Immobilier : les lois et l’enrayement de la crise immobilière ?
Le bilan du marché immobilier de ces dernières années est somme toute très alarmant pour l’ensemble des corporations du métier. Et les différentes fédérations s’essoufflent à tirer la sonnette d’alarme auprès de nos dirigeants, pour quel résultat ? Les coûts du logement ne baissent pas, alors que la crise immobilière perdure. Le prix du foncier explose alors que les objectifs de construction augmentent. Les lois successives ne débloquent pas la situation, au contraire les nouvelles règlementations tendent à augmenter d’avantage les prix des logements neufs. Alors quelles sont les conséquences pour notre économie et la loi ALUR va-t-elle arranger les choses ?
Une synthèse chiffrée catastrophique pour les professionnels du monde de l’immobilier.
Objectif : 500 000 logements neufs par an d’ici à 2017 pour pallier la pénurie de logement. Ambitieux ? Impossible cette année ! 299 000 habitations ont été construites en 2013, contre 340 000 en 2012 et 421 300 en 2011. Pire, le nombre d’opérations immobilières abandonnées ou suspendues a progressé de 55 % en seulement 1 an. Cette pénurie nourrit l’augmentation des prix du logement pour les ménages, que ce soit à la location ou à l’achat, voire la construction. Pourtant, le nombre des ménages, lui, a progressé de + 36 % en 20 ans, et ils dépensent aujourd’hui près de 22 % de leurs revenus pour leurs logements.
En même temps, avec un prix au mètre carré qui flambe, c’est une désertion des centres villes en faveur d’un exode vers les périphéries qui est constaté. On pouvait s’attendre à une réaction des professionnels de l’immobilier qui jouent la prudence en limitant les mises en chantier. Tout ceci, malgré une enveloppe budgétaire de l’État pour le dossier « immobilier » qui progresse de 20 % en 7 ans.
Alors pourquoi le coût du logement ne baisse pas ?
Que fait l’État ? On se souvient que François Hollande indiquait : « Dans tous les pays du monde, lorsqu’ils sont en crise, les coûts de l’immobilier baissent, sauf un, la France ». Alors on en est où des mesures pour limiter la crise ?
En effet, seulement 3 % de baisse pour le prix de l’immobilier en France suite à une flambée de ceux-ci de près de 144 % en 10 ans (entre 1998 et 2008). Alors que nos voisins espagnols ont fait chuter leur prix de 25 % et les États unis de près de 30 %, pour résorber leur crise.
Pourquoi de tels écarts ne peuvent-ils pas se réguler ? Le Président de la FNAIM, Jean François Buet, juge que le rapport offre/demande reste inégal et provoque ainsi la stagnation des prix de l’immobilier.
La baisse des mises en chantier de près de 41 % en 3 ans reste un problème majeur en France car le besoin en appartement de type « milieu de gamme » est évalué à presque 1 million de logements.
Cette chute s’explique en trois points majeurs :
- Le choix et le prix du foncier :
Le nombre de terrain disponible dans les agglomérations n’a jamais été aussi faible. Ce qui provoque une hausse des prix des terrains de manière irraisonnée.
- Le coût des constructions explose :
Plus de 50 % d’augmentation en dix ans annonce les promoteurs immobiliers. Ils expliquent que, l’amoncellement des nouvelles normes de construction imposées, élève la facture de manière considérable pour les futurs acquéreurs.
44 % de temps en plus entre la mise en chantier et la livraison d’un programme immobilier. Ce qui engendre des pénalités de retard trop importantes, aussi les promoteurs immobilier ne lancent plus de chantier sans +50 % de vente des lots des programmes neufs.
Combien nous coûte la succession des différentes mesures ou lois ?
Les aides successives de l’État, qui devaient doper le secteur immobilier, sont passées au crible par la Cour des comptes. Aujourd’hui, elle « tient à l’œil » le gouvernement, car elle estime le chiffre des aides gouvernementales élevé.
Il est passé de 33 millions d’euros à 39,5 millions d’euros, sans impact sur le secteur du logement. Avec un poids de 2% du PIB de notre Pays. Pour Bercy, ces aides contribueraient plus à une inflation des prix dans les zones déjà en difficulté.
Depuis 1986, les mesures ou lois en faveur de l’immobilier ne cessent de se succéder, mais sont-elles vraiment un élément de poids pour le marché ?
Les résultats sont éloquents :
ci-dessous vous retrouvez un graphique qui vous présente le nombre de biens qui ont été produits grâce aux différentes mesures prises pour favoriser le logement.
L’évolution semble assez précaire et ne s’améliore pas. Aussi la loi de Cécile Duflot, ALUR, va devoir faire ses preuves.
Le logement et l’économie
L’ensemble des faiblesses liées à l’immobilier pèse énormément sur notre économie et fait chuter notre compétitivité. Ainsi, Bercy nous explique qu’au vu des chiffres de l’année dernière, la hausse des prix de l’immobilier avait incité l’inflation salariale.
De fait, les coûts des entreprises affichent une augmentation, et les salariés sont peu enclin à rester proche des centres villes où le coût de la vie est devenu trop élevé. Résultat, si la mobilité géographique était censée résorber une partie du chômage, les coûts liés à un déménagement (loyer, droit de mutation,…) font énormément hésiter les ménages.
De plus, la pierre étant toujours le plan coup de cœur de l’investissement des Français, l’épargne se concentre donc sur la pierre et non pas sur les entreprises.
Alors, la loi Duflot va-t-elle aider le marché de l’immobilier?
Certaines parties de cette loi présentent des avantages, notamment le dessaisissement pour les collectivités locales du plan d’urbanisme en faveur des intercommunalités. Cette mesure devrait permettre de bien équilibrer les secteurs de construction en fonction des besoins en logement sur le territoire.
Ensuite, la loi de finance de 2014 favorisera la fiscalité des plus-values des terrains qui seront vendus par les propriétaires. En effet, le taux de taxation restera le même que la durée de détention soit plus ou moins importante.
Cependant certains professionnels seront bien moins réceptifs à la nouvelle loi. Ainsi, l’encadrement des loyers représente un frein pour l’ensemble des agences immobilières qui gèrent des lots. Pour les agents immobilier, la mise en place d’un loyer médian définit par le préfet reste complètement impossible. Il y a trop de disparité entre les logements pour appliquer « seulement » une variation de + ou – 20 % maximum sur un loyer.
Surtout quand on considère qu’actuellement, sur une même rue, le prix des appartements peut varier de près de 30 % en fonction des aménagements du logement. Le projet de loi prévoit que le locataire, lors du renouvellement du bail, renégocie le prix de son loyer à la baisse en fonction du prix médian du loyer définit pour son département.
Ou au contraire entraîner une forte hausse pour les loyers qui se trouvent trop en dessous du loyer médian. Alors les propriétaires qui verront leur biens immobilier dévalués risquent de les sortir des parcs de location, et les locataires, eux, verront leur facture de logement augmenter.
La GUL (Garantie Universelle des Loyers) qui a été fortement décriée par les professionnels de l’immobilier et certains parlementaires, ne sera finalement que facultative. Néanmoins, son coût de mise en place reste démesuré puisqu’il a été estimé à plus de 400 millions d’euros.
Les corporations des professionnels pensent que ces mesures vont au contraire dissuader les investisseurs et provoquer un repli plus important du marché de la location.
Alors attendons de voir ce que nous réserve l’avenir des nouvelles mesures et les ménages devront bien examiner la fiscalité !
Lesiteimmo.com
Sylvia Pinel s’est donnée deux objectifs majeurs : relancer la construction immobilière et le pouvoir d’achat des Français.
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