Réduction d’impôt et immobilier : que reste-t-il des dispositifs avantageux en 2025 ?

Réduction d’impôt et immobilier ? L’immobilier a longtemps été le terrain privilégié des stratégies de défiscalisation. De la loi Malraux à la loi Pinel, en passant par le statut LMNP ou le déficit foncier, les outils pour réduire son imposition tout en investissant dans la pierre étaient nombreux.

Mais en 2025, la donne a changé. Pression budgétaire de l’État, volonté de simplifier les niches fiscales, recentrage sur la performance énergétique… L’heure est au tri. Certains dispositifs ont disparu, d’autres ont été rabotés, et quelques-uns demeurent, plus techniques, plus ciblés.

Alors, que reste-t-il vraiment de ces dispositifs avantageux pour les investisseurs immobiliers en 2025 ? Tour d’horizon de ce qu’il est encore possible d’activer pour alléger sa fiscalité.

Réduction d’impôt et immobilier : un virage budgétaire et idéologique

Avec plus de 95 milliards d’euros de dépenses fiscales recensées en 2023, dont près de 18 % liées au logement (source : Rapport sur les dépenses fiscales, ministère des Finances), le gouvernement a opéré un recentrage stratégique.

Les raisons sont multiples :

• Un besoin de réduction du déficit public
• Une volonté de verdir la politique fiscale
• Un recentrage des aides sur l’investissement locatif responsable et la rénovation énergétique

Résultat : entre 2022 et 2025, plus de 6 dispositifs immobiliers ont été réformés ou supprimés, selon l’Institut des politiques publiques.

Réduction d’impôt et immobilier : les disparus ou en fin de vie

La loi Pinel classique, en sursis

Longtemps star de la défiscalisation, le dispositif Pinel (investissement dans le neuf locatif avec plafonds de loyers et de ressources) ne sera plus accessible à compter du 31 décembre 2024, sauf exception.

En 2023, les avantages avaient déjà été réduits à 9 %, 12 % et 14 % selon la durée de location (contre 12 %, 18 %, 21 % auparavant). En 2025, seules les versions « Pinel Plus » très contraignantes survivent.

Le Censi-Bouvard, définitivement terminé

Ce dispositif, qui permettait une réduction d’impôt de 11 % pour les résidences gérées (étudiantes, seniors), a pris fin au 31 décembre 2022 et n’a pas été reconduit.

Réduction d’impôt et immobilier : les dispositifs encore disponibles (et efficaces)

Le statut LMNP/LMP (Loueur Meublé)

Toujours en vigueur, le statut LMNP permet, via le régime réel, d’amortir le bien et de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans en moyenne.

• Fiscalité BIC (et non foncier)
• Compatible avec la location saisonnière, colocation, location étudiante
• Nécessite une bonne comptabilité ou un expert-comptable

En 2024, 58 % des investisseurs dans le locatif meublé en France ont opté pour le régime réel (source : Revenu.com), avec une rentabilité nette moyenne de 6,2 % en colocation.

Attention : des discussions sur une réforme du statut sont en cours au Parlement, notamment sur la durée d’amortissement et la requalification en activité professionnelle.

Le déficit foncier : l’outil discret mais puissant

Le déficit foncier permet d’imputer les charges (travaux, intérêts, frais de gestion) sur les revenus fonciers existants, voire sur le revenu global (plafond de 10 700 € par an).

• Très efficace en cas de travaux lourds sur un bien ancien
• Applicable uniquement pour les locations nues
• Idéal en complément d’un portefeuille foncier existant

En 2025, les opérations “déficit foncier + location nue” sont redevenues populaires, notamment dans les centres-villes à rénover (Rouen, Limoges, Bourges), où les biens anciens sont éligibles à la requalification énergétique.

Le dispositif Malraux : défiscalisation haut de gamme

Destiné aux biens classés ou en secteur sauvegardé, la loi Malraux permet une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

• Pour investisseurs à fiscalité élevée
• Travaux encadrés par l’ABF (Architecte des Bâtiments de France)
• Très utilisé dans les projets de réhabilitation en cœur de ville

En 2024, le nombre d’opérations Malraux est resté stable (+1,7 %), porté par des programmes structurés dans des villes comme Dijon, Colmar ou Tours.

Le dispositif Denormandie : l’alternative au Pinel dans l’ancien

Moins connu que son grand frère Pinel, le Denormandie concerne la rénovation de logements dans des centres anciens dégradés (222 villes éligibles).

• Réduction d’impôt similaire au Pinel classique (jusqu’à 21 %)
• Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
• Forte exigence de localisation et d’éligibilité technique

Une étude de l’ANAH montre que près de 9 000 foyers ont investi via le Denormandie en 2024, souvent couplé à MaPrimeRénov’.

Que peut-on encore espérer dans les années à venir ?

Malgré les restrictions, l’immobilier reste l’un des derniers placements fiscalement optimisables sans spéculation. Mais les tendances sont claires :

• Moins de dispositifs « grand public », plus de niches ciblées
• Une réorientation vers la rénovation énergétique
• Des avantages conditionnés à des critères de performance (DPE, zonage, impact social)

Le projet de « super-déficit foncier » évoqué dans le PLF 2025, qui permettrait d’imputer jusqu’à 20 000 € par an en cas de rénovation énergétique lourde, pourrait voir le jour d’ici fin d’année.

En conclusion 2025, les dispositifs de réduction d’impôt en immobilier existent toujours, mais ils demandent plus de technicité, de sélectivité et de rigueur. Fini les avantages automatiques. Les investisseurs doivent désormais connaître les règles, les plafonds et les contraintes techniques, ou se faire accompagner.

Dans ce contexte, le vrai levier fiscal est moins dans le “cadeau fiscal” que dans une stratégie long terme bien structurée : régime réel, travaux, localisation et transmission.