Comment calculer sa capacité d’emprunt en 2025 ?

Calcul capacité emprunt immobilier – Acheter un bien immobilier commence toujours par une étape incontournable : définir sa capacité d’emprunt. C’est elle qui conditionne le montant que vous pourrez consacrer à votre achat, et donc le type de bien accessible. En 2025, dans un contexte où les taux de crédit restent élevés et les exigences bancaires renforcées, il est crucial de faire ce calcul avec précision.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un acheteur peut emprunter à la banque, compte tenu de ses revenus, charges fixes, et du taux d’endettement autorisé.
C’est l’un des premiers indicateurs que votre conseiller bancaire ou courtier va analyser pour valider la faisabilité de votre projet.

Le taux d’endettement : la règle des 35 %

En France, les banques appliquent en général une limite de 35 % d’endettement, assurance comprise. Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.

Exemple concret
Vous gagnez 3 000 € nets par mois.
→ Votre mensualité maximale autorisée sera de :
3 000 × 0,35 = 1 050 € / mois.

Ce montant inclut l’assurance emprunteur, souvent de l’ordre de 0,30 à 0,40 % du capital emprunté par an (soit environ 30 à 50 € par mois selon les profils).

Quelles charges sont prises en compte ?

Le calcul prend en compte :

• Vos revenus stables : salaires, pensions, revenus locatifs déclarés, dividendes récurrents, etc.
• Vos charges mensuelles fixes : loyers, crédits en cours (auto, conso), pensions versées, etc.

À noter : si vous avez un crédit auto ou un prêt personnel en cours, cela diminuera d’autant votre capacité d’emprunt. Il est donc souvent conseillé de solder ces prêts avant de lancer votre projet immobilier.

Simuler sa capacité d’emprunt : méthode simple

Voici une formule de base pour estimer votre capacité d’emprunt sur 20 ou 25 ans :

Capacité d’emprunt = mensualité × nombre de mois de remboursement

Exemple :

• Revenu net mensuel du foyer : 4 000 €
• Mensualité max à 35 % : 1 400 €
• Durée du prêt : 25 ans → 300 mois
• → Capacité d’emprunt ≈ 1 400 × 300 = 420 000 €

Ce calcul est théorique. La banque tiendra aussi compte de :

• Votre reste à vivre (ce qui reste après paiement des charges)
• Votre apport personnel
• Votre situation professionnelle et patrimoniale
• La nature du bien financé (résidence principale, secondaire ou investissement locatif)

Outils pour simuler votre capacité

De nombreux simulateurs en ligne permettent de calculer votre capacité d’emprunt en quelques clics. Parmi les plus fiables :

• Simulateur officiel de l’ANIL
• Outils des courtiers comme Meilleurtaux, Pretto ou Empruntis
• Votre propre banque en ligne

Conseil : croisez plusieurs simulateurs pour obtenir une estimation réaliste, puis faites valider auprès d’un professionnel (courtier ou banquier).

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Voici quelques leviers possibles :

• Allonger la durée du prêt : un prêt sur 25 ans au lieu de 20 ans permet de baisser la mensualité, donc d’augmenter le capital empruntable.
• Réduire ses charges fixes : solder un prêt auto ou renégocier un crédit conso peut améliorer votre profil bancaire.
• Apporter un apport personnel plus important : cela rassure la banque et diminue le montant à emprunter.
• Emprunter à deux : un achat en couple augmente mécaniquement les revenus pris en compte, donc la capacité globale.

En résumé

Pour conclure…

Calculer sa capacité d’emprunt est le point de départ de tout projet immobilier. C’est ce chiffre qui oriente la recherche du bien, fixe un cadre réaliste et évite les désillusions. En 2025, avec un marché immobilier en pleine mutation et des banques plus prudentes, mieux vaut anticiper, simuler, ajuster… et se faire accompagner par un professionnel.