Immobilier haut de gamme à Bordeaux : les quartiers les plus prisés en 2025

À Bordeaux, le haut de gamme immobilier n’est pas un marché comme les autres. Il s’écrit à l’encre de la pierre blonde, de l’histoire urbaine et d’un certain art de vivre. En 2025, malgré un ralentissement du marché national sur les biens de prestige, la capitale girondine tire son épingle du jeu.

Protégée par son attractivité, sa douceur de vivre et son aura patrimoniale, Bordeaux séduit toujours une clientèle exigeante, souvent parisienne, parfois étrangère, en quête d’une résidence principale élégante, d’un investissement patrimonial ou d’un refuge post-métropole. La rareté de l’offre, la stabilité des prix dans certains secteurs et la présence d’acteurs haut de gamme comme Barnes ou Daniel Féau attestent de la solidité de ce micro-marché.

Mais où investir en 2025 si l’on vise l’excellence ? Quels quartiers tiennent encore leur promesse d’exclusivité ? Et à quel prix ? Tour d’horizon des quartiers les plus recherchés de l’immobilier haut de gamme à Bordeaux.

Une demande haut de gamme stable… mais une offre de plus en plus discrète

D’après l’Observatoire Barnes Bordeaux, le prix moyen des biens haut de gamme à Bordeaux (au-delà de 750 000 €) se situe autour de 7 200 €/m² en 2025, avec des pointes à plus de 9 500 €/m² dans les zones ultra-ciblées. La demande, elle, reste soutenue, même si les arbitrages sont plus nombreux.

La clientèle est composite : cadres supérieurs franciliens, professions libérales bordelaises, retraités CSP+ ou encore investisseurs étrangers qui voient en Bordeaux une alternative plus humaine à Paris ou à la Côte d’Azur. La majorité vise un achat de long terme, en résidence principale ou semi-principale.

Mais face à cette demande, l’offre se fait rare. La plupart des transactions se réalisent en off-market, via des réseaux privés ou grâce à l’entregent des agences spécialisées. Difficile de trouver le bien idéal sans être déjà bien connecté ou accompagné.

Les quartiers qui concentrent la demande en 2025

Triangle d’or – Tourny – Gambetta

Le cœur battant du patrimoine bordelais. Ici, l’architecture haussmannienne, les immeubles en pierre aux balcons ouvragés et les hôtels particuliers du XVIIIe s’arrachent. Rareté extrême, mais valeur patrimoniale très stable.

« Dans ces secteurs, on achète une adresse autant qu’un bien », explique Stéphanie, consultante en immobilier de prestige.
Les prix peuvent dépasser 9 000 €/m², et les négociations sont souvent symboliques.

Les Chartrons – Jardin Public

Ancien quartier de négociants, devenu fief des familles bourgeoises et des expatriés. On y trouve des biens de caractère avec vue sur la Garonne, de vastes duplex en dernier étage ou encore des échoppes rénovées de standing.

Les prix oscillent entre 7 000 et 8 500 €/m², avec des biens parfois plus abordables dans les rues latérales. Le secteur séduit pour sa qualité de vie, ses écoles privées et ses boutiques indépendantes.

Caudéran – Parc Bordelais

Ici, le luxe rime avec calme et verdure. À l’ouest de la ville, Caudéran concentre une belle offre de maisons familiales avec jardin, échoppes de charme ou demeures d’architecte.

« Caudéran, c’est le Neuilly bordelais : résidentiel, discret, huppé », résume un conseiller en gestion de patrimoine.
Les maisons avec jardin se négocient entre 6 800 et 7 800 €/m², avec des pics au-delà de 1,5 million d’euros pour les propriétés les plus recherchées.

Saint-Seurin – Fondaudège

Quartier en montée en gamme, à la frontière entre le triangle d’or et les quartiers familiaux. Moins saturé, mais avec une très belle qualité de bâti. Les hôtels particuliers y restent plus abordables, entre 6 500 et 7 300 €/m², et les marges de valorisation sont réelles.

Témoignage client

« Après plusieurs années à Paris, nous voulions une résidence principale plus paisible sans renoncer au charme urbain. Les Chartrons se sont imposés comme une évidence. Nous avons acheté un appartement de 130 m² avec terrasse, vue Garonne, à 1,15 million. Le plus difficile, c’était d’être au courant à temps. Tout part très vite… », raconte Vincent, 47 ans, consultant en stratégie installé à Bordeaux depuis 2024.

Les clés d’un achat réussi dans le haut de gamme bordelais

• Travailler avec un réseau privé ou une agence de prestige pour accéder aux biens hors marché
• Anticiper une fiscalité patrimoniale (IFI) et des frais d’entretien supérieurs à la moyenne
• Privilégier un achat long terme : le rendement locatif est souvent faible, mais la valorisation patrimoniale compense
• Se montrer réactif : les biens d’exception trouvent preneurs en moins de 10 jours en moyenne

Pour résumé

Bordeaux confirme en 2025 sa position de place forte du marché immobilier haut de gamme. Si l’offre se fait plus confidentielle, la demande reste solide, portée par une clientèle en quête de valeur sûre, de cadre de vie et de patrimoine.

Entre les rues historiques du triangle d’or, les quais des Chartrons ou les villas cachées de Caudéran, les adresses d’exception bordelaises continuent de faire rêver — et d’attirer un public prêt à investir sur le long terme.