Mettre son bien en location à Lyon : ce que tout propriétaire doit savoir en 2025

Lyon attire. Étudiants, jeunes actifs, familles, cadres supérieurs : la demande locative y est soutenue, les loyers se maintiennent à des niveaux élevés et les biens bien situés partent en quelques jours. Mais attention : louer un logement à Lyon en 2025 ne s’improvise pas.

Derrière un marché tendu se cache une réglementation dense et en constante évolution. Encadrement des loyers, interdiction des passoires thermiques, choix du bail, fiscalité… autant d’éléments à maîtriser pour louer sereinement et en toute légalité.

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Lyon et vous envisagez de le mettre en location ? Voici un tour d’horizon des règles à connaître avant de franchir le pas.

L’encadrement des loyers : la règle n°1 à ne pas négliger

Depuis novembre 2021, Lyon est officiellement soumise à l’encadrement des loyers. Le dispositif, inspiré de celui en vigueur à Paris, impose des plafonds stricts, calculés en fonction :

• du type de logement (meublé ou vide),
• de l’année de construction,
• du nombre de pièces,
• et surtout de la zone géographique précise du bien.

Par exemple, pour un T2 non meublé dans le 3e arrondissement, le loyer de référence tourne autour de 13 €/m², avec un plafond majoré à +20 %. Aller au-delà est illégal, sauf justificatif de complément de loyer (vue exceptionnelle, équipements rares, etc.).

À retenir : les loyers dépassant le plafond peuvent faire l’objet de réclamations par le locataire. Le bailleur s’expose à une amende jusqu’à 5 000 €.

Des diagnostics obligatoires — et de plus en plus nombreux

Avant toute mise en location, le bailleur doit remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet, qui comprend :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
• Le diagnostic gaz et électricité si le bien a plus de 15 ans,
• Le diagnostic bruit, si situé à proximité d’un aéroport,
• L’ERP (état des risques et pollutions), obligatoire à Lyon.

Depuis 2023, les logements classés G sont interdits à la location (classe F dès 2028). Si votre bien est concerné, des travaux de rénovation sont obligatoires avant toute mise en location.

Quel bail choisir ?

Tout dépend du profil du locataire et de l’usage prévu. En 2025, trois grands types de baux sont possibles :

• Le bail classique vide (3 ans renouvelable) : le plus courant.
• Le bail meublé (1 an renouvelable), très utilisé à Lyon dans les petites surfaces.
• Le bail mobilité (1 à 10 mois) : réservé aux étudiants, stagiaires, alternants, et sans dépôt de garantie.

Attention : dans tous les cas, le bail doit mentionner le loyer de référence, la surface habitable, les charges, les diagnostics annexés, etc.

En cas de relocation, une hausse de loyer n’est autorisée que sous conditions : travaux importants, changement de locataire après vacance prolongée, etc.

Location vide ou meublée ? Une question fiscale

Mettre son bien en location, c’est aussi faire un choix fiscal. Deux grandes situations :

• Location vide : relève des revenus fonciers. Si vos revenus locatifs annuels sont < 15 000 €, vous pouvez opter pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Au-delà, le régime réel permet de déduire charges et travaux.
• Location meublée : dépend du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), plus avantageux dans certains cas, avec un abattement de 50 % au micro-BIC.

Bon à savoir : Lyon régule strictement les locations meublées de courte durée (type Airbnb). Pour louer moins de 120 jours/an, une déclaration préalable ou autorisation de changement d’usage peut être nécessaire.

Louer seul ou passer par une agence ?

Certains bailleurs lyonnais choisissent de gérer eux-mêmes leur bien, pour éviter les frais de gestion locative (7 à 10 %). Mais attention : la gestion directe demande du temps, de la rigueur, et une bonne connaissance juridique.

Faire appel à une agence immobilière spécialisée sur le marché lyonnais permet :

• de sécuriser le choix du locataire,
• de rédiger un bail conforme,
• de déléguer le suivi administratif et comptable.

Nombreuses agences proposent en option une assurance loyers impayés (GLI) pour vous protéger des défauts de paiement.

Conclusion

À Lyon, la mise en location d’un bien immobilier en 2025 reste un placement attractif, dans un marché actif et structurellement tendu. Mais ce potentiel ne doit pas faire oublier les exigences légales croissantes, notamment sur les loyers, la qualité énergétique des logements, et les obligations fiscales.

Mieux vaut donc anticiper, se faire accompagner si besoin, et respecter scrupuleusement les étapes réglementaires. Une location bien encadrée est synonyme de sécurité, de rentabilité et de tranquillité sur le long terme.

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