Rentabilité locative en forte hausse : une aubaine pour les investisseurs ?

Rentabilité locative en forte hausse, alors que le marché immobilier français traverse une phase de recomposition. Un indicateur suscite un regain d’intérêt chez les investisseurs : la rentabilité locative brute repart à la hausse. Ceci malgré un contexte pourtant marqué par des conditions de crédit encore tendues et une offre en tension. Ce phénomène, s’observe depuis plus d’un an. Il redessine les contours de l’investissement immobilier et attire de nouveaux profils, plus attentifs à la performance nette qu’aux dispositifs de défiscalisation.

Prix en baisse, loyers en hausse : le retour du rendement

Entre mi-2022 et début 2025, les prix de l’immobilier ancien ont reculé d’environ 4,9 % en moyenne nationale (source : SeLoger). Tandis que les loyers ont progressé de 8,1 % sur la même période. Résultat : la rentabilité brute moyenne atteint désormais 5,2 %, contre 4,6 % trois ans plus tôt. Soit une progression de près de 13 %.

Ce « double mouvement » profite aux propriétaires bailleurs, dans un marché où chaque dixième de point de rendement compte. Ce gain de rentabilité intervient malgré une hausse marquée des taux de crédit entre 2022 et 202. Preuve que les opportunités n’ont pas disparu : elles se sont déplacées, souvent vers les villes moyennes ou les biens à rénover.

Rentabilité locative en forte hausse : les villes moyennes en tête de peloton

Certaines agglomérations affichent des niveaux de rentabilité particulièrement attractifs, en raison d’un effet de ciseau local : prix contenus et loyers en hausse constante. À Limoges, un T2 peut générer jusqu’à 8,2 % de rentabilité brute (source : SeLoger, avril 2025). Tandis qu’à Clermont-Ferrand, la présence de plus de 40 000 étudiants et une offre locative limitée permettent d’atteindre entre 3 % et 8 % de rendement selon le quartier (source : Le Monde).

À Brest, les loyers ont bondi de 6,5 % en 2024, tandis que les prix restent maîtrisés. Résultat : une rentabilité moyenne de 6,13 % (source : Masteos). À Nantes, où les prix chutent de 5,4 % en 2023. Ce qui porte la rentabilité a 4,7 % pour un T2. Ceci avec des loyers toujours en légère progression (+1,6 %, source : Meilleurtaux).

Rentabilité locative en forte hausse et crédit : un environnement plus favorable

Si l’année 2023 a marqué un durcissement historique des conditions d’octroi de crédit. Le printemps 2025 voit une détente progressive. Les taux sur 20 ans oscillent entre 3,2 % et 3,6 % pour les meilleurs profils (source : Crédit Logement / CSA). Les banques, redevenues compétitives, ouvrent à nouveau le robinet du financement. Ceci notamment pour les projets locatifs bien structurés.

Cette évolution se combine à une pression locative toujours forte dans les métropoles et zones tendues. Ce qui permet de sécuriser les loyers et de réduire le risque de vacance. C’est en effet, l’un des critères décisifs pour tout investisseur.

Les passoires thermiques : un pari risqué… mais rentable

Avec l’entrée en vigueur de l’interdiction de mise en location des logements classés G au 1er janvier 2025. Le marché des passoires thermiques connaît une recomposition rapide. Ces biens, souvent vendus 20 à 30 % en dessous des prix du marché. Ce sont eux qui attirent les investisseurs capables d’absorber un chantier de rénovation énergétique.

Pour ceux qui maîtrisent le parcours, audit, aides type MaPrimeRénov’, TVA réduite, prêt à taux zéro travaux, la revalorisation post-rénovation peut être significative. À condition, bien sûr, de respecter les seuils de performance imposés par la loi Climat et Résilience. Ceci pour rester sur le marché locatif au-delà de 2028.

Disparition du Pinel : vers une rentabilité plus « réelle »

La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant pour les investisseurs. Si la défiscalisation reste un moteur d’entrée dans l’immobilier. La nouvelle génération d’investisseurs s’oriente davantage vers des biens à fort potentiel de rentabilité nette. Ce sont bien situés et optimisables, plutôt que vers des produits packagés.

Cette évolution pourrait contribuer à assainir le marché de l’investissement locatif. Tout en recentrant les projets sur leur viabilité économique réelle, en dehors de toute dépendance aux mécanismes fiscaux.

Pour conclure : 2025, l’année du retour de la rentabilité ?

Dans un climat encore marqué par la prudence, la remontée des rendements locatifs replace la pierre dans la course aux placements rentables. Ce regain d’attractivité ne concerne pas uniquement les grandes métropoles. Mais aussi et surtout les villes intermédiaires, les marchés à restructurer, et les logements à rénover.

Investir en 2025 nécessite rigueur, anticipation, et accompagnement. Mais les signaux sont là : la fenêtre d’opportunité est ouverte. Pour les profils capables de penser investissement sur le long terme.