SCI familiale : mode d’emploi 2025 pour gérer et transmettre son patrimoine

Acheter un bien immobilier à plusieurs, gérer un patrimoine locatif en famille ou préparer une transmission sans conflit : en 2025, la SCI familiale reste l’un des montages les plus utilisés en immobilier patrimonial. Accessible, souple et avantageuse fiscalement si elle est bien conçue. La SCI (Société Civile Immobilière) séduit toujours plus de Français.
Mais elle exige une certaine rigueur juridique, une vision à long terme, et une bonne compréhension des règles fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale, et à quoi ça sert ?

Une SCI familiale est une société civile dont les associés sont liés par un lien de parenté (conjoints, enfants, frères et sœurs, parents…). Elle permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, via des parts sociales, et non en indivision.

À quoi ça sert concrètement une SCI familiale ?

En premier lieu, elle permet d’acheter un bien en commun, résidence secondaire, locatif, immeuble de rapport.

Elle facilite la gestion du bien par la désignation d’un gérant.

Elle évite les blocages de l’indivision lors de la vente d’u bien. Et elle prépare à la transmission progressive à ses enfants via des donations de parts. La SCI est adaptée pour une fiscalité à sa stratégie patrimoniale.

Pourquoi créer une SCI familiale en 2025 ?

Pour éviter les conflits familiaux, la SCI permet de structurer la détention d’un bien. Ceci avec des règles de fonctionnement précises : prise de décision, entrée/sortie d’associés, règles de gestion…

Elle permet de transmettre son ou ses biens immobiliers. Grâce aux donations de parts sociales, vous pouvez transmettre votre patrimoine par étapes. Et bénéficier des abattements fiscaux tous les 15 ans.

En 2025, l’abattement reste de 100 000 € par enfant sur la donation de parts sociales tous les 15 ans.

Vous pourrez plus facilement gérer un patrimoine locatif. En effet, la SCI permet d’acheter, rénover, louer, revendre en famille en nom collectif, tout en centralisant la gestion comptable et locative. Enfin vous pourrez optimiser votre fiscalité. Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI peut bénéficier :

• D’un taux réduit à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice
• D’un amortissement du bien (non possible pour les particuliers)

Attention : Cette option IS a des conséquences à la revente (plus-value plus lourde). Il est important de faire appelle à des professionnels (un notaire ou expert-comptable).

Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI est relativement simple, mais demande de la rigueur. Il faut respecter les étapes clés lors de la constitution de la SCI.

Rédiger les statuts

Déterminer les associés, la répartition des parts, le gérant, les pouvoirs, les règles de cession, etc.
Faites-les rédiger par un notaire ou avocat pour éviter tout flou juridique.

Déposer les statuts

Les statuts doivent être soumis à tous les associés pour validation. Ensuite ils s’enregistrent auprès du greffe.

Obtenir un numéro SIRET

Délivré par l’INSEE, il permet à la SCI d’exister légalement.

Ouvrir un compte bancaire dédié

Obligatoire pour séparer les comptes de la société de ceux des associés.

Tenir une comptabilité

Même simplifiée, une SCI doit suivre ses flux, ses charges, ses revenus locatifs, etc.

En 2025, la majorité des SCI optent pour la fiscalité à l’IR (impôt sur le revenu), sauf cas spécifiques où l’IS est plus pertinent.

Quelles sont les limites et points de vigilance ?

La SCI n’a pas d’activité commerciale. Elle doit tenir un minimum de comptabilité et faire des déclarations fiscales annuelles. Lors de la cession, un associé ne peut pas vendre ses parts librement : l’accord des autres associés est souvent requis (clause d’agrément).

La vente du bien peut entraîner des frais de plus-value assez fort. Si la SCI est soumise à l’Impôt société. De plus, créer une SCI doit se faire avec une vue globale de la succession.

Elle peut devenir un facteur de blocage familial, à l’image de certaines indivisions.

Pour finir, créer une SCI familiale en 2025 reste un excellent outil pour structurer un achat à plusieurs.

Investir en famille ou transmettre un patrimoine, à condition de bien préparer son montage. Avec un bon accompagnement juridique et fiscal, c’est un cadre solide, souple et transmissible.
Comme tout véhicule patrimonial, il demande rigueur, clarté, et anticipation.

En famille, une SCI bien construite peut devenir un véritable levier de stabilité et de transmission immobilière sur plusieurs générations.