Acheter à deux sans être mariés : mode d’emploi et pièges à éviter

Acheter à deux, ce qu’il faut savoir avant d’acheter à deux en union libre ou en concubinage

Par Emeline, pour Lesiteimmo – Juin 2025

L’achat immobilier à deux n’est plus réservé aux couples mariés. En France, près d’un achat sur trois est désormais réalisé par des couples non mariés, en concubinage ou en PACS, selon les données 2024 du Crédit Logement. Une tendance portée par l’évolution des modes de vie, mais qui n’est pas sans conséquences juridiques et fiscales.

Car si l’achat à deux sans être mariés semble simple en apparence, il peut s’avérer complexe, voire risqué, en cas de séparation, de décès ou de revente anticipée. Voici un mode d’emploi complet, assorti des principaux pièges à éviter, pour sécuriser son projet.

Acheter à deux, choisir le bon cadre juridique : indivision ou SCI ?

L’indivision (par défaut)

C’est le régime par défaut si vous achetez ensemble, sans être mariés ni créer de structure spécifique. Chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution financière. Exemple : 60 % / 40 % selon les apports.

Avantages : Simplicité de mise en œuvre et répartition claire en fonction des apports

Inconvénients :

• En cas de désaccord, chaque indivisaire peut demander la vente du bien, même contre l’avis de l’autre (article 815 du Code civil)
• En cas de décès, le survivant n’est pas protégé : la part du défunt revient à ses héritiers légaux (souvent sa famille)

Astuce : penser à rédiger une convention d’indivision pour fixer les règles de fonctionnement (durée, usage, vente).

La SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI permet d’acheter ensemble via une société, chacun détenant des parts sociales.

Avantages :

• Organisation contractuelle souple (statuts, règles de sortie, gestion)
• Possibilité de transmission progressive (notamment en cas d’héritiers)
• Moins d’exposition à l’indivision conflictuelle

Inconvénients :

• Création et gestion plus lourdes (statuts, comptabilité)
• Nécessite une vision patrimoniale à moyen/long terme

Répartition des apports et du crédit : bien formaliser

Lorsque le financement est mixte (apport + emprunt), il est essentiel de faire figurer la contribution exacte de chacun dans l’acte d’achat. À défaut, les parts sont considérées comme égales, même si un seul des deux finance la majorité.

Exemple concret : un couple où l’un met 40 000 € d’apport et l’autre 10 000 €. Sans mention spécifique, ils seront réputés propriétaires à 50/50… sauf à préciser la quote-part dans l’acte authentique.

À inclure dans l’acte notarié : la répartition de la propriété en %, et le rappel des apports initiaux.

Anticiper la séparation : prévoir l’imprévu

Même si personne ne veut y penser lors d’un achat, la séparation est l’un des principaux risques à anticiper.

En indivision, le bien peut être vendu, ou l’un peut racheter la part de l’autre. En cas de désaccord, il faut passer par le juge pour trancher (avec frais et délais)

Dans une SCI, le rachat de parts est plus simple à organiser, mais nécessite de prévoir les modalités dans les statuts

Selon MeilleursAgents (2024), 14 % des biens achetés en couple non marié sont revendus dans les 5 ans pour cause de séparation.

Et en cas de décès ? La protection du survivant est limitée

En l’absence de lien juridique (mariage ou testament), le concubin survivant n’hérite de rien, sauf disposition expresse.

Solutions pour éviter une situation dramatique :

• Rédiger un testament en faveur du conjoint (dans la limite de la quotité disponible)
• Souscrire une assurance-décès croisée pour couvrir le rachat de la part du défunt
• Privilégier le PACS, qui permet une protection minimale, mais supérieure à celle du concubinage

Important : les droits de succession entre concubins sont de 60 %, contre 0 € entre époux ou partenaires PACSés.

Acheter à deux: le PACS – un compromis protecteur

Bien qu’il n’offre pas la même protection que le mariage, le PACS permet un minimum de sécurité juridique :

• Les partenaires peuvent se transmettre le bien sans droit de succession
• Ils peuvent opter pour un régime d’indivision par défaut
• Ils peuvent conclure des pactes spécifiques (legs, clauses de rachat)

Selon l’INSEE, 44 % des couples de moins de 35 ans ayant acheté ensemble en 2024 étaient pacsés, contre 28 % en union libre.

En conclusion, acheter un bien à deux sans être mariés est parfaitement possible, mais nécessite une préparation rigoureuse. Anticiper les aléas de la vie personnelle – séparation, décès, revente – est la clé d’un achat serein et équitable.

Que vous soyez en concubinage, pacsés ou simplement copropriétaires, entourez-vous de conseils professionnels (notaire, avocat, expert immobilier) pour sécuriser chaque étape de votre projet.

En immobilier, l’amour ne suffit pas : il faut aussi des clauses.