Acheter un logement loué en 2025 : mode d’emploi pour un achat serein

Acheter un bien immobilier déjà occupé par un locataire est une situation fréquente sur le marché en 2025. Cela peut sembler simple : on récupère un locataire en place, les loyers tombent dès le premier mois… Mais cette configuration cache aussi des spécificités juridiques, fiscales et financières qu’il faut impérativement connaître. Car en tant qu’acquéreur, vous entrez dans les droits et les devoirs du bailleur précédent. Vous ne pouvez pas agir comme si le logement était vide.
Alors, quels sont les vrais avantages ? Quelles sont les contraintes légales ? Et surtout, comment éviter les erreurs coûteuses ? Voici le guide complet pour acheter un logement déjà loué en 2025.

Acheter un logement loué : que dit la loi ?

Lors de l’achat d’un bien loué, vous devenez automatiquement le nouveau bailleur.
Vous héritez donc du bail en cours, du montant du loyer actuel, de la durée restante du contrat et de toutes les obligations qui y sont liées.
Vous ne pouvez ni modifier le loyer, ni imposer de nouvelles règles, ni reprendre le bien pour vous loger sans respecter les délais légaux. Les types de bail concerné sont pour une location vide : bail de 3 ans renouvelable. Pour une location meublée : bail de 1 an renouvelable (9 mois si étudiant).

En 2025, 27 % des ventes de logements en zone tendue concernent des biens occupés (Source : LPI-SeLoger – avril 2025)

Découvrez toutes les règles si vous acheter un logement loué

Quels sont les avantages d’acheter un logement loué ?

Tout d’abord vous percevez des revenus immédiatement. En effet, dès la signature, vous percevez les loyers. Ce qui implique que vous n’avez pas de carence locative et pas pas de recherche de locataires à effectuer. C’est idéal pour un investissement locatif sécurisé dès le départ.

Ensuite, cet investissement vous permet de maîtriser votre fiscalité. Si le bail en cours dépasse les 3 ans, le loyer est souvent inférieur au marché. Ce qui entraine moins de fiscalité sur les revenus fonciers. Ensuite vous pouvez opter pour le régime réel ou LMNP si le bien est meublé.

Enfin, l’achat d’un logement loué, vous permet de bénéficiez d’une décote intéressante. Un bien occupé se vend généralement 10 à 15 % moins cher qu’un bien vide, car il est moins « liquide » sur le marché.

Cas concret : à Toulouse, un T2 vide se vend 190 000 €, le même bien loué 165 000 € soit une décote de 13 %, compensée par un rendement immédiat.

Quelles sont les contraintes à connaître absolument lorsque vous achetez un logement loué ?

L’un des points négatif lors de l’achat d’un bien loué, c’est que vous ne pouvez reprendre le logement pour y vivre. Il faut attendre l’échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois (ou 3 mois pour un meublé). Et vous devez justifier d’un motif légitime (occupation personnelle, vente, manquement du locataire).

Le deuxième point épineux de ce type d’achat immobilier est le loyer. En effet, si le loyer est bas ou très en-dessous du marché, il est impossible de le réévaluer brutalement. La révision sera possible uniquement selon l’indice IRL, ou lors du renouvellement du bail suivant des conditions strictes.

Le troisième point concerne le type d’acquéreurs potentiels. Souvent vous aurez des investisseurs qui seront intéressés. Mais les acheteurs particuliers le seront beaucoup moins car ils ont bien moins liquide à la revente, sauf à patienter jusqu’au départ du locataire.

Quelles sont les précautions à prendre avant de signer ?

Avant toute signature nous vous conseillons d’exiger les documents suivants :

• Copie du bail en cours
• Relevé des loyers payés sur les 12 derniers mois
• Attestation d’absence d’impayés
• Montant du dépôt de garantie
• État des lieux d’entrée
• Diagnostic DPE et ERP

Ensuite il sera très important d’analyser la rentabilité réelle. Pour cela, comparez le loyer actuel au marché local. Ensuite, tenez compte des charges locatives récupérables et non récupérables. Enfin, évaluez la vacance future si vous prévoyez de vendre ou d’occuper à terme.

Enfin vérifier la clause de congé pour vente. Si vous envisagez de vendre le bien occupé, vous devrez vendre « avec locataire en place », sauf en cas de congé délivré en bonne et due forme.

En conclusion, acheter un bien occupé peut être une excellente opportunité patrimoniale…
à condition de bien en comprendre les règles juridiques, les risques à court terme, et les avantages à long terme. Si vous cherchez un placement rentable, stable et sans carence locative, c’est un choix pertinent.Mais si votre projet est d’occuper le bien rapidement ou de le revendre dans deux ans, prudence : vous risquez d’être bloqué.

Renseignez-vous, anticipez… et investissez avec lucidité.

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