Résidences secondaires à Marseille : un boom silencieux qui redessine le marché immobilier en 2026
Il se passe quelque chose à Marseille. Un mouvement discret, mais puissant. Un phénomène que seuls les professionnels du terrain perçoivent réellement dans toute sa profondeur. Depuis deux ans, la cité phocéenne n’est plus seulement une ville où l’on investit pour louer. Elle devient une ville où l’on achète pour vivre… autrement.
Sommaire
- Un phénomène en nette accélération
- Une ville qui change d’image
- Le profil des acheteurs a radicalement changé
- Le rôle déterminant du marché locatif saisonnier
- Des prix encore accessibles… mais plus pour longtemps
- Une nouvelle logique patrimoniale
- Marseille, alternative crédible aux stations saturées
- Des disparités toujours marquées
- Le facteur réglementaire : une vigilance nécessaire
- Une opportunité… mais pas pour tout le monde
- Conclusion : Marseille, nouveau terrain de jeu des résidences secondaires
Les résidences secondaires, longtemps marginales dans le paysage immobilier marseillais, connaissent aujourd’hui un véritable retour en grâce. Et ce mouvement n’a rien d’anecdotique. Il traduit une transformation structurelle du marché, portée par des changements de mode de vie, des arbitrages patrimoniaux nouveaux et une redéfinition de la notion même de “résidence principale”.
Un phénomène en nette accélération
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon les dernières analyses du marché, la demande de résidences secondaires dans le sud de la France a progressé de 22,7 % en un an . Marseille, longtemps restée en retrait face à des destinations comme Nice ou Cannes, capte désormais une part croissante de cette dynamique.
Sur le terrain, cette hausse se traduit très concrètement. Les acquéreurs ne cherchent plus seulement un investissement locatif. Ils cherchent un pied-à-terre. Un refuge. Un lieu de vie complémentaire.
Ce basculement est fondamental. Car historiquement, Marseille n’était pas une ville de résidences secondaires. Les données de l’INSEE montrent qu’elles ne représentaient encore que 3,4 % du parc immobilier en 2022 . Un chiffre faible, comparé aux grandes stations balnéaires. Et c’est précisément ce qui fait aujourd’hui toute la différence. Le potentiel de croissance est immense.
Une ville qui change d’image
Pendant longtemps, Marseille a souffert d’un déficit d’image. Ville populaire, parfois jugée instable, souvent comparée défavorablement à d’autres métropoles méditerranéennes. Mais cette perception évolue rapidement.
Les projets urbains, la transformation du front de mer, le développement d’Euroméditerranée, l’arrivée de nouvelles infrastructures… tout concourt à repositionner Marseille comme une destination attractive.
Et surtout, la ville coche désormais des cases que peu d’autres métropoles peuvent cocher simultanément. Un climat exceptionnel, une façade maritime spectaculaire, des prix encore accessibles, et une authenticité que certains marchés ont perdue. Ce cocktail séduit une nouvelle typologie d’acquéreurs.
Le profil des acheteurs a radicalement changé
Ce boom des résidences secondaires ne repose pas sur un seul type d’acquéreurs. Il est le fruit d’une convergence de profils.
On retrouve d’abord les actifs urbains, souvent issus de Paris ou de grandes métropoles, qui cherchent un second lieu de vie. Avec la généralisation du télétravail, posséder un appartement à Marseille n’est plus un luxe, mais une organisation de vie.
On observe aussi une montée en puissance des cadres et professions libérales, capables d’arbitrer entre une résidence principale coûteuse dans une grande ville et un pied-à-terre méditerranéen.
Enfin, une clientèle internationale revient progressivement. Attirée par des prix encore inférieurs à d’autres villes côtières, elle redécouvre Marseille sous un angle plus stratégique.
Le rôle déterminant du marché locatif saisonnier
Derrière l’attrait des résidences secondaires, il y a aussi une logique économique. Le marché de la location courte durée à Marseille affiche une santé solide. Le taux d’occupation médian des biens proposés sur des plateformes comme Airbnb atteint environ 71 % sur l’année . Un niveau élevé, qui sécurise en partie l’investissement.
Avec près de 10 000 annonces actives, la ville s’inscrit désormais comme une destination touristique structurée . Mais contrairement à d’autres villes saturées, Marseille conserve encore une marge de progression. C’est précisément ce qui attire les investisseurs hybrides. Ceux qui achètent pour leur usage personnel… tout en optimisant la rentabilité le reste de l’année.
Des prix encore accessibles… mais plus pour longtemps
C’est probablement le nerf de la guerre. Le prix moyen à Marseille se situe autour de 3 500 à 3 600 € / m² en 2026 . Un niveau encore largement inférieur à celui de nombreuses métropoles françaises. Mais derrière cette moyenne se cache une réalité beaucoup plus contrastée.
Dans les quartiers les plus recherchés, notamment le littoral ou les secteurs centraux, les prix dépassent régulièrement les 5 000 € / m² . À l’inverse, certains arrondissements restent accessibles sous les 3 000 € / m².
Cette amplitude crée des opportunités. Mais elle traduit aussi une montée en gamme progressive du marché. Les données récentes montrent d’ailleurs une augmentation du nombre d’acheteurs, avec une hausse de 8,9 % début 2026 . Un signal clair : la pression s’intensifie.
Une nouvelle logique patrimoniale
Ce boom des résidences secondaires ne relève pas uniquement d’un effet de mode. Il s’inscrit dans une transformation plus profonde des stratégies patrimoniales. Pendant des années, l’investissement immobilier s’est structuré autour du rendement locatif. Acheter pour louer. Optimiser la fiscalité. Maximiser le cash-flow. Aujourd’hui, cette logique évolue.
Les acquéreurs cherchent davantage de flexibilité. Ils veulent pouvoir utiliser leur bien, y séjourner, y travailler, tout en conservant une rentabilité. La résidence secondaire devient un actif hybride. Un lieu de vie, un investissement, un patrimoine.
Marseille, alternative crédible aux stations saturées
Ce qui joue en faveur de Marseille, c’est aussi le repositionnement du marché national.
Dans certaines zones très touristiques, les prix ont atteint des niveaux qui freinent désormais la demande. L’accès à la propriété devient plus difficile, les contraintes réglementaires se renforcent, et la rentabilité diminue. Marseille, à l’inverse, conserve un équilibre.
Les prix restent accessibles. Le marché locatif est dynamique. Et la ville n’est pas encore saturée. Ce positionnement intermédiaire en fait une alternative crédible pour les acquéreurs qui cherchent un compromis entre qualité de vie et rationalité financière.
Des disparités toujours marquées
Il serait pourtant dangereux de généraliser. Marseille reste une ville de contrastes. Plus que jamais.
D’un quartier à l’autre, les dynamiques varient fortement. Certains secteurs concentrent la demande et voient leurs prix s’envoler. D’autres restent en retrait.
C’est particulièrement vrai pour les résidences secondaires. Les acquéreurs privilégient très clairement certains critères. La proximité de la mer, la qualité de l’environnement, la sécurité, l’accessibilité. Ces éléments deviennent déterminants. Et dans une ville aussi fragmentée, cela crée des écarts importants.
Le facteur réglementaire : une vigilance nécessaire
Le développement des résidences secondaires s’accompagne aussi de nouvelles contraintes.
Au niveau national, la réglementation sur les locations de courte durée s’est durcie. Certaines villes ont déjà mis en place des restrictions. Et Marseille pourrait suivre. Par ailleurs, la fiscalité sur les résidences secondaires reste plus lourde que sur les résidences principales. Taxes locales, fiscalité locative… autant d’éléments à intégrer dans le calcul global. Enfin, la question du DPE s’impose progressivement. Les biens énergivores deviennent moins attractifs, voire contraints à terme.
Une opportunité… mais pas pour tout le monde
Le boom des résidences secondaires à Marseille ouvre des perspectives intéressantes. Mais il ne doit pas masquer la réalité du terrain. Tous les biens ne se valent pas. Tous les quartiers ne présentent pas le même potentiel. Et toutes les stratégies ne fonctionnent pas. Ce marché récompense les acheteurs informés. Ceux qui comprennent les dynamiques locales. Les acquéreurs qui anticipent les évolutions. Ceux qui savent arbitrer entre plaisir et rentabilité.
Le boom des résidences secondaires à Marseille n’est pas un simple effet de mode, mais une évolution structurelle du marché. La ville change de statut et attire désormais une clientèle qui ne cherche plus uniquement du rendement, mais un véritable usage du bien. Cette mutation redéfinit les logiques d’investissement.
Sur le terrain, nous constatons une montée en puissance des acquéreurs hybrides, capables d’arbitrer entre résidence secondaire et investissement locatif. Ce modèle séduit particulièrement dans un contexte où la location saisonnière reste dynamique, avec des taux d’occupation élevés et une demande touristique en progression.
Toutefois, Marseille reste un marché exigeant. Les écarts entre quartiers sont importants, et la réussite d’un projet repose avant tout sur la précision de l’emplacement. Un bien bien positionné peut offrir une excellente valorisation, tandis qu’un mauvais choix peut limiter fortement la rentabilité.
Notre recommandation est claire : privilégier les secteurs à forte attractivité, anticiper les contraintes réglementaires, notamment sur la location courte durée et le DPE, et intégrer dès l’achat une vision long terme. À Marseille, plus qu’ailleurs, ce sont les stratégies réfléchies qui font la différence.
Conclusion : Marseille, nouveau terrain de jeu des résidences secondaires
Le marché immobilier marseillais entre dans une nouvelle phase. La résidence secondaire n’y est plus marginale. Elle devient un moteur. Un signal fort de transformation. Une preuve que la ville change de statut. Marseille ne se contente plus d’attirer. Elle retient. Et dans ce mouvement, les opportunités existent. Réelles. Tangibles. Mais elles ne sont accessibles qu’à ceux qui prennent le temps de comprendre le terrain. Car ici, plus qu’ailleurs, l’immobilier n’est pas une simple question de prix. C’est une question de vision.
Marseille bénéficie d’un repositionnement fort avec un cadre de vie attractif, un climat favorable et des prix encore accessibles. La montée du télétravail et la recherche d’un second lieu de vie renforcent cette dynamique.
Il s’agit principalement d’actifs urbains, de cadres et d’investisseurs patrimoniaux qui souhaitent combiner usage personnel et rentabilité via la location saisonnière.
Les secteurs proches de la mer comme le 7e, le 8e, Endoume ou le Roucas-Blanc concentrent la demande. Les zones en transformation attirent également les acheteurs en quête de valorisation.
Oui, notamment grâce à la location courte durée. La ville bénéficie d’un bon taux d’occupation touristique, ce qui permet de générer des revenus complémentaires selon l’emplacement du bien.
La tendance reste orientée à la hausse dans les secteurs les plus recherchés, portée par la demande et les transformations urbaines en cours, même si les évolutions varient selon les quartiers.
Le choix de l’emplacement reste déterminant. Il faut également prendre en compte la réglementation, la fiscalité, l’état du bien et sa performance énergétique pour sécuriser son investissement.
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