Immobilier à Bordeaux
Longtemps considérée comme une ville accessible et qualitative, Bordeaux a vu ses prix de l’immobilier exploser au cours des dix dernières années. En 2025, cette flambée semble ralentir sans pour autant entamer la demande : la métropole girondine reste l’une des villes les plus attractives de France.
Le cadre de vie, les connexions avec Paris (2h en TGV), le rayonnement culturel et la vitalité économique locale (startups, vin, aéronautique, numérique) font de Bordeaux un carrefour recherché par une population variée : jeunes actifs, familles, investisseurs et retraités en quête de confort urbain.
Des chiffres qui confirment la pression immobilière
Selon les dernières données de l’Observatoire de l’habitat (Q2 2025) :
- 5 170 €/m² en moyenne pour un appartement ancien
- 5 950 €/m² pour une maison individuelle
- +2,3 % sur un an, malgré un ralentissement au niveau national
- 22 jours en moyenne pour vendre un bien (contre 29 à Lyon, 34 à Toulouse)
À titre de comparaison, Bordeaux se positionne au 4e rang des villes les plus chères de France, juste derrière Paris, Lyon et Nice.
Les quartiers qui tirent le marché vers le haut
Certains secteurs concentrent les tensions les plus fortes, à la fois sur l’achat résidentiel et l’investissement locatif :
- Chartrons – Jardin Public – Fondaudège : quartier dynamique et bourgeois, très demandé pour sa proximité du centre et son ambiance de village urbain.
Prix : ~5 700 €/m² - Caudéran : quartier résidentiel familial, très prisé pour les maisons avec jardin.
Prix : ~5 950 €/m² - Saint-Augustin / Barrière Judaïque : typique du « Bordeaux pierre », proche CHU, écoles et tram.
Prix : ~6 100 €/m² pour les maisons - Nansouty – Capucins – Saint-Michel : plus abordable, quartier en reconversion, idéal pour les primo-accédants et les investisseurs.
Prix : ~4 700 €/m²
Une offre qui se raréfie, surtout dans le neuf
Le marché bordelais souffre d’un fort déséquilibre offre/demande, aggravé par le ralentissement du neuf. En 2024, Bordeaux a délivré :
- -38 % de permis de construire (source : DREAL Nouvelle-Aquitaine)
- Un volume de ventes en VEFA divisé par deux
- Une hausse de +6,1 % du prix du neuf en un an
Les grands projets d’aménagement comme Euratlantique ou Bastide Niel prennent du retard, et les rares logements disponibles se vendent rapidement… à prix fort.
Un profil d’acheteurs en évolution
La tension bordelaise s’explique aussi par l’arrivée massive de nouveaux profils :
- 18 % des acheteurs viennent d’Île-de-France
- 1 acheteur sur 4 n’habite pas Bordeaux au moment de son acquisition (source : Notaires de Gironde, avril 2025)
- Le télétravail joue un rôle-clé : de nombreux cadres parisiens choisissent Bordeaux comme ville d’ancrage
Le budget moyen d’achat en 2025 est de 425 000 €, en hausse de 8 % sur deux ans.
Et pour les primo-accédants ?
La tension actuelle pénalise fortement les jeunes ménages :
- Le pouvoir d’achat immobilier a reculé de 7 m² en deux ans
- Peu de biens sous les 250 000 € dans l’intra-muros
- Concurrence avec les investisseurs dans les quartiers « en devenir »
Les primo-accédants se reportent vers des communes limitrophes comme Bègles, Floirac, Talence ou Lormont.
Témoignage de Camille, 35 ans, ingénieure, propriétaire à Bordeaux depuis 2025
« J’ai quitté Paris pour Bordeaux en 2024. Je pensais trouver facilement un T3 dans le centre, mais le marché est très rapide et les prix m’ont surpris. Finalement, j’ai trouvé un bien à Nansouty, après trois offres refusées. »
En résumé…
Bordeaux reste un marché tendu mais solide. Son attractivité est intacte, mais elle a un prix. Pour acheter dans de bonnes conditions, il faut viser juste : connaître les quartiers, anticiper les délais et avoir un dossier solide.
La suite du dossier vous aidera à explorer plus en détail :
- Les meilleurs quartiers pour acheter selon votre profil ?
- Où investir pour louer efficacement ?
- Comment se positionner sur le marché locatif bordelais en 2025 ?