Fiscalité : défiscalisation immobilière, ce qui change en 2025

En 2025, la fiscalité immobilière continue d’évoluer, dans un contexte de tension budgétaire et de mutation du marché du logement.
Entre la fin progressive du dispositif Pinel, l’adaptation du Denormandie et les nouveaux avantages pour la rénovation énergétique, les investisseurs doivent repenser leurs stratégies.
Tour d’horizon des principaux changements à connaître pour continuer à optimiser son patrimoine sans faux pas.

La fin programmée du Pinel et l’arrivée du “Pinel Plus”

C’est la grande transition de l’année : le Pinel classique prend fin au 31 décembre 2024, remplacé par le Pinel Plus.
Ce nouveau dispositif conserve le principe de la réduction d’impôt sur le revenu, mais la conditionne à des critères de performance énergétique et de qualité de logement plus exigeants.

En clair, seuls les logements BBC (bâtiments basse consommation) ou respectant la RE2020 sont éligibles, avec un niveau de confort supérieur (surface minimale, double exposition, espaces extérieurs…).

Côté avantage fiscal, la réduction reste attractive :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans,
  mais uniquement pour les biens labellisés “Pinel Plus”. Les logements ne répondant pas à ces critères perdent la plupart de leurs avantages à partir de 2025.

Denormandie et rénovation : le retour en grâce de l’ancien

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu’en 2026, gagne en popularité.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au Pinel, mais sur des logements anciens à rénover dans des centres-villes dégradés.
L’objectif : réhabiliter l’habitat existant plutôt que construire du neuf, tout en revitalisant les villes moyennes.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %.
C’est un levier de valorisation patrimoniale pour les investisseurs avertis, notamment dans les communes à fort potentiel (Bourges, Angers, Pau, Besançon…).

MaPrimeRénov’ et DPE : la défiscalisation verte

Les pouvoirs publics renforcent la logique d’investissement vert.
En 2025, MaPrimeRénov’ devient plus généreuse pour les rénovations globales et les passoires thermiques.
Les foyers les plus aisés peuvent toujours en bénéficier, mais avec un plafond d’aide ajusté à la performance réelle des travaux.

Autre nouveauté : le DPE (diagnostic de performance énergétique) devient un outil fiscal.
Les biens en étiquette A ou B profitent d’abattements plus favorables sur la plus-value à la revente, tandis que les biens en F ou G sont pénalisés.
Une incitation claire à verdir son patrimoine avant de vendre ou de louer.

Les investisseurs se tournent vers la diversification

La défiscalisation immobilière reste un pilier de la stratégie patrimoniale des Français, mais son visage change.
Les investisseurs particuliers s’orientent vers le locatif meublé (LMNP), plus souple et fiscalement avantageux, les SCPI fiscales, qui permettent de mutualiser le risque et les investissements en nue-propriété, plébiscités pour la réduction d’impôt sur le revenu et la préparation de la retraite.

Chiffres clés à retenir

En conclusion : place à la défiscalisation intelligente

En 2025, la défiscalisation immobilière entre dans une nouvelle ère :
moins de niches, plus de cohérence environnementale et sociale.
Les investisseurs doivent désormais intégrer la performance énergétique dans leur stratégie pour maximiser leurs avantages fiscaux.
L’époque du simple “investissement défiscalisant” touche à sa fin :
place à la valeur durable et à l’optimisation sur le long terme.

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FAQ – Défiscalisation immobilière 2025