Investir en ULS : le retour d’expérience d’un couple séduit par ce nouveau dispositif

Investir en ULS. Face à un marché locatif sous tension et à la recherche de solutions éthiques et rentables, de nouveaux dispositifs émergent. C’est le cas de l’Usufruit Locatif Social (ULS), encore méconnu du grand public mais en plein essor.

Anne et Karim, 42 et 44 ans, cadres en région lyonnaise, ont investi en ULS en 2023. Dans cet article, ils partagent leur parcours, leurs motivations, les étapes clés de l’investissement, et leur regard sur ce mécanisme original qui conjugue utilité sociale et placement patrimonial.

Qu’est-ce qu’ investir en ULS ? Un investissement à double détente

Le principe est simple : un investisseur achète la nue-propriété d’un logement neuf, tandis qu’un bailleur social en acquiert l’usufruit temporaire (15 à 20 ans).

Pendant cette période, le bailleur social gère le bien, le loue à des locataires sous conditions de ressources. L’investisseur n’encaisse aucun loyer, mais ne paie aucune charge (entretien, taxe foncière, gestion). Et à l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété, avec un bien souvent revalorisé

« C’est comme un placement immobilier en sommeil, avec un retour différé mais sécurisé », résume Karim.

Pourquoi ce couple a choisi d’investir en ULS ?

« On voulait investir dans la pierre, mais sans les tracas de la gestion locative classique. »

Anne et Karim ont découvert l’ULS par leur conseiller en gestion de patrimoine. À la recherche d’un investissement patrimonial passif, ils ont été séduits par :

• La simplicité de gestion : aucune vacance locative, aucun locataire à gérer
• La sécurité juridique : bail encadré, partenaires publics solides
• Le ticket d’entrée réduit : ils ont acheté la nue-propriété d’un T2 à Lyon pour 62 % de sa valeur en pleine propriété
• L’impact social positif : loger des ménages modestes, tout en préparant leur retraite

Le parcours d’investissement en ULS

« Tout est cadré et accompagné. On a visité le bien, signé chez le notaire, et depuis… on n’a rien à faire. »

Les étapes clés de leur projet :

1. Sélection du programme neuf en ULS proposé par un opérateur agréé
2. Acquisition de la nue-propriété via un acte notarié (environ 40 % de décote selon la durée)
3. Signature d’une convention de démembrement avec le bailleur social
4. Zéro gestion pendant 18 ans : le bailleur prend en charge les travaux, assurances, gestion locative
5. Récupération de la pleine propriété du bien à terme (en 2041 dans leur cas)

Ils ont financé l’achat à 100 % via un crédit immobilier, avec une mensualité supportable grâce à l’absence de charges.

Les avantages d’investir en ULS selon eux

« C’est l’un des seuls dispositifs immobiliers qui coche toutes nos cases. »

Leurs points positifs :

• Aucun impôt sur les revenus fonciers pendant la période d’usufruit
• Valorisation mécanique du bien sur le long terme (marché haussier attendu)
• Constitution d’un patrimoine sans gestion ni fiscalité immédiate
• Placement éthique : investir utile

Et les limites ?

• Pas de liquidité avant la fin de l’usufruit
• Pas de revenus intermédiaires
• Pas de travaux déductibles ni d’amortissement comme en LMNP

Mais pour eux, ce placement long terme est parfaitement adapté à leur horizon patrimonial.

L’Usufruit Locatif Social est encore peu connu, mais il répond à une double attente : se constituer un patrimoine immobilier solide, sans les contraintes classiques… tout en participant à une démarche solidaire.

Pour Anne et Karim, c’est une forme d’investissement serein, socialement utile, et stratégiquement pertinent à long terme.

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