délivré en bonne et due forme.

En conclusion, acheter un bien occupé peut être une excellente opportunité patrimoniale…
à condition de bien en comprendre les règles juridiques, les risques à court terme, et les avantages à long terme. Si vous cherchez un placement rentable, stable et sans carence locative, c’est un choix pertinent.Mais si votre projet est d’occuper le bien rapidement ou de le revendre dans deux ans, prudence : vous risquez d’être bloqué.

Renseignez-vous, anticipez… et investissez avec lucidité.

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Loyers impayés : une nouvelle garantie légale qui rassure les propriétaires

Loyers impayés : louer son bien immobilier a longtemps été synonyme d’inquiétude pour de nombreux propriétaires, notamment face au risque des loyers impayés. Aujourd’hui, une nouvelle garantie légale vient changer la donne. Destinée à sécuriser les revenus locatifs, elle promet de redonner confiance aux bailleurs tout en fluidifiant le marché locatif.

Un fléau bien connu : les loyers impayés

Chaque année, des milliers de propriétaires se retrouvent à devoir faire face à des impayés. Souvent longs à résoudre et coûteux. Outre la perte de revenus, les démarches juridiques nécessaires peuvent s’avérer éprouvantes et décourageantes. Ce climat d’incertitude freine parfois la mise en location de certains biens, réduisant ainsi l’offre disponible.

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Une garantie publique repensée pour plus d’efficacité contre les loyers impayés

Face à cette situation, l’État a mis en place une nouvelle garantie légale contre les loyers impayés. Intégrée dans le dispositif de sécurisation locative, cette garantie, plus simple d’accès et étendue à un plus grand nombre de propriétaires. Elle couvre désormais :

Les loyers impayés jusqu’à un plafond rehaussé, les frais de contentieux, les dégradations éventuelles du logement et les périodes de vacance locative dans certains cas.

Accessible sous conditions, elle s’adresse à la fois aux particuliers qui louent directement et à ceux passant par des agences ou des organismes de gestion locative.

Une avancée pour les bailleurs… et les locataires

Cette mesure vise un double objectif : protéger les propriétaires et faciliter l’accès au logement pour les locataires. En effet, en levant certaines craintes des bailleurs, elle incite à la mise en location de davantage de logements. Ceci notamment dans les zones tendues. En retour, cela peut contribuer à détendre le marché et à stabiliser les loyers.

Quelles différences avec les assurances privées ?

Contrairement aux assurances loyers impayés (GLI), souvent coûteuses et conditionnées à des critères stricts sur les revenus du locataire. Cette garantie légale est publique, partiellement gratuite ou subventionnée, et s’inscrit dans une logique d’intérêt général. Elle vient donc compléter ou remplacer, selon les cas, les dispositifs privés existants.

Une étape vers un marché locatif plus équilibré pour éviter les loyers impayés

En renforçant la protection des propriétaires sans exclure les locataires aux profils modestes ou atypiques, cette nouvelle garantie s’inscrit dans une volonté d’apaiser les tensions du marché locatif. Elle constitue une avancée majeure pour sécuriser l’investissement immobilier locatif, tout en favorisant une approche plus équitable du logement.

Normes environnementales immobilières 2025 : guide pratique pour les acheteurs

Normes environnementales, acheter un bien immobilier en 2025 ne se limite plus à une simple question d’emplacement ou de prix.
Aujourd’hui, les performances énergétiques et environnementales sont des critères incontournables pour tout acheteur averti.
Entre la généralisation du DPE opposable, l’application stricte de la RE2020 pour les constructions neuves, et l’encadrement des « passoires thermiques », le cadre réglementaire a profondément évolué. Que vous achetiez pour habiter ou investir, savoir lire entre les lignes des diagnostics et comprendre les nouvelles obligations peut vous éviter bien des mauvaises surprises… et vous permettre de faire un choix intelligent et rentable.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur les normes environnementales immobilières en 2025.

Comment le DPE est désormais décisif dans chaque transaction ?

Depuis 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable : il engage la responsabilité du vendeur (ou du bailleur) vis-à-vis de l’acheteur.
En 2025, son poids dans une transaction est plus important que jamais.

Ce que le DPE évalue :

• La consommation d’énergie du logement (chauffage, eau chaude, ventilation)
• L‘impact en émissions de gaz à effet de serre
• Le confort thermique d’été et d’hiver

Chiffre clé 2025 : en France, 17 % du parc immobilier est encore classé F ou G au DPE. (Source : Ministère de la Transition Écologique, Avril 2025)

À savoir : Acheter un bien classé F ou G implique deux choses importantes à ne pas négliger. Tout d’abord l’impossibilité de le louer sans travaux majeurs à court terme (interdiction de louer F dès 2028). Ensuite la décote importante sur la valeur du bien qui peut atteindre jusqu’à -20 %.

Notre conseil pratique : avant d’acheter, exigez toujours le DPE et faites chiffrer l’éventuel coût des travaux de rénovation énergétique.

Normes environnementales : la RE2020 une révolution pour les constructions neuves ?

La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020), pleinement appliquée depuis 2022 pour les permis de construire, impose de nouveaux standards très élevés aux constructions neuves. Les grandes exigences de la RE2020, concernent tout d’abord la réduction de l’empreinte carbone sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Ensuite elle touche à l’amélioration significative de la performance énergétique. Et enfin la prise en compte du confort d’été (protection contre la surchauffe).

Selon l’Observatoire BBC 2025 : un logement RE2020 consomme en moyenne 30 % d’énergie en moins qu’un logement BBC 2012.

Ce que cela signifie pour vous ! Tout d’abord acheter un bien neuf RE2020 garantit des factures d’énergie très basses. Ensuite, le bien sera protégé contre l’obsolescence réglementaire pour plusieurs décennies. et pour finir, en revente, les logements RE2020 auront un avantage clair sur le marché.

Attention : ces exigences environnementales ont aussi entraîné une hausse moyenne des prix de construction de 8 à 12 % (source : Fédération Française du Bâtiment, 2025).

Normes environnementales : les obligations de rénovation pour les biens anciens.

Le Gouvernement accélère la transition énergétique du parc immobilier existant.
En 2025, plusieurs obligations pèsent désormais sur les propriétaires de biens énergivores. Le diagnostic énergétique obligatoire pour toute vente d’un logement ancien. et l’obligation d’audit énergétique pour les biens classés F ou G mis en vente.

À partir de 2028, l’interdiction de louer les logements classés F (extension progressive des interdictions déjà en place pour les G depuis 2023).

Alors quelles sont les implications pour les acheteurs ? Si vous achetez un bien mal classé (F ou G), préparez un budget travaux conséquent ou négociez une décote significative. Ensuite, privilégiez les biens classés E au minimum pour éviter les lourdes contraintes futures.

Bon à savoir : l’audit énergétique obligatoire doit proposer deux scénarios de rénovation avec estimation des coûts et gains attendus.

Quelles aides financières en 2025 pour se conformer aux normes environnementales ?

Bonne nouvelle ! L’État maintient plusieurs dispositifs pour soutenir les particuliers face aux coûts de rénovation :

• MaPrimeRénov’ 2025 : aide forfaitaire pour financer l’isolation, les équipements de chauffage écologiques, etc.
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) jusqu’à 50 000 € pour financer des travaux globaux de rénovation.
• Primes locales proposées par certaines régions ou métropoles.

Conseil stratégique : anticipez les travaux dès l’achat. Il est plus facile d’intégrer un prêt travaux dans le financement global de l’acquisition que de le demander après.

En conclusion 2025, acheter un bien immobilier sans tenir compte des normes environnementales serait une erreur stratégique. Que ce soit pour éviter une forte fiscalité, limiter vos charges, assurer une bonne revente, ou tout simplement respecter les nouvelles obligations, vous devez impérativement intégrer l’analyse énergétique dans votre projet. Un bien performant énergétiquement, conforme aux nouvelles normes RE2020 ou DPE A-B-C, sera votre meilleur allié pour un investissement serein et durable. La valeur verte n’est plus un concept, c’est devenu un critère d’achat essentiel.