Indivision immobilière : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à plusieurs

Indivision immobilière : acheter un bien immobilier à deux, trois ou plus est une solution de plus en plus courante en 2025.
Couples non mariés, amis investisseurs, fratries… tous se tournent vers l’indivision pour accéder plus facilement à la propriété. Mais attention : si cette formule peut sembler souple, elle cache de nombreux pièges juridiques et relationnels. Sans cadre clair dès le départ, un projet à plusieurs peut rapidement se transformer en source de blocages, voire de litiges.

Voici le guide complet pour comprendre les règles de l’indivision, ses avantages, ses limites… et les précautions indispensables à prendre avant d’acheter ensemble.

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

L’indivision, c’est le fait de posséder un bien à plusieurs, chacun détient une quote-part de la propriété, exprimée en pourcentage. Par exemple : Deux amis achètent un appartement à 300 000 €.
L’un finance 60 %, l’autre 40 %. L’indivision est formée à hauteur de 60/40, sauf clause contraire dans l’acte d’achat.

L’indivision est automatique dès qu’il y a plusieurs acheteurs, sauf si une autre structure est choisie (SCI, tontine…). Les points clés en 2025 sont les suivants :

• Chacun est copropriétaire au prorata de sa contribution
• Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité (vente, travaux lourds…)
• En cas de désaccord, l’un des indivisaires peut demander la vente du bien

Chiffre clé : en 2025, près de 22 % des achats de résidence principale par des couples se font en indivision, notamment hors mariage ou PACS (Source : Notaires de France, avril 2025).

Quels sont les avantages de l’achat en indivision ?

On peut commencer par la facilité de mise en place. Aucune création de société, pas de démarches complexes. L’indivision naît automatiquement à l’achat. Ensuite, on peut prendre en compte le partage des frais et de l’apport. Cela permet à plusieurs acquéreurs de mutualiser leurs capacités d’emprunt ou de capital. Ensuite parlons de la fiscalité ! Chacun est imposé au prorata de sa quote-part en cas de location du bien ou de revente avec plus-value. Et pour finir, on peut prendre en compte la souplesse dans la répartition. Les indivisaires peuvent choisir librement les proportions de propriété, selon les apports.

Exemple 2025 : deux colocataires investisseurs achètent un T3 pour le louer à des étudiants.
L’un gère les travaux, l’autre finance l’acquisition. Ils répartissent la propriété à 70/30 pour refléter leurs contributions.

Quels sont les risques et erreurs fréquentes en indivision immobilière ?

Le premier point est l’unanimité obligatoire pour les décisions importantes . Peu importe la répartition des parts : toutes les grandes décisions nécessitent l’accord de 100 % des indivisaires (vente, gros travaux, changement d’usage…).

Le deuxième point est le fait qu’il n’y ai pas d’obligation de rester. “Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision” : à tout moment, un indivisaire peut demander à sortir, ce qui peut forcer à vendre le bien.

Le troisième et dernier point sont les risques relationnels. En cas de séparation (couple non marié) ou de désaccord (entre amis), les conflits peuvent vite bloquer la gestion du bien ou sa vente.

Exemple réel : un couple en indivision se sépare. L’un souhaite vendre, l’autre refuse.
Après un an de blocage, le bien est vendu judiciairement aux enchères, avec une perte de valeur de 20 %.

Quelles sont les précautions à prendre impérativement pour l’indivision immobilière ?

Rédiger une convention d’indivision notariée

Ce document facultatif, mais fortement recommandé, permet de :

• Préciser les règles de gestion du bien
• Anticiper les cas de désaccord
• Fixer une durée minimale d’engagement (jusqu’à 5 ans renouvelables)
• Nommer un gérant de l’indivision

Bien répartir les charges

Précisez qui paie quoi : crédit, charges, taxes, travaux.
En cas de déséquilibre durable, cela peut générer des créances internes entre indivisaires.

Envisager des alternatives en cas d’investissement locatif

• SCI à parts égales ou proportionnelles : plus de souplesse juridique
• Clause de tontine pour couples souhaitant se protéger en cas de décès (part revient automatiquement au survivant)

En conclusion, acheter en indivision peut être une solution simple et efficace pour acheter à plusieurs, surtout en période de tension sur les prix et d’accès au crédit difficile. Mais en 2025, l’indivision doit absolument être cadrée en amont, avec une convention claire, une bonne répartition des charges et une stratégie de sortie anticipée.

Bien encadrée, l’indivision devient un levier puissant de copropriété partagée. Mal préparée, elle peut devenir une impasse.

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