Acheter un terrain : les critères à ne pas négliger en 2025
Acheter un terrain, c’est souvent le point de départ d’un projet de vie. Faire construire sa maison, créer un investissement locatif, ou développer un projet patrimonial sur mesure. Mais attention, derrière la promesse d’un carré d’herbe bien situé peuvent se cacher des complications coûteuses, voire insurmontables. En 2025, avec des exigences techniques plus fortes (RE2020, DPE), des coûts de construction élevés, et un accès au crédit encore contraint, le choix du terrain n’a jamais été aussi stratégique.
Sommaire
- Le terrain est-il réellement constructible ?
- Le bornage est-il fait et opposable ?
- Le terrain est-il raccordable aux réseaux ?
- Quel est le type de sol ?
- Quelle est l’orientation du terrain ?
- Quelles sont les contraintes juridiques et administratives ?
- Le prix est-il cohérent avec le marché local ?
- Le terrain impose-t-il un constructeur ?
- Le conseil de Lesiteimmo
Voici les 8 grands critères à examiner sans concession avant d’acheter.
Le terrain est-il réellement constructible ?
Première étape indispensable : vérifier que le terrain est bien en zone constructible, selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document fixe les règles d’urbanisme de la commune (retraits, hauteurs, servitudes, stationnement…). Il est consultable librement en mairie ou en ligne via le Géoportail de l’urbanisme.
Bon réflexe : Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, qui vous indique non seulement la constructibilité du terrain, mais aussi si votre projet est réalisable dessus.
Le bornage est-il fait et opposable ?
Sans bornage officiel, vous ne connaissez pas avec certitude les limites de votre terrain. Pire, un conflit avec un voisin peut survenir après l’achat.
Le bornage réalisé par un géomètre-expert est la seule méthode opposable juridiquement. Il peut coûter entre 800 et 1 500 €, mais vous assure d’éviter les litiges futurs.
Le terrain est-il raccordable aux réseaux ?
Un terrain peut être constructible… mais non viabilisé. Cela signifie qu’il n’est pas encore relié aux réseaux essentiels : eau, électricité, télécoms, voire tout-à-l’égout.
Selon la configuration, les frais de raccordement peuvent atteindre 10 000 à 15 000 €. Pensez aussi aux frais de tranchée et aux démarches administratives auprès des gestionnaires de réseau (Enedis, Veolia, etc.).
Quel est le type de sol ?
Tous les terrains ne se valent pas sous la surface. Argiles gonflantes, remblais, sols sablonneux… peuvent nécessiter des fondations spéciales, coûteuses.
Depuis 2020, une étude géotechnique G1 est obligatoire pour les terrains situés en zone argileuse. Cette étude, à faire avant l’achat, permet de dimensionner correctement le projet et d’éviter les mauvaises surprises.
Quelle est l’orientation du terrain ?
Un terrain bien exposé peut faire toute la différence en termes de confort thermique, de luminosité et de performance énergétique. En 2025, avec les contraintes de la RE2020, cela devient un critère clé.
Orientation sud ou sud-ouest = meilleures performances passives, moins de chauffage en hiver et plus de lumière naturelle dans les pièces de vie.
Quelles sont les contraintes juridiques et administratives ?
Certains terrains se trouvent en zone inondable (PPRI), en secteur protégé, ou font l’objet de servitudes (passage, vue, réseaux, etc.). Ces contraintes peuvent bloquer ou limiter votre projet.
Consultez le cadastre, le PLU, et demandez une note de renseignement d’urbanisme pour avoir une vision claire.
Le prix est-il cohérent avec le marché local ?
En 2025, le prix moyen d’un terrain à bâtir est d’environ 94 €/m² en France, selon l’INSEE. Mais ce prix peut varier de 50 à plus de 400 €/m² selon la localisation, les réseaux, la pente, ou encore la rareté.
Faites une étude comparative avec d’autres terrains similaires, tenez compte du coût global du projet (viabilisation, frais de notaire, travaux préparatoires).
Le terrain impose-t-il un constructeur ?
Certains terrains (notamment en lotissement) sont vendus sous condition de signer avec un constructeur partenaire. Cela peut limiter votre liberté architecturale, et vous obliger à des plans ou prestations standards.
Avant tout engagement, assurez-vous que vous pouvez choisir librement votre constructeur, ou vérifiez les modalités du contrat CCMI proposé.
Le conseil de Lesiteimmo
Avant de signer un compromis, faites systématiquement :
- une demande de certificat d’urbanisme opérationnel,
- une étude de sol G1 si le terrain n’est pas plat ou situé en zone à risque,
- et vérifiez que le terrain est libre de constructeur si vous tenez à une conception sur mesure.
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