Revendre un bien immobilier locatif : combien bien s’y perdre en rentabilité ?

Revendre un bien immobilier locatif peut être une opération stratégique… ou financièrement risquée. Entre fiscalité sur les plus-values, indemnités de remboursement anticipé, droits de mutation et gestion du locataire en place, la revente peut vite rogner la rentabilité construite pendant plusieurs années.

En 2025, avec un marché en tension et des marges plus fines, optimiser la sortie d’un investissement locatif devient aussi important que son acquisition. Voici les règles à connaître et les stratégies à mettre en œuvre pour revendre sans perdre.

Pourquoi revendre un bien immobilier locatif ?

Un investisseur peut souhaiter revendre pour plusieurs raisons. Tout d’abord, pour réaliser une plus-value après une revalorisation. Puis, pour arbitrer entre plusieurs biens pour rééquilibrer son portefeuille. Ensuite, pour se désengager d’une zone moins dynamique. Enfin pour réinjecter le capital dans un projet plus rentable (division, colocation, nue-propriété…).

Mais sans anticipation, les frais et la fiscalité peuvent réduire significativement les gains attendus.

Les pièges à éviter lors de la revente d’un bien immobilier locatif

1. La fiscalité sur la plus-value immobilière

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien locatif est imposée, sauf cas de résidence principale ou détention en société spécifique. Elle se compose :

• De l’impôt sur le revenu à 19 %
• Des prélèvements sociaux à 17,2 %
• Soit une imposition brute de 36,2 % sur la plus-value

Exemple : pour un bien acheté 180 000 € et revendu 260 000 € après 10 ans, la plus-value taxable est d’environ 50 000 €, imposée à environ 18 000 € (hors abattements).

Bon à savoir : des abattements progressifs s’appliquent dès la 6e année de détention :

• Exonération totale d’impôt après 22 ans,
• Et de prélèvements sociaux après 30 ans.

2. Le locataire en place : un frein ou un atout ?

Un bien vendu occupé est souvent moins attractif pour les acheteurs « résidence principale », et peut être décoté de 10 à 20 %. Mais il peut séduire un autre investisseur s’il est bien loué.

En 2024, selon la FNAIM, 40 % des ventes de biens locatifs se font occupés, avec une décote moyenne de 12 %.

Stratégies possibles :

• Vendre libre, en respectant le préavis légal de congé pour vente (6 mois avant la fin du bail)
• Vendre occupé, mais avec un dossier locatif solide et un bail valorisable (rendement + potentiel)
• Attendre la vacance naturelle pour maximiser la valeur

3. L’impact des frais annexes sur la rentabilité nette

• Indemnités de remboursement anticipé si le crédit n’est pas arrivé à terme (généralement 3 % du capital restant dû)
• Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, plomb, ERP…)
• Honoraires d’agence si vente assistée
• Taxe foncière à proratiser, selon date de signature

Ces éléments doivent s’intégrer dans le calcul du rendement net global, pour éviter les mauvaises surprises.

Les stratégies pour revendre un bien immobilier locatif sans pénaliser la rentabilité

1. Choisir le bon moment de marché

• Vendre dans un cycle haussier local, où la demande est forte
• Anticiper une baisse d’attractivité du quartier ou des réformes fiscales
• Cibler des périodes où les taux d’intérêt sont stables ou en baisse (plus de solvabilité des acquéreurs)

En 2025, les villes moyennes comme Chartres, Pau, Laval ou Montauban enregistrent des hausses de prix > 5 % en un an (source : MeilleursAgents – Avril 2025).

2. Valoriser le bien pour la vente

Même un bien ancien peut subir une revalorisation par :

• Un rafraîchissement ciblé (peinture, sols, cuisine)
• Un DPE amélioré (isolation, ventilation)
• Une mise en scène locative (bail meublé, colocation, photos soignées)

Une classe énergétique E au lieu de F peut augmenter le prix de vente de 6 à 10 % (source : Ademe, 2024).

3. Vendre avec ou sans locataire : arbitrer intelligemment

• Si le bien loué à un bon rendement (> 6 %) et avec peu de charges, le conserver jusqu’à la fin du bail peut séduire un investisseur.
• S’il est peu rentable ou mal classé au DPE, mieux vaut reprendre possession du bien, effectuer les travaux, puis vendre libre.

Cas particulier : SCI ou régime LMNP/LMP

• En SCI à l’IR, la plus-value se calcule comme pour un particulier
• En SCI à l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, souvent très faible → imposition forte

Une SCI à l’IS peut être taxée à 25 % sur presque toute la valeur de revente, si le bien a été fortement amorti.

En conclusion en 2025, revendre un bien locatif est une opération stratégique, à ne jamais improviser. En 2025, avec des rendements serrés et des contraintes fiscales marquées, bien préparer la sortie permet d’en préserver la valeur et de sécuriser le fruit de son investissement.

Réalisez une simulation de plus-value nette, analysez la tension locative locale, soignez la présentation du bien… et entourez-vous si besoin d’un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine.