Immobilier région Corse
un marché insulaire unique, tendu et plein de contrastes
Le marché immobilier corse n’a rien d’un marché “classique”. Ici, les règles changent avec le relief, les usages locaux, la pression saisonnière et la rareté foncière. En 2025, l’île affiche un paysage immobilier contrasté : des prix élevés sur le littoral, une demande stable en résidences secondaires, et des villes où l’offre peine à suivre.
Pourtant, malgré la tension et les coûts parfois stratosphériques, l’île continue d’attirer. Les métropolitains en quête d’un cadre de vie exceptionnel, les retraités qui rêvent d’un coin de paradis, et les investisseurs avisés qui misent sur un marché résilient malgré les cycles économiques.
La Corse reste un territoire singulier, mais cette singularité fait précisément sa force — et son intérêt immobilier.
Un marché qui reste cher, mais qui résiste étonnamment bien
En 2024-2025, l’île a mieux résisté à la correction immobilière nationale. Les prix reculent à peine dans les zones tendues et stagnent ailleurs. La rareté de l’offre, les restrictions foncières et la forte attractivité maintiennent le marché à un niveau haut.
Les prix moyens observés en 2025 :
- Ajaccio : autour de 4 000 – 4 800 €/m², parfois plus en front de mer
- Bastia : environ 3 000 – 3 500 €/m²
- Porto-Vecchio / Bonifacio : 6 000 à 10 000 €/m² selon la vue mer
- Calvi / Île-Rousse (Balagne) : 5 000 – 8 000 €/m²
- Intérieur de l’île (Corte, villages corses) : 1 500 – 2 500 €/m²
L’écart est immense entre littoral premium et intérieur plus accessible.
Mais même dans les zones rurales, les prix ont progressé ces dernières années, preuve de la pression constante sur le foncier.
Population
Superficie
Population active
Départements
Communes
Ports de commerce
Aéroports
Réseau routier
Littoral
Ajaccio : le marché le plus stable et le plus recherché
La préfecture de Corse-du-Sud reste un moteur du marché insulaire.
Le centre-ville, la route des Sanguinaires et les quartiers proches du littoral concentrent la demande.
Les programmes neufs, rares, partent vite malgré des prix dépassant facilement les 6 000 €/m².
Le marché locatif, lui, connaît une forte tension : la demande dépasse largement l’offre, particulièrement pour les T2/T3.
Bastia : dynamisme retrouvé et prix plus accessibles
Plus accessible qu’Ajaccio, Bastia attire les familles, les actifs locaux et ceux qui cherchent un investissement raisonnable.
Le centre ancien et Toga regroupent les recherches les plus actives, tandis que les communes du Cap Corse ou de la région bastiaise gagnent en popularité chez les acheteurs en quête d’espace.
Les rendements locatifs y sont d’ailleurs meilleurs qu’à Ajaccio, notamment sur les petites surfaces.
Littoral Sud : Porto-Vecchio, Bonifacio et les prix de l’exceptionnel
Le sud de l’île reste un marché à part, où les résidences secondaires dominent.
Les prix s’envolent dès que la vue mer est dégagée — certaines villas dépassent les 2 ou 3 millions d’euros sans faiblir.
Le marché saisonnier y est extrêmement rentable, mais soumis à des régulations locales qui évoluent régulièrement.
Les investisseurs doivent donc suivre les décisions municipales… et être patients : la demande administrative est souvent plus lente que sur le continent.
La Balagne : un marché premium devenu incontournable
Calvi et l’Île-Rousse offrent un cadre de vie exceptionnel et une demande forte, portée par le tourisme, les résidences secondaires et les actifs locaux.
Le marché y est très tendu, et les biens de qualité se vendent vite — parfois avant même d’être publiés.
Les prix élevés reflètent une tendance lourde : la Balagne est devenue l’un des secteurs les plus convoités de l’île.
Investissement locatif : un marché rentable mais très réglementé
La Corse offre des rendements intéressants, surtout sur les petites surfaces dans les villes ou sur la location saisonnière dans les zones touristiques.
Mais l’île renforce progressivement ses règles pour lutter contre la pression foncière et protéger le logement des locaux.
En 2025, investir en Corse, c’est accepter un marché tendu, viser des biens rares, intégrer des régulations plus strictes sur le saisonnier et anticiper des délais administratifs plus longs.
Les rendements peuvent être excellents, mais il faut investir de manière informée.
Immobilier neuf : rareté, prix élevés et normes strictes
Les contraintes foncières limitent très fortement les programmes neufs.
Résultat : les biens sortis de terre affichent des prix souvent entre 6 000 et 7 500 €/m² dans les secteurs recherchés.
Pour les acheteurs, cela garantit cependant un excellent classement énergétique, une valeur de revente plus solide et une rareté qui protège les prix.
Perspectives 2025 : un marché qui ne devrait pas s’effondrer
La Corse n’est pas une région où les prix chutent brutalement — la rareté protège le marché.
En 2025, les tendances devraient rester stables légers ajustements dans les zones les moins demandées, maintien des prix élevés sur le littoral. Une tension continue sur le locatif et une attractivité inchangée pour les résidences secondaires.
Le marché restera donc cher, tendu et durablement recherché.
Conclusion : un marché exigeant, mais unique et résilient
L’immobilier corse n’est pas un marché simple, et il n’a jamais prétendu l’être.
Il est cher, contrasté et exigeant, mais il offre quelque chose que très peu de régions françaises peuvent revendiquer : un cadre de vie exceptionnel et une valeur patrimoniale rare.
Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, l’île demande de la patience, de la connaissance du terrain et une stratégie claire.
Mais ceux qui s’y établissent ou qui y investissent misent sur un marché qui, année après année, prouve sa solidité.