Immobilier fractionné : le nouveau placement tendance ou gadget ?

Dans un contexte où l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile — taux d’intérêt élevés, prix stables mais toujours hauts, réglementation locative serrée — une alternative fait parler d’elle : l’immobilier fractionné.

Inspiré de la logique de la tokenisation et de l’économie collaborative, ce nouveau mode d’investissement promet aux particuliers de devenir copropriétaires de biens immobiliers à partir de quelques centaines d’euros.

Mais que vaut vraiment ce produit ? Faut-il y voir une réelle démocratisation de l’investissement immobilier, ou simplement un placement marketing surfant sur les frustrations des primo-investisseurs ? On vous propose un décryptage.

C’est quoi, l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné consiste à acheter une “part numérique” d’un bien immobilier physique. Ceci via une plateforme spécialisée. Le bien est généralement détenu par une société (souvent une SAS ou une SCPI), et chaque investisseur détient une fraction du capital, proportionnelle à son apport.

Ces plateformes, comme Bricks.co, RealT, Immocratie ou Masteos, promettent :

• Une rentabilité nette prévisionnelle entre 4 % et 8 %,
• Une accessibilité dès 100 à 1 000 €,
• Une liquidité améliorée via des marchés secondaires,
• Une gestion clé en main (travaux, locataires, fiscalité).

Pourquoi l’immobilier fractionné séduit en 2025

Avec la hausse continue des taux (3,9 % sur 20 ans en mai 2025, source : Banque de France) et des critères bancaires toujours stricts, de nombreux Français sont exclus du crédit immobilier classique.

Selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, la production de crédits a chuté de -41 % entre 2022 et 2024.

Dans ce contexte, l’immobilier fractionné apparaît comme :

• Une porte d’entrée à bas coût dans la pierre,
• Un moyen de diversifier un portefeuille sans s’endetter,
• Une solution compatible avec des profils jeunes ou aux revenus irréguliers.

Mais est-ce vraiment un bon placement ?

1. Une rentabilité parfois surévaluée

Les rendements annoncés s’appuient sur des prévisions optimistes : loyers constants, vacance quasi nulle, impayés inexistants. Or, dans la réalité :

Certaines plateformes ont connu des rendements réels inférieurs de 30 % à 50 % aux projections initiales (source : Boursorama, mars 2025).

2. Une fiscalité classique… sans l’effet de levier du crédit

Les revenus sont soumis aux revenus fonciers, comme pour une SCPI ou un bien en direct, sans possibilité de déduction des intérêts d’emprunt.
Or, le crédit est historiquement un accélérateur de rentabilité dans l’immobilier classique.

3. Une revente parfois complexe

Certes, certaines plateformes proposent un marché secondaire de revente de parts. Mais il reste :

• Peu liquide,
• Volatil,
• Et souvent avec des frais ou décotes importantes.

Une étude d’Immocratie montre que 25 % des parts proposées à la revente en 2024 n’ont pas trouvé preneur dans les 3 mois.

À qui s’adresse vraiment ce type d’investissement ?

Les profils concernés :

• Investisseurs débutants cherchant à tester l’immobilier sans se lancer à crédit
• Jeunes actifs exclus du crédit ou de l’apport personnel suffisant
• Épargnants prudents souhaitant diversifier leur portefeuille avec un ticket faible

Les points à éviter si :

• Vous cherchez une rentabilité stable et optimisée fiscalement
• Vous avez la capacité d’investir en direct avec effet de levier
• Vous souhaitez maîtriser l’exploitation du bien

Immobilier fractionné vs immobilier locatif classique : tableau comparatif

Critère	Immobilier fractionné	Immobilier classique
Ticket d’entrée	100 – 1 000 €	30 000 € et plus
Gestion	100 % déléguée	Déléguée ou directe
Fiscalité	Revenus fonciers	Revenus fonciers, LMNP…
Effet de levier	Aucun	Crédit possible
Rendement brut	4–8 % (prévisionnel)	5–10 % (variable selon projet)
Revente	Marché secondaire limité	Vente directe ou via agence

En conclusion, l’immobilier fractionné n’est ni un gadget, ni une solution miracle. En 2025, il répond à une vraie attente d’accessibilité, mais reste un produit hybride, plus proche de la SCPI que de l’investissement locatif traditionnel.

Pour ceux qui veulent découvrir l’immobilier sans engager un crédit, c’est un bon point de départ. Mais pour construire un patrimoine solide, l’effet de levier du crédit, la maîtrise des opérations et la fiscalité optimisée restent inégalés.

À manier comme un complément d’allocation, mais pas comme une stratégie centrale.