Investir pour louer à Bordeaux : fiscalité et rendement en 2025
Investir à Bordeaux pour louer en 2025 – Bordeaux reste l’une des métropoles les plus dynamiques de France. Que ce soit pour l’achat en résidence principale ou pour l’investissement locatif. Avec plus de 28 % des logements occupés par des locataires (source : Insee, 2023). Une demande soutenue dans les quartiers en mutation ou proches des campus. Le marché locatif à Bordeaux est très difficile.
Sommaire
Investir dans l’immobilier à Bordeaux ne se résume pas à acheter un bien. Et attendre que sa valeur grimpe. Rendement locatif, fiscalité, vacance, charges. Vous devez intégrer tous ces éléments dans votre stratégie.
Un rendement brut autour de 4 à 5 %
À Bordeaux intra-muros, le rendement locatif brut moyen oscille entre 3,8 % et 5,2 %. Ce taux varie en fonction des quartiers et du type de bien. Les meilleurs scores s’observent dans les quartiers en développement comme :
- Bastide – Brazza : rendements jusqu’à 5,5 % sur des petits appartements neufs bien placés.
- Chartrons – Grand Parc : environ 4,8 % sur des biens rénovés avec balcon ou parking.
- Nansouty ou Saint-Augustin : rendement stable autour de 4 %, avec une forte demande pour les T2 et T3.
Les quartiers très prisés comme Caudéran ou le centre historique affichent des rendements plus bas (3 à 3,5 %) en raison des prix d’achat élevés.
Fiscalité : quel régime choisir en 2025 ?
La fiscalité reste un levier puissant pour améliorer la rentabilité nette. Voici les principaux dispositifs disponibles à Bordeaux :
Location vide (régime réel ou microfoncier)
- Abattement forfaitaire de 30 % (microfoncier) jusqu’à 15 000 € de loyers.
- Au régime réel, charges, travaux et intérêts d’emprunt déductibles.
Location meublée (LMNP ou LMP)
- Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste très avantageux :
- Amortissement du bien
- Déduction des charges (assurances, mobilier, travaux)
- Peu ou pas d’impôt sur les revenus locatifs dans les premières années
Pinel (et Pinel+)
- Zones éligibles à Bordeaux (zone B1)
- Jusqu’à 14 % de réduction d’impôt sur 12 ans
- Attention : uniquement sur le neuf, avec plafonds de loyers et de ressources
Denormandie
- Le dispositif touche les biens anciens à rénover, comme le secteur de la Bastide.
Quels quartiers cibler pour optimiser le rendement ?
| Quartier | Loyer moyen/m² | Prix achat/m² | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Bastide – Brazza | ~14,50 € | ~3 600 € | 4,8 à 5,5 % |
| Chartrons | ~16,50 € | ~4 100 € | 4,5 à 5 % |
| Nansouty | ~15,80 € | ~3 900 € | 4 à 4,5 % |
| Saint-Augustin | ~16,00 € | ~4 000 € | ~4 % |
| Caudéran | ~15,00 € | ~4 800 € | ~3,2 % |
Source : MeilleursAgents, Locservice, Données marché 2025
Neuf vs ancien : des stratégies opposées
- Le neuf sera recommandé pour les investisseurs prudents. Ceux qui cherchent une défiscalisation et une gestion simplifiée.
- L’ancien permet souvent un meilleur rendement brut. Dans le cas ou, le bien a subi une rénovation et sera loué en meublé (LMNP).
Et la vacance locative ?
Elle reste faible à Bordeaux en 2025 : moins de 2 mois en moyenne entre deux locations (source : PAP, 2025). Une tension qui favorise les bons profils de locataire et impose une vigilance sur les charges. La vétusté et les règlementations (diagnostics, DPE, etc.).
Conclusion
Investir à Bordeaux pour louer en 2025 reste une stratégie solide, à condition de viser les bons secteurs, d’optimiser la fiscalité et de garder une gestion rigoureuse. Avec une demande toujours forte, des rendements intéressants dans certains quartiers, et une offre locative tendue, la capitale girondine continue de séduire les investisseurs patrimoniaux comme les profils plus dynamiques.
