Transmission de patrimoine immobilier : les clés pour anticiper les droits de succession

Transmission de patrimoine, un enjeu fiscal majeur pour les familles françaises par Emeline, pour Lesiteimmo – Juin 2025

Transmission de patrimoine immobilier, un sujet qui reste sensible, mais incontournable. En France, où près de 60 % du patrimoine des ménages est constitué de biens immobiliers (INSEE, 2024). La fiscalité successorale peut représenter un coût important pour les héritiers, voire menacer la conservation des biens familiaux.

Face à une pression fiscale toujours forte et à une réglementation complexe, anticiper est la seule voie réaliste pour optimiser la transmission. Tour d’horizon des règles actuelles, des outils d’anticipation efficaces, et des chiffres-clés à connaître pour transmettre dans les meilleures conditions.

Transmission de patrimoine immobilier, une fiscalité lourde en cas d’absence d’anticipation

En France, la transmission d’un bien immobilier par succession est soumise aux droits de mutation à titre gratuit, dont le barème est parmi les plus élevés d’Europe.

Exemple concret (2025) :

Pour un bien immobilier estimé à 400 000 € transmis à un enfant, les droits de succession s’élèveront à environ 47 194 €, après abattement de 100 000 €.

Barème 2025 entre parents et enfants (source : impots.gouv.fr) :

• 5 % jusqu’à 8 072 €
• 10 % de 8 072 à 12 109 €
• 15 % de 12 109 à 15 932 €
• Jusqu’à 45 % au-delà de 1 805 677 €

Ce poids fiscal peut forcer certains héritiers à vendre rapidement un bien familial, faute de liquidités suffisantes. Chaque année, près de 20 % des héritiers doivent revendre un bien pour régler les droits (selon Notaires de France, 2024).

Les outils juridiques pour transmettre efficacement

– La donation en pleine propriété

Permet de transmettre un bien de son vivant. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, en franchise d’impôt. Un couple peut donc donner jusqu’à 200 000 € par enfant sans fiscalité.

Idéal pour : les biens de valeur modérée ou à transmettre avant 70 ans.
Attention : les donations successives doivent respecter les délais fiscaux.

– La donation avec réserve d’usufruit

Le bien est donné, mais le donateur conserve l’usufruit (le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers).

En 2025, l’abattement dépend de l’âge du donateur. Par exemple, à 65 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la valeur du bien (barème fiscal de l’article 669 CGI).

Avantage : réduction significative de la base taxable tout en conservant l’usage du bien.

– La SCI familiale

Créer une Société Civile Immobilière permet d’organiser la détention et la transmission d’un patrimoine. Elle facilite la donation progressive des parts sociales, avec un pilotage conservé par le gérant.

Selon les chiffres de Bercy, plus de 125 000 SCI familiales sont aujourd’hui utilisées pour préparer une transmission patrimoniale.

À retenir : la donation de parts de SCI permet de transmettre sans morceler le bien, tout en profitant des abattements classiques.

– L’assurance-vie en complément

Si elle ne permet pas de transmettre un bien immobilier directement, l’assurance-vie peut financer les droits de succession. En cas de décès, les capitaux versés peuvent permettre aux héritiers de conserver un bien sans le vendre.

En 2024, l’assurance-vie représentait 38 % des outils de prévoyance utilisés par les familles propriétaires (France Assureurs).

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Les stratégies patrimoniales à mettre en place

Anticiper le plus tôt possible

Plus la transmission est préparée jeune, plus les leviers d’optimisation sont puissants. Dès 50 ans, les stratégies de démembrement, donation ou SCI doivent être envisagées.

Faire appel à des professionnels

Notaire, avocat fiscaliste, expert immobilier… l’optimisation ne s’improvise pas. Une évaluation précise du bien et des enjeux successoraux est essentielle.

Intégrer les enfants dans la réflexion

Informer et associer les héritiers permet d’éviter les conflits et les ventes précipitées. Le pacte Dutreil, par exemple, dans le cadre de SCI patrimoniales avec activité de location meublée, peut permettre une exonération de 75 % des droits de mutation.

Les chiffres-clés (France, 2025)

Indicateur	Donnée
Abattement fiscal parent-enfant	100 000 € tous les 15 ans
Droits moyens payés par succession	37 200 € (DGFiP)
Part de l’immobilier dans le patrimoine	61 % (INSEE)
Proportion d’héritiers revendant un bien	20 % (Notaires de France)
Part des SCI dans les transmissions	+40 % entre 2016 et 2024

Pour conclure, la transmission de patrimoine immobilier est un enjeu stratégique, juridique et émotionnel. Ne pas anticiper, c’est s’exposer à une fiscalité lourde et à une éventuelle dispersion du patrimoine. A contrario, une stratégie patrimoniale bien conçue permet de sécuriser les héritiers, de préserver les biens familiaux et de limiter l’impact fiscal.

En 2025 plus que jamais, préparer la transmission, c’est protéger son patrimoine.