Immobilier à Marseille
Acheter à Marseille en 2025 : quartiers, prix, conseils et opportunités
Entre transformation urbaine, attractivité en hausse et disparités persistantes, le marché immobilier marseillais continue de surprendre. En 2025, la cité phocéenne attire autant les primo-accédants que les investisseurs, bien décidés à miser sur la 2e ville de France. Mais que faut-il vraiment savoir avant de s’y lancer ? On vous propose un petit tour d’horizon pour acheter à Marseille.
Un marché plus dynamique que jamais
En 2025, le prix moyen du m² à Marseille s’élève à 3 325 €, selon les dernières données des Notaires de France (février 2025). Une hausse de +2,8 % sur un an, portée par la demande dans les quartiers du centre et les arrondissements proches de la mer.
À titre de comparaison :
- Paris tourne autour de 9 300 €/m² (en baisse),
- Lyon autour de 5 200 €/m² (stable),
- Toulouse à 3 600 €/m² (légère hausse).
Marseille reste donc relativement accessible, surtout pour une grande métropole avec littoral et réseau ferroviaire performant (3h15 de Paris en TGV).
Des quartiers très contrastés
Impossible de parler de l’immobilier à Marseille sans évoquer ses fortes disparités intra-muros. Car Marseille, ce sont 111 quartiers répartis sur 16 arrondissements, entre collines, mer et cités. Tous les apparentements à vendre à Marseille
Les appartements à vendre au centre de Marseille et sur le littoral qui tirent les prix vers le haut :
Endoume, Bompard, Roucas-Blanc : jusqu’à 6 000 €/m² pour des biens avec vue mer.
Le Panier et le Vieux-Port : entre 4 500 et 5 200 €/m², très prisés par les investisseurs.
Castellane, Vauban, Cours Julien : recherché par les jeunes actifs, bon compromis entre vie de quartier et centralité.
Des zones plus abordables… mais à fort potentiel :
Les Chartreux, Saint-Loup, Saint-Tronc : autour de 2 800 €/m², avec une bonne accessibilité.
La Belle-de-Mai ou la Joliette : en pleine mutation urbaine, sous l’effet du programme Euroméditerranée II.
Focus : le projet Euroméditerranée poursuit sa transformation du nord de la ville avec 650 hectares en requalification, 1 milliard d’euros d’investissements publics et plus de 14 000 logements neufs prévus d’ici 2030.
Investir à Marseille : une rentabilité encore attractive
Marseille reste une ville à forte tension locative, avec :
une vacance locative faible dans le centre,
une population étudiante en hausse (université d’Aix-Marseille, grandes écoles),
une demande constante en location meublée et saisonnière.
Rentabilité brute moyenne estimée : entre 4,5 et 6 %, selon les quartiers. Les meilleurs scores sont atteints dans les secteurs populaires bien desservis (Frais-Vallon, Saint-Lazare, Timone).
Cependant, l’encadrement des loyers, désormais en place à Marseille depuis 2023 (zones tendues), impose des plafonds à respecter, notamment pour les baux meublés classiques.
Et les alentours ? Des pépites à surveiller
Autour de Marseille, plusieurs communes attirent ceux qui cherchent plus de calme ou un meilleur cadre de vie :
Aubagne : à 20 minutes en train, proche des collines de Pagnol, prix autour de 3 400 €/m².
Allauch et Plan-de-Cuques : petites communes résidentielles cotées (jusqu’à 4 000 €/m²).
La Ciotat, Cassis, Sausset-les-Pins : bien plus chers, mais très recherchés pour les résidences secondaires ou le haut de gamme.
Qui achète à Marseille en 2025 ?
Le profil des acquéreurs a évolué ces dernières années :
Primo-accédants en quête de résidence principale, notamment dans les quartiers en mutation,
Investisseurs nationaux (parisiens, lyonnais) attirés par les rendements,
Familles locales qui cherchent à monter en gamme ou à quitter les secteurs densifiés,
Ex-Marseillais de retour après un passage à Paris ou à l’étranger.
Nos conseils pour acheter ou investir en 2025 :
Analysez quartier par quartier : à Marseille, deux rues peuvent tout changer.
Soyez rapide mais vigilant : les biens bien placés partent vite.
Vérifiez la copropriété et les charges : beaucoup d’immeubles anciens en centre-ville.
Renseignez-vous sur les projets d’aménagement (tramway, écoles, zones ANRU…).
Faites-vous accompagner par un professionnel local : les agences immobilières à Marseille connaissent les micro-marchés mieux que quiconque.
Acheter une maison à Marseille, plus rare mais il existe de vraies pépites ou il fait bon vivre.
En résumé...
| Donnée | Valeur moyenne |
|---|---|
| Prix moyen Marseille 2025 | 3 325 €/m² |
| Rentabilité brute locative | 4,5 à 6 % |
| Quartier le plus cher | Roucas-Blanc (~6 000 €/m²) |
| Quartiers abordables | Saint-Loup, Belle-de-Mai (< 3 000 €/m²) |
| Villes proches attractives | Aubagne, Allauch, Cassis |