Immobilier et diversification : faut-il investir à l’étranger en 2025 ?

Immobilier et diversification, dans un marché immobilier français de plus en plus contraint, marqué par la montée des taux. La mise en place de plus de réglementations énergétiques drastiques et une fiscalité sous tension, la question se pose avec insistance : faut-il franchir les frontières pour investir dans la pierre ?

Pour certains investisseurs, l’international offre encore des perspectives de rendement, de fiscalité avantageuse et de diversification patrimoniale. Mais entre promesses et réalités, faut-il céder à l’appel de l’étranger en 2025 ? Enquête.

Immobilier et diversification : un engouement croissant des investisseurs français

Le phénomène n’est pas nouveau, mais il s’accélère. Selon le baromètre 2025 de BNP Paribas International Buyers, près de 11 % des investisseurs français déclarent vouloir acquérir un bien hors de France dans les 12 mois, contre 7 % en 2022.

Les motivations sont multiples en partant de la recherche de rentabilité nette supérieure. En passant par l’optimisation fiscale (régimes plus légers, moins de taxes locales). Puis pour une plus grande diversification géographique pour sécuriser son patrimoine. Et enfin pour des projets de mobilité ou retraite à l’étranger.

L’Espagne, le Portugal, l’Italie et la Grèce restent les destinations préférées. Mais les Émirats arabes unis, le Maroc et l’île Maurice attirent une clientèle patrimoniale plus haut de gamme.

Immobilier et diversification France : une rentabilité sous pression

En 2025, la rentabilité locative moyenne en France s’effrite :

• 3,9 % brut en moyenne dans les grandes villes, selon SeLoger (mai 2025)
• Jusqu’à 6 % à 7 % en zones rurales, mais avec plus de vacance et moins de liquidité
• Des charges de plus en plus lourdes (copropriété, taxe foncière, rénovation énergétique)

À Paris, le rendement locatif net peut descendre sous les 2,5 %, une fois la fiscalité et les charges déduites.

Dans ce contexte, l’investissement étranger peut sembler séduisant… mais il nécessite une analyse rigoureuse.

Quels pays attirent les investisseurs français en 2025 ?

Espagne : le classique toujours rentable

• Prix moyen au m² : 1 930 € (source : Idealista, T1 2025)
• Rentabilité locative brute : 4,8 % à 6,5 % selon la ville
• Fiscalité modérée, mais IRNR à 19 % pour les non-résidents

Barcelone, Valence, Alicante et Malaga attirent à la fois pour la location touristique et la retraite à horizon 10–20 ans.

Portugal : une fiscalité en mutation

• Fin du statut RNH (résident non habituel) depuis 2024
• Prix moyen au m² à Lisbonne : 4 000 € (source : Imovirtual)
• Rendement locatif moyen : 5,2 %

Toujours attractif pour une expatriation ou résidence secondaire, mais moins avantageux fiscalement qu’avant.

Grèce : le nouvel eldorado locatif ?

• Prix moyen au m² à Athènes : 1 650 €
• Rendement locatif brut pouvant atteindre 7 % à 8 %
• Golden Visa toujours en vigueur (à partir de 500 000 € d’achat en zone urbaine)

Une destination de niche, encore risquée, mais en fort développement touristique et fiscalement souple.

Dubaï : haut rendement, mais instabilité réglementaire

• Rentabilité locative brute : 7 % à 9 %
• Aucune imposition sur les revenus locatifs
• Prix au m² : environ 3 500 € dans des quartiers prisés (source : Bayut)

Marché très spéculatif, réservé aux investisseurs avertis avec appétence pour le risque.

Immobilier et diversification : ce qu’il faut savoir avant d’investir à l’étranger

Les avantages potentiels :

• Rendements nets supérieurs à la France
• Fiscalité parfois plus légère (absence de CSG-CRDS)
• Possibilité de diversification devise / géographie
• Souplesse dans l’exploitation (location courte durée, résidence secondaire…)

Les inconvénients et risques :

• Fiscalité internationale complexe (conventions bilatérales, double imposition)
• Gestion locative à distance difficile
• Risque de change et de revente plus longue
• Marchés parfois instables ou faiblement régulés

Selon l’OCDE, près de 15 % des litiges fiscaux internationaux concernent l’immobilier détenu à l’étranger.

Nos conseils avant de franchir la frontière

1. Évaluer les conventions fiscales entre la France et le pays cible
2. Simuler la rentabilité nette, charges comprises et après impôts
3. Passer par un gestionnaire local compétent, surtout en location meublée ou touristique
4. Anticiper la revente, parfois complexe dans certains pays
5. Conserver une part d’investissement en France pour l’équilibre patrimonial

En conclusion, l’immobilier à l’étranger peut, en 2025, constituer une véritable opportunité de diversification patrimoniale, à condition d’avoir une approche rigoureuse, chiffrée et encadrée.

Rendements attrayants, fiscalité potentiellement plus clémente, mais aussi complexité juridique : investir hors de France ne s’improvise pas. Pour ceux qui se préparent bien, la frontière peut devenir un levier… plutôt qu’une limite.