Fiscalité : les dernières mesures à anticiper avant la fin d’année

À l’approche du 31 décembre, mieux vaut cocher les bonnes cases fiscales plutôt que de cocher « reporter à plus tard ». Cette année, plusieurs leviers méritent votre attention immédiate : taxe foncière, rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ et déficit foncier), PTZ nouvelle formule, Loc’Avantages prolongé, interdiction de louer les DPE G, et petits changements côté LMNP. Tour d’horizon, chiffres à l’appui — et plan d’action pour clôturer l’année sans laisser d’économies sur la table.

Taxe foncière 2025 : une hausse minimale de 1,7 %… et des dates à surveiller

La revalorisation nationale des valeurs locatives cadastrales est de +1,7 % en 2025 (après +3,9 % en 2024). Certaines communes ajoutent leur propre hausse de taux : selon votre ville, la facture peut donc grimper davantage. Les avis sont en ligne fin août/début septembre. La date limite de paiement en ligne est le 20 octobre 2025 (paiements non dématérialisés : 15 octobre).

Retour d’expérience (bailleur individuel, Nantes)
« Je m’attendais à un petit +1,7 %, mais ma commune a aussi relevé son taux. Résultat : +5 % sur l’avis. J’ai ajusté mes provisions de charges dès septembre pour éviter un effet de ciseau sur la trésorerie. »

À faire avant fin d’année : simuler l’impact 2026 (projection sur votre base locative + politique de taux locale), ajuster vos appels de provisions, et vérifier vos exonérations potentielles (AAH, ASPA, etc.).

MaPrimeRénov’ : règles mises à jour au 30 septembre 2025 et cap 2026

Trois textes du 9 septembre 2025 modifient MaPrimeRénov’ : nouvelles conditions d’attribution, types de travaux et harmonisation des critères techniques avec l’éco-PTZ. Ces changements s’appliquent à partir du 30 septembre 2025. À noter : au 1ᵉʳ janvier 2026, les maisons individuelles classées F ou G ne seront plus éligibles au « parcours par geste » (elles devront passer par la rénovation d’ampleur).

Retour d’expérience (proprio-occupant, Lyon)
« On a découpé nos travaux en 2 étapes pour viser un gain d’au moins deux classes DPE et rester dans le cadre MPR. Le conseiller France Rénov’ nous a fait gagner un temps fou sur les devis conformes. »

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Déficit foncier « boosté » : jusqu’à 21 400 € imputables… mais seulement jusqu’au 31/12/2025

Le plafond d’imputation sur le revenu global en cas de travaux de rénovation énergétique est désormais temporairement à 21 400 € (au lieu de 10 700 €). Si les travaux permettent de faire passer un logement E/F/G à A/B/C/D, avec devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Ainsi que les dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Après, retour au régime standard. Concrètement : c’est maintenant ou jamais pour maximiser l’imputation.

Cas pratique (bailleur, studio classé F, Toulouse)
Travaux d’isolation + PAC air/eau permettant de viser D : 28 000 € TTC de dépenses en 2025. Imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 € cette année, le reliquat roulant sur les années suivantes sur les revenus fonciers.

PTZ : élargi dès le 1ᵉʳ avril 2025 et cumulable avec MaPrimeRénov’ (rénovation d’ampleur)

Le PTZ est désormais valable pour tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire jusqu’au 31 décembre 2027 (conditions de ressources et plafonds selon zones inchangés). Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ pour un parcours de rénovation d’ampleur. Si vous signez une VEFA ou lancez une construction, ou si vous combinez achat + gros travaux, le montage peut devenir nettement plus intéressant.

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Retour d’expérience (jeune ménage primo-accédant, Reims)
« Le banquier nous disait que le PTZ ne suffirait pas, mais l’élargissement 2025 a fait la différence : on passe sur une mensualité soutenable, avec un différé bien calibré. »

Loc’Avantages : le dispositif est reparti jusqu’à fin 2027

Suspendu au 1ᵉʳ janvier 2025, Loc’Avantages se maintient par la loi de finances 2025 jusqu’au 31 décembre 2027 et fonctionne de nouveau. Réduction d’impôt de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer conventionné avec l’Anah et la situation (avec/sans intermédiation locative). Si vous visez un flux locatif sécurisé avec avantage fiscal, c’est un outil redevenu pertinent en zones tendues.

Retour d’expérience (investisseur, Rennes, anonymisé)
« J’étais dubitatif, mais avec Loc’Avantages Intermédiation, la vacance est quasi nulle et la réduction d’impôt compense largement l’effort de loyer. »

Interdiction de louer les logements classés G : c’est effectif depuis le 1ᵉʳ janvier 2025

C’est désormais officiel dans la location nue et meublée longue durée. Les logements G au DPE sont désormais non décents. Ils ne sont plus louables (nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites). Le calendrier reste inchangé pour la suite : F interdits en 2028, E en 2034. Dans ce cas, vos travaux ne sont plus « optionnels ».

Retour d’expérience (propriétaire multi-lots, Paris, anonymisé)
« Deux studios en G : j’ai arbitré. J’en vends un, je rénove l’autre avec l’objectif D. Le combo MPR + déficit foncier boosté change la rentabilité nette après impôt. »

LMNP : fin de la réduction d’impôt pour adhésion OGA et frais de comptabilité

La loi de finances 2025 supprime la réduction d’impôt (art. 199 quater B CGI) liée à l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) et aux frais de comptabilité pour les revenus 2025. Autrement dit : plus de crédit d’impôt sur vos honoraires comptables à partir de l’imposition des revenus 2025. Le cœur des avantages LMNP (amortissements au réel) demeure inchangé.

Plan d’action « avant le 31/12 »

1. Travaux éligibles au déficit foncier boosté. Si votre devis est valable après le 05/11/2022, faites réaliser et payer les travaux avant le 31/12/2025 pour viser l’imputation jusqu’à 21 400 €. Pensez au DPE cible (passage de E/F/G vers A-D).
2. MaPrimeRénov’ : vérifiez votre parcours (geste vs rénovation d’ampleur), vos plafonds, et les nouvelles règles applicables au 30/09/2025 ; si votre maison est en F/G, anticipez l’inéligibilité au « parcours par geste » dès 2026.
3. Loc’Avantages : arbitrez un conventionnement avant la mise en location pour sécuriser la réduction d’impôt jusqu’en 2027 ; simulez le niveau (Loc1/Loc2/Loc3) selon votre marché.
4. DPE G : stop aux reconductions tacites sans travaux — montez un plan de rénovation ou arbitrez (vente/transformations).
5. PTZ : pour les projets en neuf (ou achat + rénovation d’ampleur), recalculer votre plan de financement avec le PTZ élargi et cumulable.
6. Taxe foncière : sécurisez le paiement d’octobre et révisez vos provisions 2026 à la lumière des hausses locales.
7. LMNP : intégrez la fin de la réduction OGA/frais comptables dans votre budget 2025 ; rien ne change sur l’amortissement au réel, colonne vertébrale de l’optimisation.

FAQ express (et sans langue de bois)

« Je peux encore signer un bail en G si le locataire est d’accord ? »
Non. Un logement non décent ne peut pas être loué. Le risque, c’est l’injonction de travaux, la suspension du loyer et le contentieux.

« Le déficit foncier boosté à 21 400 € s’applique à tous mes travaux ? »
Non. Il vise les travaux d’efficacité énergétique permettant le saut de classe E/F/G → A/B/C/D, avec dépenses payées avant le 31/12/2025 et devis accepté après le 05/11/2022.

« Le PTZ élargi, c’est seulement pour le neuf en 2025 ? »
Le dispositif s’étend au neuf sur tout le territoire (jusqu’au 31/12/2027) et reste mobilisable dans d’autres cas (ancien avec travaux, etc.), avec plafonds de ressources/quotités par zone. Le cumul avec MaPrimeRénov’ est possible pour une rénovation d’ampleur.

« Loc’Avantages est vraiment de retour ? »
Oui, prolongé jusqu’en 2027 par la LF 2025 et de nouveau opérationnel depuis février 2025.

En résumé avant 31/12/2025

• Rénovation : fenêtre fiscale jusqu’au 31/12/2025 pour l’imputation 21 400 € (déficit foncier) + MaPrimeRénov’ recalibrée fin septembre.
• Investissement/Accession : PTZ élargi et Loc’Avantages prolongé peuvent changer l’équation.
• Conformité locative : interdiction des DPE G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; la mise à niveau n’est plus différable.
• Trésorerie : taxe foncière en hausse modérée au national (+1,7 %) mais souvent plus localement ; pensez provisions.
• LMNP : plus de réduction d’impôt OGA/frais compta sur les revenus 2025 — anticipez dans vos budgets