Immobilier fractionné : le nouveau placement tendance ou gadget ?

Dans un contexte où l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile — taux d’intérêt élevés, prix stables mais toujours hauts, réglementation locative serrée — une alternative fait parler d’elle : l’immobilier fractionné.

Inspiré de la logique de la tokenisation et de l’économie collaborative, ce nouveau mode d’investissement promet aux particuliers de devenir copropriétaires de biens immobiliers à partir de quelques centaines d’euros.

Mais que vaut vraiment ce produit ? Faut-il y voir une réelle démocratisation de l’investissement immobilier, ou simplement un placement marketing surfant sur les frustrations des primo-investisseurs ? On vous propose un décryptage.

C’est quoi, l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné consiste à acheter une “part numérique” d’un bien immobilier physique. Ceci via une plateforme spécialisée. Le bien est généralement détenu par une société (souvent une SAS ou une SCPI), et chaque investisseur détient une fraction du capital, proportionnelle à son apport.

Ces plateformes, comme Bricks.co, RealT, Immocratie ou Masteos, promettent :

• Une rentabilité nette prévisionnelle entre 4 % et 8 %,
• Une accessibilité dès 100 à 1 000 €,
• Une liquidité améliorée via des marchés secondaires,
• Une gestion clé en main (travaux, locataires, fiscalité).

Pourquoi l’immobilier fractionné séduit en 2025

Avec la hausse continue des taux (3,9 % sur 20 ans en mai 2025, source : Banque de France) et des critères bancaires toujours stricts, de nombreux Français sont exclus du crédit immobilier classique.

Selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, la production de crédits a chuté de -41 % entre 2022 et 2024.

Dans ce contexte, l’immobilier fractionné apparaît comme :

• Une porte d’entrée à bas coût dans la pierre,
• Un moyen de diversifier un portefeuille sans s’endetter,
• Une solution compatible avec des profils jeunes ou aux revenus irréguliers.

Mais est-ce vraiment un bon placement ?

1. Une rentabilité parfois surévaluée

Les rendements annoncés s’appuient sur des prévisions optimistes : loyers constants, vacance quasi nulle, impayés inexistants. Or, dans la réalité :

Certaines plateformes ont connu des rendements réels inférieurs de 30 % à 50 % aux projections initiales (source : Boursorama, mars 2025).

2. Une fiscalité classique… sans l’effet de levier du crédit

Les revenus sont soumis aux revenus fonciers, comme pour une SCPI ou un bien en direct, sans possibilité de déduction des intérêts d’emprunt.
Or, le crédit est historiquement un accélérateur de rentabilité dans l’immobilier classique.

3. Une revente parfois complexe

Certes, certaines plateformes proposent un marché secondaire de revente de parts. Mais il reste :

• Peu liquide,
• Volatil,
• Et souvent avec des frais ou décotes importantes.

Une étude d’Immocratie montre que 25 % des parts proposées à la revente en 2024 n’ont pas trouvé preneur dans les 3 mois.

À qui s’adresse vraiment ce type d’investissement ?

Les profils concernés :

• Investisseurs débutants cherchant à tester l’immobilier sans se lancer à crédit
• Jeunes actifs exclus du crédit ou de l’apport personnel suffisant
• Épargnants prudents souhaitant diversifier leur portefeuille avec un ticket faible

Les points à éviter si :

• Vous cherchez une rentabilité stable et optimisée fiscalement
• Vous avez la capacité d’investir en direct avec effet de levier
• Vous souhaitez maîtriser l’exploitation du bien

Immobilier fractionné vs immobilier locatif classique : tableau comparatif

Critère	Immobilier fractionné	Immobilier classique
Ticket d’entrée	100 – 1 000 €	30 000 € et plus
Gestion	100 % déléguée	Déléguée ou directe
Fiscalité	Revenus fonciers	Revenus fonciers, LMNP…
Effet de levier	Aucun	Crédit possible
Rendement brut	4–8 % (prévisionnel)	5–10 % (variable selon projet)
Revente	Marché secondaire limité	Vente directe ou via agence

En conclusion, l’immobilier fractionné n’est ni un gadget, ni une solution miracle. En 2025, il répond à une vraie attente d’accessibilité, mais reste un produit hybride, plus proche de la SCPI que de l’investissement locatif traditionnel.

Pour ceux qui veulent découvrir l’immobilier sans engager un crédit, c’est un bon point de départ. Mais pour construire un patrimoine solide, l’effet de levier du crédit, la maîtrise des opérations et la fiscalité optimisée restent inégalés.

À manier comme un complément d’allocation, mais pas comme une stratégie centrale.

Immobilier et diversification : faut-il investir à l’étranger en 2025 ?

Immobilier et diversification, dans un marché immobilier français de plus en plus contraint, marqué par la montée des taux. La mise en place de plus de réglementations énergétiques drastiques et une fiscalité sous tension, la question se pose avec insistance : faut-il franchir les frontières pour investir dans la pierre ?

Pour certains investisseurs, l’international offre encore des perspectives de rendement, de fiscalité avantageuse et de diversification patrimoniale. Mais entre promesses et réalités, faut-il céder à l’appel de l’étranger en 2025 ? Enquête.

Immobilier et diversification : un engouement croissant des investisseurs français

Le phénomène n’est pas nouveau, mais il s’accélère. Selon le baromètre 2025 de BNP Paribas International Buyers, près de 11 % des investisseurs français déclarent vouloir acquérir un bien hors de France dans les 12 mois, contre 7 % en 2022.

Les motivations sont multiples en partant de la recherche de rentabilité nette supérieure. En passant par l’optimisation fiscale (régimes plus légers, moins de taxes locales). Puis pour une plus grande diversification géographique pour sécuriser son patrimoine. Et enfin pour des projets de mobilité ou retraite à l’étranger.

L’Espagne, le Portugal, l’Italie et la Grèce restent les destinations préférées. Mais les Émirats arabes unis, le Maroc et l’île Maurice attirent une clientèle patrimoniale plus haut de gamme.

Immobilier et diversification France : une rentabilité sous pression

En 2025, la rentabilité locative moyenne en France s’effrite :

• 3,9 % brut en moyenne dans les grandes villes, selon SeLoger (mai 2025)
• Jusqu’à 6 % à 7 % en zones rurales, mais avec plus de vacance et moins de liquidité
• Des charges de plus en plus lourdes (copropriété, taxe foncière, rénovation énergétique)

À Paris, le rendement locatif net peut descendre sous les 2,5 %, une fois la fiscalité et les charges déduites.

Dans ce contexte, l’investissement étranger peut sembler séduisant… mais il nécessite une analyse rigoureuse.

Quels pays attirent les investisseurs français en 2025 ?

Espagne : le classique toujours rentable

• Prix moyen au m² : 1 930 € (source : Idealista, T1 2025)
• Rentabilité locative brute : 4,8 % à 6,5 % selon la ville
• Fiscalité modérée, mais IRNR à 19 % pour les non-résidents

Barcelone, Valence, Alicante et Malaga attirent à la fois pour la location touristique et la retraite à horizon 10–20 ans.

Portugal : une fiscalité en mutation

• Fin du statut RNH (résident non habituel) depuis 2024
• Prix moyen au m² à Lisbonne : 4 000 € (source : Imovirtual)
• Rendement locatif moyen : 5,2 %

Toujours attractif pour une expatriation ou résidence secondaire, mais moins avantageux fiscalement qu’avant.

Grèce : le nouvel eldorado locatif ?

• Prix moyen au m² à Athènes : 1 650 €
• Rendement locatif brut pouvant atteindre 7 % à 8 %
• Golden Visa toujours en vigueur (à partir de 500 000 € d’achat en zone urbaine)

Une destination de niche, encore risquée, mais en fort développement touristique et fiscalement souple.

Dubaï : haut rendement, mais instabilité réglementaire

• Rentabilité locative brute : 7 % à 9 %
• Aucune imposition sur les revenus locatifs
• Prix au m² : environ 3 500 € dans des quartiers prisés (source : Bayut)

Marché très spéculatif, réservé aux investisseurs avertis avec appétence pour le risque.

Immobilier et diversification : ce qu’il faut savoir avant d’investir à l’étranger

Les avantages potentiels :

• Rendements nets supérieurs à la France
• Fiscalité parfois plus légère (absence de CSG-CRDS)
• Possibilité de diversification devise / géographie
• Souplesse dans l’exploitation (location courte durée, résidence secondaire…)

Les inconvénients et risques :

• Fiscalité internationale complexe (conventions bilatérales, double imposition)
• Gestion locative à distance difficile
• Risque de change et de revente plus longue
• Marchés parfois instables ou faiblement régulés

Selon l’OCDE, près de 15 % des litiges fiscaux internationaux concernent l’immobilier détenu à l’étranger.

Nos conseils avant de franchir la frontière

1. Évaluer les conventions fiscales entre la France et le pays cible
2. Simuler la rentabilité nette, charges comprises et après impôts
3. Passer par un gestionnaire local compétent, surtout en location meublée ou touristique
4. Anticiper la revente, parfois complexe dans certains pays
5. Conserver une part d’investissement en France pour l’équilibre patrimonial

En conclusion, l’immobilier à l’étranger peut, en 2025, constituer une véritable opportunité de diversification patrimoniale, à condition d’avoir une approche rigoureuse, chiffrée et encadrée.

Rendements attrayants, fiscalité potentiellement plus clémente, mais aussi complexité juridique : investir hors de France ne s’improvise pas. Pour ceux qui se préparent bien, la frontière peut devenir un levier… plutôt qu’une limite.

Revendre un bien immobilier locatif : combien bien s’y perdre en rentabilité ?

Revendre un bien immobilier locatif peut être une opération stratégique… ou financièrement risquée. Entre fiscalité sur les plus-values, indemnités de remboursement anticipé, droits de mutation et gestion du locataire en place, la revente peut vite rogner la rentabilité construite pendant plusieurs années.

En 2025, avec un marché en tension et des marges plus fines, optimiser la sortie d’un investissement locatif devient aussi important que son acquisition. Voici les règles à connaître et les stratégies à mettre en œuvre pour revendre sans perdre.

Pourquoi revendre un bien immobilier locatif ?

Un investisseur peut souhaiter revendre pour plusieurs raisons. Tout d’abord, pour réaliser une plus-value après une revalorisation. Puis, pour arbitrer entre plusieurs biens pour rééquilibrer son portefeuille. Ensuite, pour se désengager d’une zone moins dynamique. Enfin pour réinjecter le capital dans un projet plus rentable (division, colocation, nue-propriété…).

Mais sans anticipation, les frais et la fiscalité peuvent réduire significativement les gains attendus.

Les pièges à éviter lors de la revente d’un bien immobilier locatif

1. La fiscalité sur la plus-value immobilière

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien locatif est imposée, sauf cas de résidence principale ou détention en société spécifique. Elle se compose :

• De l’impôt sur le revenu à 19 %
• Des prélèvements sociaux à 17,2 %
• Soit une imposition brute de 36,2 % sur la plus-value

Exemple : pour un bien acheté 180 000 € et revendu 260 000 € après 10 ans, la plus-value taxable est d’environ 50 000 €, imposée à environ 18 000 € (hors abattements).

Bon à savoir : des abattements progressifs s’appliquent dès la 6e année de détention :

• Exonération totale d’impôt après 22 ans,
• Et de prélèvements sociaux après 30 ans.

2. Le locataire en place : un frein ou un atout ?

Un bien vendu occupé est souvent moins attractif pour les acheteurs « résidence principale », et peut être décoté de 10 à 20 %. Mais il peut séduire un autre investisseur s’il est bien loué.

En 2024, selon la FNAIM, 40 % des ventes de biens locatifs se font occupés, avec une décote moyenne de 12 %.

Stratégies possibles :

• Vendre libre, en respectant le préavis légal de congé pour vente (6 mois avant la fin du bail)
• Vendre occupé, mais avec un dossier locatif solide et un bail valorisable (rendement + potentiel)
• Attendre la vacance naturelle pour maximiser la valeur

3. L’impact des frais annexes sur la rentabilité nette

• Indemnités de remboursement anticipé si le crédit n’est pas arrivé à terme (généralement 3 % du capital restant dû)
• Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, plomb, ERP…)
• Honoraires d’agence si vente assistée
• Taxe foncière à proratiser, selon date de signature

Ces éléments doivent s’intégrer dans le calcul du rendement net global, pour éviter les mauvaises surprises.

Les stratégies pour revendre un bien immobilier locatif sans pénaliser la rentabilité

1. Choisir le bon moment de marché

• Vendre dans un cycle haussier local, où la demande est forte
• Anticiper une baisse d’attractivité du quartier ou des réformes fiscales
• Cibler des périodes où les taux d’intérêt sont stables ou en baisse (plus de solvabilité des acquéreurs)

En 2025, les villes moyennes comme Chartres, Pau, Laval ou Montauban enregistrent des hausses de prix > 5 % en un an (source : MeilleursAgents – Avril 2025).

2. Valoriser le bien pour la vente

Même un bien ancien peut subir une revalorisation par :

• Un rafraîchissement ciblé (peinture, sols, cuisine)
• Un DPE amélioré (isolation, ventilation)
• Une mise en scène locative (bail meublé, colocation, photos soignées)

Une classe énergétique E au lieu de F peut augmenter le prix de vente de 6 à 10 % (source : Ademe, 2024).

3. Vendre avec ou sans locataire : arbitrer intelligemment

• Si le bien loué à un bon rendement (> 6 %) et avec peu de charges, le conserver jusqu’à la fin du bail peut séduire un investisseur.
• S’il est peu rentable ou mal classé au DPE, mieux vaut reprendre possession du bien, effectuer les travaux, puis vendre libre.

Cas particulier : SCI ou régime LMNP/LMP

• En SCI à l’IR, la plus-value se calcule comme pour un particulier
• En SCI à l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, souvent très faible → imposition forte

Une SCI à l’IS peut être taxée à 25 % sur presque toute la valeur de revente, si le bien a été fortement amorti.

En conclusion en 2025, revendre un bien locatif est une opération stratégique, à ne jamais improviser. En 2025, avec des rendements serrés et des contraintes fiscales marquées, bien préparer la sortie permet d’en préserver la valeur et de sécuriser le fruit de son investissement.

Réalisez une simulation de plus-value nette, analysez la tension locative locale, soignez la présentation du bien… et entourez-vous si besoin d’un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine.

Immobilier locatif : faut-il privilégier les grandes surfaces en 2025 ?

Immobilier locatif, le marché locatif en 2025 connaît de profondes mutations. Hausse des taux d’intérêt, évolution démographique, crise du logement étudiant, télétravail durable… autant de facteurs qui influencent la typologie de la demande locative.
Dans ce contexte mouvant, une question revient souvent chez les investisseurs : faut-il encore privilégier les petites surfaces, historiquement plus rentables, ou se tourner vers les grandes surfaces, perçues comme plus résilientes à long terme ?

Voici une analyse chiffrée et stratégique pour éclairer vos décisions.

La demande en immobilier locatif en mutation

1. La tension sur les petites surfaces persiste… mais s’ajuste

Les studios et T1 restent très recherchés dans les zones urbaines, notamment par les étudiants et jeunes actifs. Mais en 2025, le contexte complique leur rentabilité :

• La demande reste forte dans les 20 plus grandes villes étudiantes (Paris, Lyon, Toulouse, Rennes, Lille…), mais l’offre est restreinte.
• Le plafonnement des loyers (loi ALUR) limite le rendement dans les zones tendues.
• Les passoires thermiques (DPE F ou G), fréquentes sur les petits biens anciens, ne peuvent plus être louées.

À Paris, 47 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, selon l’Observatoire Clameur (2024).

2. Les grandes surfaces gagnent du terrain grâce aux familles et au télétravail

Le retour en grâce des T3, T4 et maisons est lié à deux tendances lourdes :

• Le télétravail permanent ou hybride pousse à rechercher plus d’espace.
• De plus en plus de familles s’éloignent des centres urbains pour acheter ou louer dans des villes moyennes ou périurbaines.

En 2025, la demande de logements de plus de 60 m² a progressé de +18 % dans les villes de moins de 100 000 habitants (source : SeLoger, mars 2025).

Ces biens offrent souvent moins de vacance locative et une fidélisation des locataires, notamment dans les bassins d’emploi dynamiques (Angers, Poitiers, Reims, Bayonne…).

Grandes surfaces vs petites surfaces : comparaison immobilier locatif

Critère	Petites surfaces (studios, T1)	Grandes surfaces (T3, T4, maisons)
Rentabilité brute	Haute (6–8 %)	Moyenne (4–6 %)
Taux de rotation	Élevé	Faible
Risque de vacance	Modéré à élevé	Faible
Charges & travaux	Fréquents (usure rapide)	Plus coûteux mais durables
DPE & rénovation	Problématiques fréquentes	Potentiel de valorisation
Public cible	Étudiants, jeunes actifs	Familles, télétravailleurs, cadres
Réglementation	Zones tendues, loyers plafonnés	Zones détendues ou rurales plus libres

Les pièges à éviter en immobilier locatif 2025

1. Sous-estimer les obligations énergétiques

Les studios anciens sont souvent énergivores. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location, F le seront dès 2028.

Selon l’ADEME, 28 % du parc locatif français nécessite une rénovation énergétique d’ici 2030.

2. Investir sans étude de marché locale

Un T4 peut être extrêmement rentable à Nancy… mais difficile à louer à Paris intra-muros. Inversement, un studio peut être une excellente opportunité à Bordeaux centre, mais saturé à Toulon.

3. Négliger la fiscalité et les charges

• Les charges de copropriété sont souvent plus élevées sur les petites surfaces en centre-ville (ascenseur, gardiennage).
• Les grandes surfaces, souvent en maison ou résidence horizontale, offrent plus d’autonomie et moins de charges fixes.

Quel choix en 2025 pour un investisseur ?

Optez pour les grandes surfaces si :

• Vous ciblez les villes moyennes dynamiques (Angers, Chartres, Pau, Rodez…)
• Vous cherchez une stabilité locative sur 6–10 ans
• Vous avez la capacité de réaliser des travaux énergétiques (et valoriser le bien)

Privilégiez les petites surfaces si :

• Vous investissez dans une ville étudiante avec forte tension locative
• Vous maîtrisez la fiscalité du meublé (LMNP)
• Vous pouvez optimiser l’espace (colocation, division)

En conclusion en 2025, la réponse n’est plus binaire. Le choix entre petites et grandes surfaces dépend du contexte local, de votre stratégie patrimoniale et de votre horizon d’investissement.

Si la rentabilité brute penche en faveur des petites surfaces, les grandes surfaces s’imposent peu à peu comme un choix de résilience locative, adapté aux mutations sociétales (télétravail, familles mobiles, zones périurbaines).

Avant de choisir, analysez le profil locatif local, les prix au m² rénové, le rendement net et le cadre fiscal applicable.

Investir en SCI : bonne idée ou piège fiscal ?

Investir en SCI (Société Civile Immobilière) est l’un des outils juridiques les plus prisés pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier en France. En 2025, face à la complexification des règles fiscales et à la pression réglementaire sur la location, elle séduit de nombreux investisseurs, particuliers comme professionnels.

Mais derrière sa réputation de solution patrimoniale idéale, la SCI peut aussi dissimuler des pièges fiscaux et juridiques. Alors, investir en SCI : bonne idée ou erreur coûteuse ? Voici ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) permet à plusieurs personnes (physiques ou morales) de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers via une structure juridique. Elle est principalement utilisée pour  gérer un patrimoine familial à plusieurs. La SCI permet de faciliter la transmission (donation de parts sociales). Elle aide également à optimiser la fiscalité. Et permet de distinguer la propriété de l’usage du bien (démembrement).

En 2024, près de 17 % des acquisitions immobilières ont été réalisées via une SCI (source : Notaires de France).

Les avantages d’investir en SCI

Transmission facilitée du patrimoine

Une SCI permet de transmettre un bien immobilier par parts sociales, ce qui offre plusieurs bénéfices :

• Réduction des droits de donation grâce aux abattements tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant)
• Possibilité de donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit (droit d’usage ou de revenus)

Exemple : un couple peut transmettre un bien d’une valeur de 600 000 € à ses deux enfants sans payer de droits, en anticipant les donations sur plusieurs périodes.

Gestion souple à plusieurs

Contrairement à l’indivision, la SCI permet de désigner un gérant, de définir les règles de fonctionnement dans les statuts, et d’éviter les blocages entre associés.

C’est donc une solution idéale pour acheter à plusieurs (frères et sœurs, amis, conjoints non mariés) sans subir les contraintes de l’indivision.

Option à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui change totalement sa fiscalité :

• Les loyers sont imposés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 % au-delà (barème 2025)
• Possibilité d’amortir le bien et certains travaux, réduisant fortement le bénéfice imposable

Un investisseur optant pour l’IS peut parfois diviser par deux sa charge fiscale annuelle comparé à une SCI à l’IR, selon les amortissements appliqués.

Les risques et pièges d’investir en SCI

Une fiscalité piégeuse à l’IS sur la plus-value

C’est l’un des grands pièges pour les non-initiés. Si vous optez pour l’IS, vous perdez les avantages fiscaux des plus-values des particuliers :

• À l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur comptable (souvent proche de zéro à cause des amortissements)
• Cela engendre une plus-value fortement imposée à la revente, sans abattement pour durée de détention

À titre d’exemple, une SCI à l’IS ayant acheté un bien à 300 000 € et l’ayant amorti pendant 15 ans pourra se retrouver avec une plus-value de 250 000 € taxée à 25 %, soit 62 500 € d’impôt à la sortie.

Complexité administrative et comptable

• Tenue de comptabilité obligatoire (notamment à l’IS)
• Dépôt annuel des comptes et des déclarations fiscales
• Nécessité de recourir à un expert-comptable (coût estimé entre 1 000 € et 2 500 € par an selon la structure)

Incompatibilité avec certains régimes fiscaux avantageux

La SCI n’est pas compatible avec :

• Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)
• Les régimes micro-foncier ou micro-BIC

Elle peut donc limiter les options d’optimisation si vous souhaitez faire de la location meublée ou saisonnière, par exemple.

Pour qui investir en SCI est-elle réellement avantageuse ?

Oui la SCI est avantageuse si vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier en plusieurs temps. Si, vous achetez à plusieurs et voulez encadrer la gestion. Et enfin, si vous avez une vision long terme (15 ans et +) et acceptez une gestion comptable plus complexe

La SCI sera pas avantageuse si vous recherchez uniquement un rendement locatif court terme. Ou bien si vous n’avez pas de stratégie patrimoniale claire. Et enfin dans le cas ou vous ne maîtrisez pas les impacts de l’option à l’IS

En conclusion, la SCI est un excellent outil d’investissement et de transmission, à condition d’en maîtriser la fiscalité et les contraintes administratives. L’option à l’IS peut se révéler fiscalement redoutable… ou pénalisante, selon votre stratégie.

Avant de créer une SCI, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Profils investisseurs en 2025 : quels profils réussissent vraiment ?

Profils investisseurs, l’année 2025 ne fait pas de cadeau aux investisseurs immobiliers mal préparés. Hausse des taux d’intérêt (3,95 % en moyenne sur 20 ans début 2025), ralentissement de la construction neuve (-23 % de permis de construire en un an), et réformes fiscales autour du statut LMNP ou de la taxe foncière : le marché se complexifie.

Pourtant, certains investisseurs réussissent mieux que jamais. Comment ? Grâce à des profils mieux formés, mieux conseillés, et surtout plus stratégiques. Décryptage de ceux qui tirent vraiment leur épingle du jeu.

Les profils investisseurs stratèges long terme : des placements sur 15 à 20 ans

Profil-type : cadres, professions libérales, héritiers prudents
Budget moyen : entre 400 000 € et 1,2 M€

Ces investisseurs s’illustrent par une logique patrimoniale. Ils privilégient les grandes métropoles ou villes moyennes dynamiques (Nantes, Rennes, Annecy), où la tension locative garantit une stabilité de revenus.

Chiffres clés :

• 80 % d’entre eux visent des biens étiquetés A à C sur le DPE
• Rentabilité brute modérée (3 % à 5 %) mais sécurité et revalorisation forte
• Stratégies souvent couplées à de la nue-propriété ou à l’assurance-vie immobilière

Ils réussissent parce qu’ils voient au-delà du rendement immédiat : ils cherchent la constitution de patrimoine et la transmission optimisée.

Chiffre clé : les taux de crédit atteignent 3,95 % en moyenne sur 20 ans (Banque de France, T1 2025).

Les profils investisseurs experts du meublé optimisé : rentabilité et fiscalité

Profil-type : cadres supérieurs, retraités, entrepreneurs
Budget moyen : 200 000 € à 500 000 €

Spécialistes du LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP, ces investisseurs exploitent des niches fiscales encore attractives en 2025, malgré des annonces de réforme.

Ils misent sur des biens meublés dans des villes étudiantes ou des zones de tourisme maîtrisé. Certains se tournent vers les résidences seniors ou coliving, combinant forte demande et fiscalité adoucie.

Chiffres clés :

• Rentabilité nette de 5 % à 8 % selon zone
• Amortissement comptable : jusqu’à 85 % des loyers défiscalisés sur 10 ans
• 1 investisseur sur 3 dans le LMNP possède plusieurs biens

Les profils investisseurs rénovateurs agiles : petits budgets, gros potentiels

Profil-type : trentenaires issus du BTP, autodidactes de l’investissement
Budget moyen : 100 000 € à 300 000 €

Ces investisseurs jouent la carte de la valorisation par les travaux, souvent dans des zones rurales ou périurbaines où la tension locative commence à s’installer.

Leur force : acheter des passoires thermiques (classes F ou G) à bas prix, rénover intelligemment (DPE, isolation, équipements), et remettre le bien en location avec une vraie valeur ajoutée.

Chiffres clés :

• Plus de 65 % des passoires énergétiques vendues en 2024 ont été achetées par des investisseurs
• Gains de +20 % à +35 % de valeur après travaux
• Éligibilité au déficit foncier ou aux aides type MaPrimeRénov’ pour compenser les coûts

Les investisseurs en société (SCI, holding) : l’effet de levier juridique

Profil-type : chefs d’entreprise, investisseurs expérimentés
Budget moyen : supérieur à 700 000 €

Ici, l’immobilier est intégré à une stratégie globale de patrimoine, souvent via des montages en SCI à l’IS, SAS immobilière ou holding patrimoniale. Ces profils cherchent moins la rentabilité brute que l’optimisation long terme.

Chiffres clés :

• 22 % des acquisitions immobilières de plus de 500 000 € se font via une structure en 2025
• Moins de fiscalité sur les plus-values (grâce à l’IS)
• Transmission facilitée aux enfants via démembrement ou donation de parts

Qui reste sur le carreau ?

• Les investisseurs mal conseillés, ayant acheté au pic de 2022 sans marge de manœuvre
• Ceux qui négligent le DPE et se retrouvent avec des biens interdits à la location
• Les “copieurs” : ceux qui reproduisent des modèles vus sur YouTube sans étude de marché locale

En conclusion pour les profils investisseurs 2025 reste une une réussite conditionnée par la stratégie. Elle marque une forme de maturité dans l’investissement immobilier. Les profils gagnants ne sont plus forcément les plus fortunés, mais les plus rigoureux, formés et adaptés au contexte. La clé : la maîtrise de son modèle économique, la connaissance des zones et une vision à long terme.

Maison autonome : produire, consommer, économiser… et vivre différemment

Et si vous pouviez vivre sans dépendre d’EDF, sans facture d’eau, et en mangeant ce que vous cultivez ? L’idée semble utopique… et pourtant, la maison autonome n’est plus un rêve inaccessible.

En 2025, de plus en plus de Français cherchent à reprendre le contrôle de leur habitat et à s’émanciper des crises énergétiques, des hausses de prix ou des injonctions de sobriété imposées. Entre quête de résilience et envie de liberté, la maison autonome s’impose comme une nouvelle façon d’habiter — plus consciente, plus écologique, et surtout plus cohérente avec les enjeux de demain.

Mais comment passer à l’action ? Quels choix techniques, financiers et pratiques faut-il faire pour franchir le cap de l’autonomie ? Voici un guide clair et réaliste pour transformer pas à pas votre mode de vie… et votre maison.

Vivre autrement : pourquoi de plus en plus de foyers sautent le pas de la maison autonome ?

Ce n’est pas un hasard si le mot « autonomie » s’invite dans les projets immobiliers de plus en plus de Français. Crise énergétique, inflation galopante, incertitudes géopolitiques… Ces dernières années accélèrent une prise de conscience massive.

En 2025, le prix de l’électricité a bondi de +27 % en deux ans.
Dans certaines régions, les arrêtés préfectoraux de restriction d’eau sont devenus quasi permanents.
Et 4 Français sur 10 disent vouloir produire eux-mêmes une partie de leur alimentation (source : baromètre ADEME 2024).

Ce besoin de contrôle, de sécurité et d’indépendance touche tous les profils : jeunes familles, retraités, télétravailleurs, habitants de campagne comme de périphérie urbaine. La maison autonome, autrefois marginale, devient un choix rationnel et tendance.

Découvrez si vous êtes éligible aux aides de l’état sur ma prim rénov’

Qu’est-ce qu’une maison autonome en 2025 ?

Contrairement à une maison passive ou simplement écologique, une maison autonome vise l’indépendance fonctionnelle : elle produit, stocke, recycle et consomme de manière autonome, sans (ou avec très peu de) recours aux réseaux publics.

Cela se traduit par :

• Une production locale d’énergie (principalement solaire ou bois)
• Une gestion indépendante de l’eau (pluie, puits, filtration)
• Une capacité de production alimentaire (potager, serre, élevage)
• Des systèmes intelligents qui optimisent chaque ressource

L’objectif n’est pas d’être 100 % autosuffisant du jour au lendemain, mais d’atteindre une autonomie progressive, selon ses besoins, son environnement… et son budget.

Comment franchir le cap ? Les grandes étapes

Repenser sa consommation avant de produire

L’autonomie commence par une prise de conscience de ses besoins. Il ne s’agit pas d’installer des panneaux solaires sur une maison énergivore, mais d’abord de réduire les pertes, isoler, choisir des équipements sobres.

« Moins on consomme, moins on a besoin de produire. C’est la base. »
— Sophie, 38 ans, installée en Drôme depuis 2023 dans une maison semi-autonome

Produire sa propre énergie

Aujourd’hui, un kit solaire complet avec batteries permet à un foyer standard de couvrir jusqu’à 80 % de ses besoins électriques, pour un budget de 10 000 à 18 000 €. Certains choisissent la revente de surplus, d’autres préfèrent le stockage total.

Coupler cela à un chauffage au bois, une pompe à chaleur solaire ou un chauffe-eau thermodynamique, c’est s’affranchir quasi totalement du réseau électrique.

Gérer l’eau autrement

Avec la récupération des eaux pluviales (cuve de 5 000 à 10 000 litres) et un système de filtration UV ou à charbon, il est possible d’utiliser l’eau de pluie pour les WC, le linge, la vaisselle… voire la consommation, avec un bon traitement.

Un toit de 100 m² permet de récupérer jusqu’à 80 000 litres d’eau par an.
Résultat : une réduction de 40 à 60 % de la consommation d’eau potable.

Manger ce que l’on produit au moins en partie

L’autonomie alimentaire séduit de plus en plus. Même sans terrain agricole, il est possible de cultiver une partie de ses légumes, de créer une serre verticale, d’installer un compost, un poulailler, voire des ruches.

En 2025, des kits de serres bioclimatiques sont disponibles dès 1 500 €, permettant de cultiver 12 mois sur 12 dans un espace réduit.

Découvrez la maison autonome de Pauline et Benjamin et leur petite Nohéa

Quel budget prévoir pour une maison autonome ?

Tout dépend du niveau d’autonomie visé. Voici une estimation pour une maison existante de 100 m² :

Poste	Coût moyen
Isolation performante + VMC	8 000 € à 12 000 €
Panneaux solaires + batterie	12 000 € à 18 000 €
Récupération/traitement eau	5 000 € à 8 000 €
Serre + potager + poulailler	2 000 € à 5 000 €

Soit un budget global de 30 000 à 45 000 €, souvent éligible à MaPrimeRénov’ et à un éco-PTZ.

En conclusion, plus qu’un choix technique, un style de vie. Adopter la maison autonome, ce n’est pas juste installer des panneaux ou récupérer de l’eau. C’est changer son rapport à la consommation, au confort, à la nature.

C’est choisir de se reconnecter à l’essentiel, d’investir dans l’intelligence plutôt que dans l’abondance. Et en 2025, c’est aussi un choix stratégique pour affronter l’avenir… en toute autonomie.

Investir en ULS : le retour d’expérience d’un couple séduit par ce nouveau dispositif

Investir en ULS. Face à un marché locatif sous tension et à la recherche de solutions éthiques et rentables, de nouveaux dispositifs émergent. C’est le cas de l’Usufruit Locatif Social (ULS), encore méconnu du grand public mais en plein essor.

Anne et Karim, 42 et 44 ans, cadres en région lyonnaise, ont investi en ULS en 2023. Dans cet article, ils partagent leur parcours, leurs motivations, les étapes clés de l’investissement, et leur regard sur ce mécanisme original qui conjugue utilité sociale et placement patrimonial.

Qu’est-ce qu’ investir en ULS ? Un investissement à double détente

Le principe est simple : un investisseur achète la nue-propriété d’un logement neuf, tandis qu’un bailleur social en acquiert l’usufruit temporaire (15 à 20 ans).

Pendant cette période, le bailleur social gère le bien, le loue à des locataires sous conditions de ressources. L’investisseur n’encaisse aucun loyer, mais ne paie aucune charge (entretien, taxe foncière, gestion). Et à l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété, avec un bien souvent revalorisé

« C’est comme un placement immobilier en sommeil, avec un retour différé mais sécurisé », résume Karim.

Pourquoi ce couple a choisi d’investir en ULS ?

« On voulait investir dans la pierre, mais sans les tracas de la gestion locative classique. »

Anne et Karim ont découvert l’ULS par leur conseiller en gestion de patrimoine. À la recherche d’un investissement patrimonial passif, ils ont été séduits par :

• La simplicité de gestion : aucune vacance locative, aucun locataire à gérer
• La sécurité juridique : bail encadré, partenaires publics solides
• Le ticket d’entrée réduit : ils ont acheté la nue-propriété d’un T2 à Lyon pour 62 % de sa valeur en pleine propriété
• L’impact social positif : loger des ménages modestes, tout en préparant leur retraite

Le parcours d’investissement en ULS

« Tout est cadré et accompagné. On a visité le bien, signé chez le notaire, et depuis… on n’a rien à faire. »

Les étapes clés de leur projet :

1. Sélection du programme neuf en ULS proposé par un opérateur agréé
2. Acquisition de la nue-propriété via un acte notarié (environ 40 % de décote selon la durée)
3. Signature d’une convention de démembrement avec le bailleur social
4. Zéro gestion pendant 18 ans : le bailleur prend en charge les travaux, assurances, gestion locative
5. Récupération de la pleine propriété du bien à terme (en 2041 dans leur cas)

Ils ont financé l’achat à 100 % via un crédit immobilier, avec une mensualité supportable grâce à l’absence de charges.

Les avantages d’investir en ULS selon eux

« C’est l’un des seuls dispositifs immobiliers qui coche toutes nos cases. »

Leurs points positifs :

• Aucun impôt sur les revenus fonciers pendant la période d’usufruit
• Valorisation mécanique du bien sur le long terme (marché haussier attendu)
• Constitution d’un patrimoine sans gestion ni fiscalité immédiate
• Placement éthique : investir utile

Et les limites ?

• Pas de liquidité avant la fin de l’usufruit
• Pas de revenus intermédiaires
• Pas de travaux déductibles ni d’amortissement comme en LMNP

Mais pour eux, ce placement long terme est parfaitement adapté à leur horizon patrimonial.

L’Usufruit Locatif Social est encore peu connu, mais il répond à une double attente : se constituer un patrimoine immobilier solide, sans les contraintes classiques… tout en participant à une démarche solidaire.

Pour Anne et Karim, c’est une forme d’investissement serein, socialement utile, et stratégiquement pertinent à long terme.

A lire aussi : Investir dans l’immobilier en 2025 : les bonnes raisons

Obtenir un crédit immobilier en 2025 : les clés pour convaincre sa banque

Introduction

Obtenir un crédit en 2025 ? Les taux d’intérêt oscillent entre 3,8 % et 4,5 % en moyenne, bien loin des records bas de 2021. Résultat : de nombreux acheteurs voient leur capacité d’emprunt réduite, et les banques se montrent plus sélectives. Mais emprunter n’est pas impossible — à condition de soigner son dossier, anticiper et s’adapter.

Voici les conseils concrets pour obtenir un prêt immobilier en 2025, malgré un contexte économique tendu.

Comprendre le contexte : pourquoi c’est plus difficile aujourd’hui pour obtenir un crédit ?

Depuis 2022, la hausse des taux directeurs (Banque centrale européenne) entraîne une remontée progressive des taux immobiliers. À cela s’ajoutent :

• Des règles plus strictes du HCSF : taux d’endettement plafonné à 35 %
• Une hausse des prix dans certaines villes, réduisant le nombre de biens accessibles
• Une volonté des banques de limiter les risques d’impayés

En clair, les banques financent encore, mais uniquement les dossiers solides, transparents et bien préparés.

Comment construire un dossier bancaire irréprochable pour obtenir un crédit ?

Pour rassurer un établissement prêteur, vous devez prouver votre stabilité financière et votre capacité à rembourser sereinement.

Les incontournables en 2025 :

• Un apport personnel d’au moins 10 à 15 % (frais de notaire inclus)
• Une gestion de compte exemplaire sur les 6 derniers mois
• Des revenus stables (CDI, fonction publique, revenus locatifs déclarés)
• Une épargne de précaution (3 à 6 mois de mensualités minimum)
• Un projet cohérent : surface, localisation, taux d’effort raisonnable

Notre astuce : montrez que vous avez anticipé le coût de l’énergie, des charges et de la taxe foncière.

Utiliser des dispositifs et prêts complémentaires

Certaines aides peuvent améliorer la faisabilité de votre projet et rassurer la banque.

En 2025, pensez à :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : élargi dans certaines zones, cumulable avec un prêt principal
• Le prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € à 1 %, sous conditions
• Les prêts épargne logement (PEL) ouverts avant 2018 (taux fixe avantageux)
• La garantie Visale (pour les jeunes acheteurs), parfois vue positivement dans les profils modestes

Notre idée : en combinant plusieurs sources de financement, vous réduisez le risque perçu.

Mettre les banques en concurrence et passer par un courtier

En 2025, les conditions peuvent varier fortement d’une banque à l’autre. Faire jouer la concurrence est plus que jamais indispensable.

2 leviers efficaces :

• Consulter au moins 3 établissements bancaires (banques traditionnelles, en ligne, mutualistes)
• Solliciter un courtier : en 2025, leur taux de succès reste supérieur à 60 %, surtout sur les profils jeunes ou investisseurs

Un bon courtier saura valoriser votre dossier et défendre votre profil auprès des bons interlocuteurs.

Adapter son projet au contexte pour obtenir un crédit

Plutôt que de renoncer, certains emprunteurs ajustent leur stratégie pour rester finançables.

Pistes concrètes :

• Réduire la surface ou choisir une ville plus accessible
• Allonger la durée d’emprunt (25 ans reste courant en 2025)
• Acheter en différé (VEFA) pour gagner du temps sur l’épargne
• Acheter en couple, en SCI, ou avec un proche pour mutualiser les ressources

Le bon projet est souvent celui qui vous permet d’acheter sans vous mettre en difficulté, même avec un taux à 4 %.

En conclusion, oui, obtenir un crédit immobilier en 2025 est plus exigeant. Mais non, ce n’est pas impossible. Avec un dossier solide, une bonne stratégie et un projet réaliste, vous mettez toutes les chances de votre côté.

Plus que jamais, les acheteurs doivent devenir acteurs de leur financement : comparer, s’informer, préparer… et avancer avec méthode.

A lire : Crédit immobilier mai 2025: bonne nouvelle pour les acheteurs, les taux se stabilisent !

Immobilier et patrimoine : toujours au cœur du patrimoine des Français, mais à quel prix ?

Immobilier et patrimoine, symbole de stabilité et de sécurité. L’immobilier occupe une place centrale dans le patrimoine des Français depuis des générations. Être propriétaire de sa résidence principale. Investir dans la location ou transmettre un bien aux enfants font toujours partie des grandes aspirations nationales. Mais dans un contexte de tensions sur le marché, de transformation des usages et de mutation écologique, la place de la pierre dans le portefeuille des ménages mérite aujourd’hui d’être réévaluée.

Immobilier et patrimoine : une valeur refuge qui reste dominante

En 2023, l’immobilier représentait près de 61 % du patrimoine brut des ménages français. Nous informe l’INSEE — une part relativement stable depuis plus de dix ans. La résidence principale reste le premier poste d’accumulation patrimoniale, devant les placements financiers, l’assurance-vie ou encore l’épargne réglementée.

Cette préférence pour la pierre repose sur plusieurs facteurs : valeur d’usage, sécurité perçue, protection contre l’inflation, mais aussi transmission intergénérationnelle. Même face à la volatilité des marchés financiers ou à la montée de nouvelles classes d’actifs (comme les cryptomonnaies). L’immobilier conserve son statut d’actif tangible, durable et culturellement valorisé.

Immobilier et patrimoine, mais une accessibilité qui se dégrade

Si l’immobilier reste plébiscité, l’accès à la propriété s’est considérablement complexifié, notamment pour les jeunes générations. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a reculé de 15 % entre 2021 et 2024. Ceci sous l’effet conjugué de la remontée des taux (de 1,1 % à plus de 4 %) et de la baisse de la durée des prêts et de la stagnation des revenus.

En parallèle, les prix restent élevés dans les zones tendues, en particulier dans les grandes métropoles. À Paris, le mètre carré dépasse encore les 9 600 € en moyenne (source : Notaires du Grand Paris, T1 2025). Tandis que l’éloignement géographique devient un passage obligé pour de nombreux primo-accédants.

Un changement de priorités et de comportements

La crise sanitaire a marqué un tournant. Le confinement a réveillé l’envie d’espace, de nature, de lumière. Résultat : les zones périurbaines, les petites villes et les communes rurales ont vu leur attractivité bondir. Selon le baromètre Notaires de France (2024), les ventes dans les zones rurales ont progressé de +12 % en trois ans, contre +2 % dans les grandes villes.

Parallèlement, la montée du télétravail a modifié la relation à l’habitat. L’acquisition n’est plus uniquement dictée par la proximité avec le bureau, mais par des critères de confort, de calme, de qualité environnementale.

Diversification et innovation dans l’investissement immobilier

Si l’achat en direct reste majoritaire, une nouvelle génération d’investisseurs opte pour des solutions plus souples : SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), crowdfunding immobilier, ou encore coliving à visée patrimoniale.

Ces modèles permettent une diversification des risques, une accessibilité à partir de quelques centaines d’euros, et un rendement net moyen autour de 4 à 5 % (source : ASPIM, 2024). L’immobilier locatif reste recherché, mais les contraintes réglementaires, fiscales (fin du Pinel, durcissement du statut LMNP), et énergétiques (DPE, passoires thermiques) redéfinissent les profils d’investissement.

Vers une pierre plus responsable… et stratégique

L’immobilier est aussi de plus en plus confronté aux enjeux environnementaux. À horizon 2034, tous les logements classés F et G seront interdits à la location. Une évolution qui oblige les propriétaires à repenser leur bien comme un actif à entretenir et à optimiser, sous peine de dévalorisation.

Dans ce contexte, la rentabilité à long terme prime désormais sur l’effet défiscalisant. Les propriétaires cherchent à valoriser leur patrimoine en améliorant la performance énergétique, en réduisant les charges, ou en optant pour des zones résilientes face au changement climatique.

En conclusion : la pierre reste un pilier, mais plus que jamais à piloter.

L’immobilier conserve une place majeure dans le patrimoine des Français, mais sa nature évolue. Moins statique, plus exigeante, plus sélective, la pierre reste attractive… à condition de faire les bons choix.
Entre enjeux de financement, mutations sociétales et nouvelles contraintes réglementaires. Devenir propriétaire ou investir dans l’immobilier en 2025 exige une approche rigoureuse, informée et stratégique.