Local professionnel : un actif en danger ou une niche d’avenir ?
La pandémie, puis la montée du télétravail et l’explosion du e-commerce ont bouleversé le paysage de l’immobilier commercial. Longtemps considéré comme un placement solide, le local professionnel (boutique, bureau, entrepôt) interroge désormais. En 2025, faut-il encore miser sur ce segment de l’immobilier, ou est-il temps de tourner la page ?
Sommaire
Local professionnel – Un marché en transition
Selon les dernières données de CBRE France, les investissements en immobilier commercial ont chuté de 45 % en 2024, pour s’établir à 10,5 milliards d’euros, un plus bas depuis 2013. Le secteur des bureaux, historiquement dominant, subit particulièrement la désaffection des entreprises, qui rationalisent leurs espaces à l’ère du télétravail.
En parallèle, les commerces physiques doivent affronter la montée continue de l’e-commerce. En France, le chiffre d’affaires du commerce en ligne a atteint 164 milliards d’euros en 2024, en hausse de 13 % sur un an. Résultat : les cellules commerciales en centre-ville ou dans les galeries marchandes peinent à trouver preneurs, hors emplacements premiums.
Les zones qui résistent… et celles qui décrochent pour le local professionnel
Le local commercial n’est pas mort, mais il se réinvente. Dans les métropoles attractives (Paris, Lyon, Bordeaux…), les emplacements n°1 conservent une forte demande, notamment de la part d’enseignes haut de gamme ou d’acteurs du “retailtainment” (mix commerce / expérience).
Mais ailleurs, la vacance locative explose. En zones périphériques ou dans les villes moyennes sans stratégie de dynamisation, les vitrines vides se multiplient. À Dunkerque, Saint-Étienne ou Châteauroux, plus de 20 % des locaux commerciaux restent inoccupés en 2025.
Des signaux positifs pour certains investisseurs sur le local professionnel
Malgré un contexte incertain, certains profils d’investisseurs y trouvent leur compte :
- Le rendement locatif reste souvent plus élevé que dans le résidentiel (entre 5 et 8 % brut selon les zones).
- Les baux commerciaux (3-6-9) offrent une stabilité et une indexation des loyers (ILC).
- De nouvelles tendances comme les dark stores, cliniques vétérinaires, ou espaces de coworking de proximité redonnent un second souffle à des locaux reconfigurés.
Vers une requalification des locaux
Nombre de communes et d’agglomérations lancent des programmes de transformation des locaux vacants. À Marseille, le programme “100 locaux pour entreprendre” vise à offrir à bas coût des cellules commerciales à des porteurs de projet. Ailleurs, des dispositifs fiscaux incitent à la transformation des locaux commerciaux en logements ou en tiers-lieux.
Faut-il encore y croire ?
La réponse est nuancée. L’investissement dans un local pro n’est plus un placement « automatique », mais il conserve du sens dans une logique opportuniste, bien ciblée et accompagnée d’une stratégie claire (reconversion, montée en gamme, services de proximité…).
En 2025, il faut surtout :
Cibler les zones dynamiques ou en reconversion
Prévoir une vacance locative possible dans le business plan
Anticiper les coûts d’adaptation aux nouveaux usages
Conclusion
Le local commercial traverse une crise d’adaptation plus qu’une disparition. Dans un marché qui se complexifie, seuls les projets bien localisés, adaptés aux nouveaux besoins des usagers et intégrés dans une stratégie urbaine cohérente continueront à performer. Plus que jamais, l’heure est à la sélection et à l’accompagnement expert.
