Rentabilité locative en forte hausse : une aubaine pour les investisseurs ?

Rentabilité locative en forte hausse, alors que le marché immobilier français traverse une phase de recomposition. Un indicateur suscite un regain d’intérêt chez les investisseurs : la rentabilité locative brute repart à la hausse. Ceci malgré un contexte pourtant marqué par des conditions de crédit encore tendues et une offre en tension. Ce phénomène, s’observe depuis plus d’un an. Il redessine les contours de l’investissement immobilier et attire de nouveaux profils, plus attentifs à la performance nette qu’aux dispositifs de défiscalisation.

Prix en baisse, loyers en hausse : le retour du rendement

Entre mi-2022 et début 2025, les prix de l’immobilier ancien ont reculé d’environ 4,9 % en moyenne nationale (source : SeLoger). Tandis que les loyers ont progressé de 8,1 % sur la même période. Résultat : la rentabilité brute moyenne atteint désormais 5,2 %, contre 4,6 % trois ans plus tôt. Soit une progression de près de 13 %.

Ce « double mouvement » profite aux propriétaires bailleurs, dans un marché où chaque dixième de point de rendement compte. Ce gain de rentabilité intervient malgré une hausse marquée des taux de crédit entre 2022 et 202. Preuve que les opportunités n’ont pas disparu : elles se sont déplacées, souvent vers les villes moyennes ou les biens à rénover.

Rentabilité locative en forte hausse : les villes moyennes en tête de peloton

Certaines agglomérations affichent des niveaux de rentabilité particulièrement attractifs, en raison d’un effet de ciseau local : prix contenus et loyers en hausse constante. À Limoges, un T2 peut générer jusqu’à 8,2 % de rentabilité brute (source : SeLoger, avril 2025). Tandis qu’à Clermont-Ferrand, la présence de plus de 40 000 étudiants et une offre locative limitée permettent d’atteindre entre 3 % et 8 % de rendement selon le quartier (source : Le Monde).

À Brest, les loyers ont bondi de 6,5 % en 2024, tandis que les prix restent maîtrisés. Résultat : une rentabilité moyenne de 6,13 % (source : Masteos). À Nantes, où les prix chutent de 5,4 % en 2023. Ce qui porte la rentabilité a 4,7 % pour un T2. Ceci avec des loyers toujours en légère progression (+1,6 %, source : Meilleurtaux).

Rentabilité locative en forte hausse et crédit : un environnement plus favorable

Si l’année 2023 a marqué un durcissement historique des conditions d’octroi de crédit. Le printemps 2025 voit une détente progressive. Les taux sur 20 ans oscillent entre 3,2 % et 3,6 % pour les meilleurs profils (source : Crédit Logement / CSA). Les banques, redevenues compétitives, ouvrent à nouveau le robinet du financement. Ceci notamment pour les projets locatifs bien structurés.

Cette évolution se combine à une pression locative toujours forte dans les métropoles et zones tendues. Ce qui permet de sécuriser les loyers et de réduire le risque de vacance. C’est en effet, l’un des critères décisifs pour tout investisseur.

Les passoires thermiques : un pari risqué… mais rentable

Avec l’entrée en vigueur de l’interdiction de mise en location des logements classés G au 1er janvier 2025. Le marché des passoires thermiques connaît une recomposition rapide. Ces biens, souvent vendus 20 à 30 % en dessous des prix du marché. Ce sont eux qui attirent les investisseurs capables d’absorber un chantier de rénovation énergétique.

Pour ceux qui maîtrisent le parcours, audit, aides type MaPrimeRénov’, TVA réduite, prêt à taux zéro travaux, la revalorisation post-rénovation peut être significative. À condition, bien sûr, de respecter les seuils de performance imposés par la loi Climat et Résilience. Ceci pour rester sur le marché locatif au-delà de 2028.

Disparition du Pinel : vers une rentabilité plus « réelle »

La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 marque un tournant pour les investisseurs. Si la défiscalisation reste un moteur d’entrée dans l’immobilier. La nouvelle génération d’investisseurs s’oriente davantage vers des biens à fort potentiel de rentabilité nette. Ce sont bien situés et optimisables, plutôt que vers des produits packagés.

Cette évolution pourrait contribuer à assainir le marché de l’investissement locatif. Tout en recentrant les projets sur leur viabilité économique réelle, en dehors de toute dépendance aux mécanismes fiscaux.

Pour conclure : 2025, l’année du retour de la rentabilité ?

Dans un climat encore marqué par la prudence, la remontée des rendements locatifs replace la pierre dans la course aux placements rentables. Ce regain d’attractivité ne concerne pas uniquement les grandes métropoles. Mais aussi et surtout les villes intermédiaires, les marchés à restructurer, et les logements à rénover.

Investir en 2025 nécessite rigueur, anticipation, et accompagnement. Mais les signaux sont là : la fenêtre d’opportunité est ouverte. Pour les profils capables de penser investissement sur le long terme.

Viager immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en 2025

Viager immobilier est souvent perçu comme une niche du marché immobilier. Le viager connaît pourtant un regain d’intérêt en 2025. Face à la flambée des prix, à la pression sur les taux de crédit et à une population vieillissante, acheter en viager devient une stratégie patrimoniale alternative et pertinente, à condition d’en comprendre les mécanismes.

Longtemps considéré comme un pari sur l’espérance de vie, le viager évolue aujourd’hui : il séduit des investisseurs patients, prudents, et orientés long terme. Mais il reste cependant le prisonnier de nombreuses idées reçues — et de pièges à éviter.

Dans cet article, nous vous proposons un mode d’emploi clair du viager en 2025, ses avantages, ses risques et les questions à se poser avant de vous lancer.

Viager immobilier quel est le principe ?

Dans un achat en viager, vous achetez un bien occupé par un vendeur (appelé crédirentier), généralement âgé. En échange :

• Vous versez un bouquet initial (somme d’entrée, librement fixée)
• Puis une rente mensuelle à vie au vendeur
• Vous ne récupérez la pleine jouissance du bien qu’au décès du crédirentier, sauf en cas de viager libre (rare)

Par exemple : Un appartement estimé à 300 000 €. Vous versez un bouquet de 50 000 €, puis une rente de 800 €/mois à une personne de 78 ans. Si le vendeur vit 12 ans, le coût total sera environ 190 000 €.

Pourquoi investir en viager immobilier en 2025 ?

Dans un marché immobilier tendu et une époque marquée par l’incertitude économique, le viager revient sur le devant de la scène comme une alternative patrimoniale solide. Il séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’acquisitions décotées, sans recours au crédit, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Le principal attrait du viager, c’est son coût d’acquisition réduit. Vous devez patienter pour jouir pleinement du bien, l’acheteur bénéficie d’un prix d’achat largement inférieur à la valeur de marché : en 2025. La décote moyenne sur les viagers occupés atteint près de 40 %. C’est un moyen efficace de construire un patrimoine immobilier avec un effort financier qui s’étale dans le temps. Ceci via le versement d’une rente mensuelle au vendeur, sans devoir solliciter un prêt bancaire.

Le viager offre aussi une fiscalité allégée. En effet, les frais de notaire se calculent sur la valeur occupée, et aucune taxe ne s’applique sur la rente versée. De plus, en cas de revente, la plus-value se calcule sur la valeur décotée d’acquisition, ce qui réduit l’imposition.

Enfin, c’est un placement calme, à long terme. Il convient parfaitement à ceux qui veulent préparer leur retraite ou transmettre un bien à moindre coût, sans les contraintes d’un bien locatif classique.
Acheter en viager, c’est investir avec prévision, patience et respect — pour créer de la valeur demain. Ceci permet d’éviter les turbulences d’aujourd’hui.

Quels sont les pièges et limites du viager immobilier ?

Si le viager peut sembler attractif sur le papier, il n’est pas sans risques.

Le principal tient à l’aléa de la durée de vie du vendeur, qu’on appelle le crédirentier. Plus celui-ci vit longtemps, plus le coût total de l’opération augmente, rendant la rentabilité finale plus incertaine. À 75 ans, l’espérance de vie moyenne reste de 13 à 16 ans selon le sexe (source : INSEE), ce qui peut transformer une bonne affaire en placement qui s’étire bien au-delà des projections initiales.

Autre inconvénient : le viager est un placement peu liquide. Tant que le crédirentier occupe le logement, vous ne pouvez ni le vendre facilement, ni l’utiliser. Ce n’est donc pas une solution viable pour un investisseur à court terme ou à celui qui souhaite diversifier rapidement son portefeuille.

Il faut également se montrer prudent dans le calcul du bouquet et de la rente. Une mauvaise évaluation – trop optimiste ou mal négociée – peut déséquilibrer complètement l’opération. Et contrairement aux idées reçues, le viager nécessite un suivi régulier : l’acheteur est responsable des gros travaux (toiture, structure, etc.) tandis que le vendeur prend en charge l’entretien courant. Mieux vaut donc bien définir les responsabilités dès la signature.

Quelles sont les bonnes pratiques pour réussir son achat en viager ?

Comme tout investissement immobilier, le viager ne s’improvise pas. Il repose sur un équilibre subtil entre logique financière, projection patrimoniale… et réalité humaine. Pour sécuriser l’opération et en tirer les bénéfices, plusieurs précautions s’imposent.

La première étape consiste à évaluer rigoureusement le bien. Cela signifie non seulement connaître sa valeur sur le marché libre, mais aussi calculer sa valeur occupée – sans oublier d’intégrer l’âge du crédirentier, son espérance de vie statistique et le niveau de décote associé. Des simulateurs existent, mais l’appui d’un notaire ou d’un spécialiste du viager reste vivement recommandé.

Ensuite, l’acte de vente doit être parfaitement cadré juridiquement. Il doit préciser la répartition des charges (entretien courant, travaux structurels), les conditions d’indexation de la rente, ainsi que les clauses en cas de décès prématuré ou de déménagement du vendeur. Ces clauses dites de réversibilité ou de libération anticipée permettent d’éviter les contentieux ultérieurs.

Il est aussi important d’analyser plusieurs scénarios de durée de vie. Quel sera le coût total si le vendeur vit 7, 12 ou 20 ans ? Est-ce que cela reste cohérent avec votre stratégie ? Cette projection permet de juger objectivement de la rentabilité potentielle de l’opération, en fonction de votre horizon d’investissement.

Enfin, il faut garder à l’esprit que le viager n’est ni un placement spéculatif, ni une affaire opportuniste. Il repose sur une relation de confiance avec le crédirentier, souvent âgé, et sur une approche patrimoniale réfléchie. L’investisseur qui réussit dans le viager est celui qui sait conjuguer patience, rigueur, et respect de l’humain.

En conclusion, acheter en viager en 2025 peut être une opportunité intelligente pour constituer un patrimoine immobilier à prix décoté, sans recourir à l’emprunt, tout en respectant un cadre humain et sécurisé.
Mais ce type d’investissement demande de la patience, de la rigueur et une vraie vision long terme.

Bien encadré, le viager est un excellent levier patrimonial, notamment pour les investisseurs souhaitant préparer leur retraite, diversifier leur portefeuille ou transmettre un bien dans de bonnes conditions fiscales.

Immobilier neuf : comment la nouvelle donne des taux rebat les cartes du pouvoir d’achat

Immobilier neuf, depuis janvier, la détente progressive des taux d’emprunt métamorphose le marché du logement neuf en France. Alors qu’ils dépassaient 4 % fin 2023, les crédits sur 20 ans se négocient désormais autour de 3,2 – 3,6 % selon les courtiers ; sur 25 ans, la fourchette « premium » oscille entre 3,3 % et 3,4 % .

Immobilier neuf, un coup de fouet immédiat sur la capacité d’achat

Le recul d’un point de pourcentage sur la durée d’un prêt permet, à mensualité égale, d’emprunter environ 10 % de capital supplémentaire. Concrètement, un ménage qui pouvait financer 250 000 € fin 2023 peut viser près de 275 000 € aujourd’hui. Cet effet levier est d’autant plus marqué que les promoteurs, confrontés à une demande en berne l’an dernier, ont consenti des remises moyennes de 3 à 5 % sur le prix catalogue des programmes en cours .

Quelles sont les villes où le neuf redevient accessible ?

Le baromètre semestriel Empruntis / Trouver-un-logement-neuf montre un bond de 4 m² en moyenne du pouvoir d’achat résidentiel depuis novembre 2024. À Nantes, un ménage disposant de 1 200 € de mensualité peut désormais acquérir 55 m² dans le neuf, contre 51 m² six mois plus tôt ; à Toulouse, le gain atteint même 6 m² (de 60 à 66 m²) .

Ville Surface fin 2024 Surface mai 2025 Gain

Nantes 51 m² 55 m² +4 m²

Toulouse 60 m² 66 m² +6 m²

Lille 46 m² 48 m² +2 m²

Hypothèse : financement sur 25 ans, apport de 10 %.

Des taux stabilisés… mais jusqu’à quand ?

Les banques centrales laissent entrevoir d’autres baisses de leurs taux directeurs d’ici l’automne. Mais les courtiers demeurent prudents : la marge des banques sur le crédit est redevenue positive. Elles pourraient préférer consolider plutôt que diminuer à nouveau les barèmes d’ici l’été .

« L’environnement reste favorable, mais rien ne garantit que le 3 % sur 20 ans tiendra jusqu’à 2026 », avertit un analyste de Pretto. Dans ce contexte, chaque dixième de point compte : sur un prêt moyen de 250 000 € sur 20 ans, 0,10 pt de taux supplémentaire renchérit la mensualité d’environ 12 € et coûte 2 900 € d’intérêts de plus sur la durée de vie du crédit.

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Quelles stratégies pour les acquéreurs ?

1. Bloquer un taux via un accord de principe dès la signature du compromis ; les banques autorisent jusqu’à 12 mois de validité dans le neuf.

2. Activer le prêt à taux zéro (PTZ) reconfiguré en 2024 : combiné à la baisse des barèmes, il peut représenter l’équivalent d’un demi-point de taux global.

3. Négocier les frais de garantie et d’assurance : la souscription d’une délégation d’assurance externe fait souvent économiser autant qu’un déplacement de 0,15 pt de taux nominal.

Quelles sont les perspectives pour l’Immobilier neuf ?

Après deux années de gel, la mécanique prix-taux redonne de l’oxygène au marché du neuf ; mais la fenêtre pourrait se refermer si la BCE ralentit sa détente ou si la remontée des coûts de construction entame les marges des promoteurs. Les candidats acquéreurs disposent donc d’un momentum : sécuriser un financement au plus bas et profiter des stocks encore importants avant le retour d’une éventuelle tension sur les prix.

Baisse des taux de la BCE : un moment propice aux achats immobiliers ?

Baisse des taux de la BCE, après une période prolongée de hausses successives, la Banque centrale européenne (BCE) amorce un tournant décisif et annonce une baisse de ses taux directeurs. Cette décision, très attendue par les acteurs économiques, pourrait bien redessiner le paysage du marché immobilier en Europe. Mais cette conjoncture est-elle véritablement favorable pour se lancer dans un projet d’achat immobilier ? Éléments d’analyse.

Baisse des taux de la BCE, un souffle d’air pour le crédit immobilier ?

La baisse des taux directeurs de la BCE a pour objectif de stimuler l’économie en facilitant l’accès au crédit. En conséquence, les banques commerciales, dont le coût d’emprunt diminue, sont en mesure de proposer des conditions plus avantageuses aux emprunteurs. Déjà, plusieurs établissements ont commencé à ajuster leurs taux hypothécaires à la baisse.

Pour les ménages, cette détente monétaire se traduit concrètement par une baisse des mensualités ou une capacité d’emprunt renforcée. Ceux qui étaient jusqu’ici freinés par des conditions de crédit restrictives retrouvent une marge de manœuvre pour concrétiser leur projet.

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Un marché encore sous tension

Cependant, si les taux baissent, les prix de l’immobilier, eux, ne suivent pas toujours la même dynamique. Dans certaines grandes villes, la demande reste forte et l’offre limitée, maintenant une pression à la hausse sur les prix. Dans d’autres zones, en revanche, un ajustement est en cours, notamment là où la remontée précédente des taux avait freiné la demande.

Il convient donc d’analyser le marché local avant toute décision. Acheter dans une zone dynamique avec un potentiel de valorisation peut s’avérer judicieux, à condition de ne pas surestimer sa capacité d’endettement, même avec des taux attractifs.

Baisse des taux de la BCE, opportunité ou prudence ?

La baisse des taux constitue une fenêtre d’opportunité, surtout pour les primo-accédants ou les investisseurs qui souhaitent profiter d’un effet de levier intéressant. Toutefois, cette opportunité ne doit pas faire oublier les fondamentaux : qualité de l’emplacement, potentiel locatif, stabilité de la situation financière personnelle.

De plus, la situation macroéconomique reste incertaine. L’inflation, bien que maîtrisée, n’a pas totalement disparu. La BCE pourrait donc ajuster de nouveau sa politique monétaire si nécessaire.

En conclusion, la baisse des taux de la BCE ouvre une nouvelle phase plus favorable pour les candidats à l’achat immobilier. Néanmoins, chaque projet doit être étudié avec rigueur. Plus que jamais, il est essentiel de s’entourer de conseils professionnels et de bien cerner les enjeux à court et long terme. Car si le contexte est plus clément, la prudence reste la meilleure alliée de l’investissement immobilier réussi.

Crédit immobilier mai 2025 : des taux à la baisse en mai ?

Crédit immobilier : les taux amorcent une baisse en mai — certains emprunteurs décrochent 2,85 % sur 20 ans

Par Lesiteimmo – 19 mai 2025

Crédit immobilier mai 2025, après deux années de hausse quasi continue, le marché du crédit immobilier semble enfin respirer. En ce mois de mai 2025, les taux d’intérêt amorcent un repli discret mais significatif, avec certaines banques accordant déjà des prêts à 2,85 % sur 20 ans à des profils triés sur le volet. Une embellie inattendue qui redonne un souffle au marché immobilier à l’approche de l’été.

Des signes tangibles de détente sur les taux de crédit immobilier mai 2025

En mars 2025, le taux moyen sur 20 ans s’établissait à 3,80 % selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Mais dès avril, une inflexion s’est dessinée, soutenue par plusieurs facteurs macroéconomiques. La désinflation en zone euro et les anticipations d’assouplissement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne ont incité certaines banques à revoir leurs grilles tarifaires.

« Depuis fin avril, plusieurs établissements ont abaissé leurs barèmes, notamment pour les très bons profils », confirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Les meilleurs dossiers peuvent ainsi prétendre à des taux entre 2,85 % et 3,10 % sur 20 ans, avec parfois des conditions encore plus favorables sur 15 ans.

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Quels profils peuvent décrocher ces taux ?

Obtenir un taux à 2,85 % reste réservé aux emprunteurs les plus solides. Les banques privilégient les dossiers offrant un trio gagnant :

• Un apport personnel supérieur à 20 %, synonyme de moindre risque.
• Une stabilité professionnelle marquée, avec un CDI ou un statut de fonctionnaire.
• Une gestion bancaire exemplaire, sans découvert ni crédit à la consommation, et une capacité d’épargne régulière.

Autre levier : faire jouer la concurrence. Selon une étude récente de Vousfinancer, les emprunteurs sollicitant plusieurs établissements ou passant par un courtier obtiennent en moyenne un taux inférieur de 0,15 à 0,25 point à l’offre initiale.

Vers une tendance durable ou une simple accalmie pour le crédit immobilier ?

La prudence reste de mise. Si les premiers signes de repli sont bien là, la dynamique dépendra largement des décisions de la BCE dans les semaines à venir. Christine Lagarde laisse entendre qu’un premier ajustement des taux directeurs pourrait intervenir dès le mois de juin, ce qui soutiendrait davantage le mouvement de baisse sur les marchés du crédit.

En attendant, le mois de mai offre une fenêtre d’opportunité intéressante pour les candidats à l’emprunt disposant d’un bon dossier. Dans un contexte encore incertain, cette accalmie pourrait bien marquer le début d’une nouvelle séquence plus favorable pour les emprunteurs.

En conclusion, alors que le marché immobilier cherche son second souffle. La baisse progressive des taux de crédit en mai 2025 apparaît comme une lueur d’espoir pour les emprunteurs. Si cette accalmie reste conditionnée aux futures décisions de la BCE. Elle ouvre d’ores et déjà une fenêtre stratégique pour les acquéreurs disposant d’un profil solide. Dans un environnement encore incertain, anticiper, comparer et bien préparer son dossier seront plus que jamais les clés pour emprunter aux meilleures conditions. Une opportunité à saisir sans tarder pour celles et ceux prêts à concrétiser leur projet immobilier.

Louer en zone tendue : ce que tout propriétaire doit savoir en 2025

Louer en zone tendue, avec plus de 1 150 communes classées en zone tendue en 2025, de nombreuses villes françaises sont désormais concernées par ce statut particulier. Paris, Lyon, Bordeaux, mais aussi des communes de taille moyenne comme Annecy, La Rochelle ou Bayonne doivent faire face à un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande de logements.

Pour les propriétaires bailleurs, louer en zone tendue représente une opportunité réelle : la demande locative y est forte, les taux de vacance très faibles, et la valorisation des biens plus rapide qu’ailleurs.
Mais cette attractivité s’accompagne d’un cadre juridique renforcé, souvent méconnu ou mal appliqué.

Dans cet article, nous passons en revue les règles à connaître, les chiffres à retenir, et les pièges à éviter pour louer efficacement et sereinement en zone tendue en 2025.

Qu’est-ce qu’une zone tendue en 2025 ?

Une zone est dite « tendue » lorsqu’elle subit une forte pression locative. La demande dépasse largement l’offre, ce qui provoque une hausse durable des loyers et des difficultés d’accès au logement.

Depuis le décret du 4 mars 2025, ce classement concerne 1 151 communes, dont de nombreuses villes moyennes. Cela reflète une tendance de fond : la tension locative ne se limite plus aux grandes métropoles.

Chiffres clés : +6 % d’augmentation moyenne des loyers en zone tendue sur un an et vacance locative inférieure à 1,5 % dans de nombreuses villes (Clameur 2025)

Règles et contraintes à respecter pour louer en zone tendue

Louer dans une zone tendue suppose de maîtriser un ensemble de règles spécifiques, parfois contraignantes, mais incontournables.

L’encadrement des loyers

Le bailleur ne peut pas fixer librement le montant du loyer lors d’une relocation, sauf s’il justifie de travaux lourds ou d’un loyer antérieur manifestement sous-évalué.

Exemple : à Lille, si le précédent locataire payait 730 €, vous ne pouvez pas relouer à 790 € sans justificatif.
Des contrôles renforcés sont en place, et les amendes peuvent atteindre 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive.

Un préavis réduit pour le locataire

Le locataire peut donner congé avec un mois de préavis seulement, même pour un logement vide.
Cela signifie plus de souplesse pour lui, mais aussi plus de rotation locative pour vous.

Chiffre clé : Un mois de vacance locative représente en moyenne 8 % de rentabilité annuelle en moins sur un bien à 900 € par mois.

Déclaration obligatoire en mairie

De plus en plus de villes exigent que vous déclariez votre logement à la mairie, qu’il s’agisse d’une location longue durée ou meublée. C’est notamment le cas à Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux, Lyon. Ne pas effectuer cette déclaration peut entraîner une amende allant jusqu’à 15 000 €. Certaines villes contrôlent automatiquement via les plateformes comme Airbnb ou Leboncoin.

Louer en zone tendue : quels sont les avantages réels ?

Une demande locative forte et continue

Les biens situés en zone tendue trouvent preneur rapidement. À Paris, Lyon ou Toulouse, un appartement correctement entretenu est souvent loué en moins de 15 jours. Taux de vacance locative moyen en zone tendue est de 1,4 % et hors zone tendue : 4,9 %.

Des loyers stabilisés à un bon niveau

Même sous encadrement, les loyers restent élevés par rapport à la moyenne nationale.
À Bordeaux, par exemple, le loyer moyen dépasse 15 €/m², contre 10 € dans les villes non classées.

Une valorisation patrimoniale plus rapide

Les biens rénovés en zone tendue bénéficient d’une demande soutenue, ce qui les rend plus liquides et plus valorisés à la revente. Plus-value moyenne constatée : +4 à +6 %/an dans les villes tendues, selon la FNAIM.

Quels sont les pièges fréquents à éviter pour louer en zone tendue ?

Malgré ces atouts, beaucoup de propriétaires tombent dans des pièges évitables. Fixer un loyer sans vérifier le plafond autorisé. Ne pas formaliser la déclaration auprès de la mairie. Ne pas anticiper les remises en état dues à la rotation locative. Ignorer la nécessité de documenter les travaux justifiant un complément de loyer

Nos conseils : faites-vous accompagner par un professionnel ou utilisez des simulateurs publics pour vérifier la conformité de votre loyer.

En conclusion, louer en zone tendue en 2025 reste une très bonne stratégie patrimoniale, pourvu qu’elle soit bien encadrée.
L’encadrement des loyers, la réduction des délais de préavis ou les déclarations obligatoires peuvent sembler complexes, mais ils ne doivent pas décourager les bailleurs informés.

Au contraire, bien gérée, la tension du marché devient une force : demande constante, loyers solides, valorisation dynamique.
Le secret ? Connaître les règles, s’y adapter, et faire de la réglementation un levier plutôt qu’un frein.

A lire pour vous aider : Denormandie : une aide méconnue pour rénover et louer ?

Déclaration des biens 2025 : ce que chaque propriétaire doit savoir

Déclaration des biens immobiliers devient un rendez-vous incontournable pour les propriétaires, depuis la réforme de la fiscalité locale. Mise en place par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), cette obligation s’inscrit dans la continuité de la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales. En 2025, quelques ajustements viennent affiner le dispositif. Tour d’horizon des informations essentielles à connaître.

Déclaration des biens : une obligation déclarative reconduite

Instaurée en 2023, la déclaration d’occupation des logements est toujours en vigueur en 2025. Tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou sociétés, doivent indiquer à l’administration fiscale l’usage de leurs biens immobiliers : résidence principale, secondaire, logement vacant ou mis en location.

Date limite en 2025 : le 30 juin, via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.

Pourquoi cette déclaration des biens est-elle importante ?

La DGFiP a besoin de ces informations pour déterminer l’exonération ou non de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et pour ajuster la taxe sur les logements vacants.

Ne pas déclarer ou transmettre des informations inexactes expose le propriétaire à une amende forfaitaire de 150 € par bien concerné.

Qui est concerné par la déclaration des biens immobiliers?

• Propriétaires particuliers
• Usufruitiers
• Sociétés civiles immobilières (SCI)
• Bailleurs institutionnels

La déclaration s’applique à tous les biens bâtis à usage d’habitation, quel que soit le mode d’acquisition (héritage, achat, donation…).

Comment faire sa déclaration ?

1. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr
2. Accédez à l’onglet « Gérer mes biens immobiliers »
3. Sélectionnez chaque bien et indiquez son usage (occupation personnelle, location, vacance…)
4. Validez et conservez l’accusé de réception numérique

Depuis 2024, un système de pré-remplissage intelligent facilite la procédure : seuls les changements depuis la dernière déclaration sont à signaler.

Ce qui change en 2025 pour la déclaration des biens immobiliers ?

• Nouvelles zones élargies pour la taxe sur les logements vacants
• Détection automatique des incohérences entre déclaration et données locatives (notamment via plateformes de location saisonnière)
• Intégration des SCI à l’IR dans le même espace déclaratif que les particuliers

Que faire en cas d’erreur ou d’oubli ?

Il est encore possible de corriger une déclaration après envoi. En cas de doute, ou de difficulté, contactez via la messagerie sécurisée du site ou par téléphone, les services des impôts.

Point clé	À faire
Propriétaire d’un logement	Oui, vous devez déclarer
Date limite	30 juin 2025
Plateforme	impots.gouv.fr
Risques en cas d’oubli	150 € d’amende par bien

En conclusion, il est essentiel d’avoir ces trois réflexes. Ceci afin d’éviter les mauvaises surprises fiscales : comprendre, anticiper et déclarer dans les temps.

Vous avez des biens en indivision ou loués en meublé saisonnier ? Nous vous préparons un guide spécifique dans les prochains jours.

Rénover pour louer : comment optimiser un bien avant mise en location en 2025

Rénover pour louer en 2025, avant de le mettre en location n’est plus un luxe… c’est une nécessité stratégique. Entre la montée des exigences locatives, la nouvelle réglementation énergétique (DPE), et une concurrence accrue dans les zones tendues, un bien mal entretenu se loue moins vite, moins cher, voire pas du tout. Mais attention : rénover pour rénover ne garantit pas une rentabilité. Il faut savoir quoi faire, dans quel ordre, et jusqu’où investir, pour optimiser la mise en location sans surcoût inutile.

Voici les clés pour rénover intelligemment un logement locatif en 2025, et en faire un bien recherché, rentable, et conforme aux attentes des locataires.

Le marché locatif 2025 : exigeant, mais porteur alors rénover pour louer !

En 2025, les petites surfaces rénovées se louent jusqu’à 22 % plus cher que des biens équivalents non rénovés (source : SeLoger/Clameur, mars 2025).
Et les logements notés DPE F ou G sont désormais quasi-inlouables dans les grandes villes.

Les locataires sont devenus exigeants. Ils recherchent confort moderne (cuisine équipée, salle de bain refaite). Des espaces bien pensés (coin télétravail, rangements) pour utiliser autrement leur bien immobilier. Et aussi, un logement avec une performance énergétique minimale (classe DPE E ou mieux) pour se sentir bien.

Résultat : un bien rénové, bien noté, bien présenté se loue plus vite, avec moins de vacance locative, et justifie un loyer supérieur.

Rénover pour louer oui mais quels travaux prioriser avant location ?

Le DPE est-il devenu la priorité ?

Impossible de contourner l’enjeu énergétique. Depuis 2023, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. En 2025, les logements F sont dans le viseur. Alors comment améliorer votre logement voici les travaux clés :

• Isolation des combles ou murs
• Changement de fenêtres (double vitrage)
• Installation d’un chauffage plus performant (pompe à chaleur, radiateurs intelligents)
• Réduction des ponts thermiques

À savoir : Une rénovation énergétique peut bénéficier de MaPrimeRénov’ bailleur, sous conditions.

Quelles sont les pièces décisives à rénover pour louer ?

Ce sont les deux postes les plus scrutés par les locataires. Tout d’abord, côté cuisine : plaques, four, réfrigérateur intégrés, éclairage LED, rangements fonctionnels. Ensuite, côté salle de bain : douche à l’italienne, vasque moderne, VMC performante, miroir rétroéclairé. Pour un relooking complet, comptez sur un budget moyen entre : 6 000 à 9 000 € pour un T2, amortissable en 4 à 6 ans.

Rénover pour louer que faire pour améliorer le logement ?

Même dans un petit espace, l’agencement fait la différence. Il faut impérativement créer de la fonctionnalité. Pour cela il faut travailler sur l’aménagement d’un coin bureau (très recherché depuis le boom du télétravail), intégrer des espaces de rangement, pensez à des cloisons coulissantes ou verrières pour séparer sans rétrécir. Et surtout optimiser la lumière naturelle pour un éclairage agréable.

Exemple réel : Un studio de 22 m² bien rénové avec coin bureau et verrière s’est loué à +18 % par rapport à sa version initiale (source : Home-Staging France 2025)

Rénover pour louer oui, mais alors combien investir pour rénover un bien locatif ?

Tout dépend du type de bien et du niveau de départ. Voici des ordres de grandeur 2025 :

Type de rénovation	Budget moyen (€/m²)	Objectif
Rafraîchissement (peinture, sol)	250 – 400 €/m²	Relouer vite
Rénovation fonctionnelle (cuisine/SDB)	600 – 900 €/m²	Hausse de valeur locative
Rénovation énergétique	500 – 1 000 €/m²	Conformité DPE & + valeur patrimoniale

Astuce : Certains travaux sont amortissables en régime LMNP réel soit gains fiscaux et une hausse du loyer.

Comment valoriser la rénovation : photos, état des lieux, fiscalité ?

Ne faites pas l’erreur de ne pas valoriser vos travaux pour cela travaillez les points suivants :

• Photos pro ce qui permet d’augmenter 2 fois plus de clics sur les annonces (source : PAP 2025)
• Joignez les factures au bail cela valorise la qualité du bien
• Déclarez vos travaux pour amortissement LMNP ou charges foncières (IR réel)

Bon à savoir : Une rénovation bien documentée valorise aussi le bien à la revente, car elle rassure les acheteurs (DPE + devis + plan de charges = gage de sérieux).

En conclusion en 2025, rénover pour louer n’est plus un simple « plus » : c’est souvent une condition de mise en location. Mais bien menée, une rénovation peut augmenter le loyer, réduire la vacance, et alléger votre fiscalité.

La clé : viser juste.
Investissez là où cela se voit, se ressent, et se valorise. Car chaque euro bien placé aujourd’hui peut vous rapporter durablement, en loyer comme en valorisation patrimoniale.

Neuf ou ancien : que faut-il privilégier en 2025 ?

En 2025, le choix entre un bien immobilier ancien et un logement neuf reste un dilemme stratégique pour de nombreux acquéreurs. Chacune de ces deux options offre des avantages et des contraintes spécifiques, mais le contexte économique, réglementaire et énergétique actuel vient rebattre les cartes. Alors, que faut-il vraiment privilégier cette année ?

Neuf ou ancien : des prix contrastés et des leviers de négociation différents

Le marché de l’ancien affiche généralement des prix au mètre carré inférieurs à ceux du neuf, parfois de l’ordre de 20 à 30 % dans certaines villes. En 2025, cette tendance se confirme, d’autant plus que le secteur de l’ancien subit un ralentissement de la demande et une décote sur les biens mal classés sur le plan énergétique. Cela ouvre des marges de négociation intéressantes, en particulier dans les zones non tendues.

À l’inverse, le neuf reste soumis à des coûts de construction élevés et à une offre limitée, ce qui maintient des prix élevés, même si certaines zones commencent à voir apparaître des ajustements. L’atout du neuf repose davantage sur ses avantages fiscaux, ses garanties constructeur et l’absence de travaux immédiats.

Performance énergétique et exigences environnementales dans le neuf et ancien.

Les nouvelles normes environnementales, telles que la RE2020, placent les logements neufs à un niveau de performance énergétique optimal. En 2025, un achat dans le neuf garantit un confort thermique, une facture énergétique réduite et une valorisation à long terme face aux exigences futures du marché.

Dans l’ancien, la problématique du DPE est centrale. Les passoires thermiques sont de plus en plus difficiles à vendre et concernées par des interdictions progressives de location. Toutefois, l’acquéreur averti peut tirer parti de cette situation pour négocier un bien à rénover à bon prix, tout en bénéficiant d’aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie.

Neuf et ancien : fiscalité et frais d’acquisition

Les frais de notaire restent nettement plus faibles dans le neuf, autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Ce différentiel est à prendre en compte dans le calcul du budget global. Le neuf permet également de bénéficier de la TVA réduite dans certaines zones et de dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ), renforcé en 2025 pour les primo-accédants dans les zones tendues.

Cependant, les biens anciens peuvent, eux, donner lieu à des montages fiscaux intéressants lorsqu’ils sont rénovés, notamment dans le cadre de l’investissement locatif avec les régimes LMNP ou le déficit foncier.

Un usage différent selon le projet immobilier

Le choix entre neuf et ancien dépend fortement de la finalité du projet. Pour une résidence principale, un logement ancien dans un quartier central peut offrir un cadre de vie plus authentique et un meilleur emplacement. En revanche, pour un investissement locatif, un bien neuf en zone tendue avec les bons dispositifs fiscaux pourra offrir davantage de sérénité et de visibilité à long terme.

Le style de vie, la volonté de s’impliquer dans des travaux ou non, ainsi que le temps disponible pour gérer le bien jouent également un rôle déterminant.

En conclusion 2025, le débat entre ancien et neuf ne se résume plus à une opposition binaire. Le contexte réglementaire, énergétique et économique impose une analyse fine de chaque projet. Le neuf séduit par sa modernité, ses performances environnementales et ses garanties, mais l’ancien offre un potentiel de valorisation intéressant, notamment pour les profils prêts à rénover. Le bon choix sera donc celui qui s’inscrit le mieux dans votre stratégie patrimoniale, vos objectifs à moyen terme et les spécificités du marché local.

SCI familiale : mode d’emploi 2025 pour gérer et transmettre son patrimoine

Acheter un bien immobilier à plusieurs, gérer un patrimoine locatif en famille ou préparer une transmission sans conflit : en 2025, la SCI familiale reste l’un des montages les plus utilisés en immobilier patrimonial. Accessible, souple et avantageuse fiscalement si elle est bien conçue. La SCI (Société Civile Immobilière) séduit toujours plus de Français.
Mais elle exige une certaine rigueur juridique, une vision à long terme, et une bonne compréhension des règles fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale, et à quoi ça sert ?

Une SCI familiale est une société civile dont les associés sont liés par un lien de parenté (conjoints, enfants, frères et sœurs, parents…). Elle permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, via des parts sociales, et non en indivision.

À quoi ça sert concrètement une SCI familiale ?

En premier lieu, elle permet d’acheter un bien en commun, résidence secondaire, locatif, immeuble de rapport.

Elle facilite la gestion du bien par la désignation d’un gérant.

Elle évite les blocages de l’indivision lors de la vente d’u bien. Et elle prépare à la transmission progressive à ses enfants via des donations de parts. La SCI est adaptée pour une fiscalité à sa stratégie patrimoniale.

Pourquoi créer une SCI familiale en 2025 ?

Pour éviter les conflits familiaux, la SCI permet de structurer la détention d’un bien. Ceci avec des règles de fonctionnement précises : prise de décision, entrée/sortie d’associés, règles de gestion…

Elle permet de transmettre son ou ses biens immobiliers. Grâce aux donations de parts sociales, vous pouvez transmettre votre patrimoine par étapes. Et bénéficier des abattements fiscaux tous les 15 ans.

En 2025, l’abattement reste de 100 000 € par enfant sur la donation de parts sociales tous les 15 ans.

Vous pourrez plus facilement gérer un patrimoine locatif. En effet, la SCI permet d’acheter, rénover, louer, revendre en famille en nom collectif, tout en centralisant la gestion comptable et locative. Enfin vous pourrez optimiser votre fiscalité. Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI peut bénéficier :

• D’un taux réduit à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice
• D’un amortissement du bien (non possible pour les particuliers)

Attention : Cette option IS a des conséquences à la revente (plus-value plus lourde). Il est important de faire appelle à des professionnels (un notaire ou expert-comptable).

Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI est relativement simple, mais demande de la rigueur. Il faut respecter les étapes clés lors de la constitution de la SCI.

Rédiger les statuts

Déterminer les associés, la répartition des parts, le gérant, les pouvoirs, les règles de cession, etc.
Faites-les rédiger par un notaire ou avocat pour éviter tout flou juridique.

Déposer les statuts

Les statuts doivent être soumis à tous les associés pour validation. Ensuite ils s’enregistrent auprès du greffe.

Obtenir un numéro SIRET

Délivré par l’INSEE, il permet à la SCI d’exister légalement.

Ouvrir un compte bancaire dédié

Obligatoire pour séparer les comptes de la société de ceux des associés.

Tenir une comptabilité

Même simplifiée, une SCI doit suivre ses flux, ses charges, ses revenus locatifs, etc.

En 2025, la majorité des SCI optent pour la fiscalité à l’IR (impôt sur le revenu), sauf cas spécifiques où l’IS est plus pertinent.

Quelles sont les limites et points de vigilance ?

La SCI n’a pas d’activité commerciale. Elle doit tenir un minimum de comptabilité et faire des déclarations fiscales annuelles. Lors de la cession, un associé ne peut pas vendre ses parts librement : l’accord des autres associés est souvent requis (clause d’agrément).

La vente du bien peut entraîner des frais de plus-value assez fort. Si la SCI est soumise à l’Impôt société. De plus, créer une SCI doit se faire avec une vue globale de la succession.

Elle peut devenir un facteur de blocage familial, à l’image de certaines indivisions.

Pour finir, créer une SCI familiale en 2025 reste un excellent outil pour structurer un achat à plusieurs.

Investir en famille ou transmettre un patrimoine, à condition de bien préparer son montage. Avec un bon accompagnement juridique et fiscal, c’est un cadre solide, souple et transmissible.
Comme tout véhicule patrimonial, il demande rigueur, clarté, et anticipation.

En famille, une SCI bien construite peut devenir un véritable levier de stabilité et de transmission immobilière sur plusieurs générations.