Comment réduire vos impôts tout en constituant un patrimoine ?

Le dispositif « Duflot » qui a remplacé la loi « Scellier » favorise les investisseurs judicieux qui désirent acheter dans le neuf.

En effet, entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu égal à 18 % du prix d’acquisition de votre logement dans la limite cependant de 300 000 € et de 5 500 € du m².

Néanmoins, certaines conditions doivent être respectées.

• Le logement (non meublé) doit être loué au minimum pendant neuf ans à usage d’habitation principale.
• Vos locataires doivent satisfaire à un plafond de ressources.
• Les loyers devront être eux inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché.

L’ensemble de ces conditions remplies, vous pourrez compter sur un bénéfice fiscal de 54 000 € sur 9 ans. Soient environ 6 000 € par an. Cette « niche fiscale » a un plafond maximum de 10 000 € par an.

Pour en profiter, il vous faudra faire les bons choix en termes d’emplacement du bien, de superficie, de finance, de label, de gestion, …

1. Bien choisir son emplacement

Afin de pouvoir satisfaire aux différentes exigences du dispositif « Duflot », il sera important de choisir d’investir dans un appartement au cœur d’une ville dynamique. Pour éviter toutes dérives, la loi a règlementé les villes concernées par le dispositif, en imposant un nombre d’habitant et en déterminant des zones d’éligibilités.

C’est pourquoi huit villes sont considérées comme « privilégiées ». On retrouve Lyon, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Lille, et Strasbourg.

2. Choisir des petites surfaces

Ce dispositif a pour résultante de majorer les loyers des appartements d’une superficie inférieure à 63 m² et de minorer les loyers d’une superficie supérieure.

Le dispositif « Duflot » permet aux personnes désireuses d’investir de faire l’acquisition de 2 logements maximum par an.

3. Achat à crédit ou pas ?

Dans le cadre du dispositif Duflot, il est préférable d’avoir recours à un crédit. Les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers, qui sont bien moins fiscalisés.

Pendant la période de transition qui va précéder la location :

•  soit les revenus locatifs vont s’imputer sur les autres revenus locatifs,
•  soit ils créeront un déficit reportable  sur les années suivantes.

4. Attention aux labels énergétiques !

Le bénéfice de la réduction d’impôt ne sera accessible que si votre ou vos logements correspondent à un niveau de performance énergétique.

C’est pourquoi il est important de vérifier que le programme sur lequel vous désirez investir soit bien labellisé BBC ou RT2012.

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5. Les règles en terme de revenu de vos locataires

Pour bénéficier entièrement du dispositif « Duflot », les conditions de revenus de vos locataires ont été fortement durcies et devront être conformes au tableau de référence.

Les points scrutés seront fonction du nombre de personne du foyer et de la localisation du logement.

• Le revenu fiscal inscrit sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédent la signature du contrat.
• Le ou les locataires ne devront pas avoir de lien de parenté avec le propriétaire.
• La 1^ère location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement des travaux.

6. Les plafonds des loyers (voir tableau)

Les loyers seront plafonnés. Environ 20 % de moins par rapport au marché. Ce plafond sera révisé chaque année, en fonction du lieu où se situe votre bien immobilier.

Afin de calculer au mieux le loyer, il faudra multiplier la surface de votre bien par le plafond de référence. A ce produit, on affectera un coefficient, soit la formule suivante :

(0,7 + 19/S)   où S = surface.

Le coefficient ne pourra excéder 1,2 pour un bien de 38 m².

7. La gestion de votre bien immobilier.

Sachez que concernant la gestion de votre investissement, vous pourrez faire appel à un professionnel. En général il vous en coûtera 6 à 9 % des loyers, charges comprises. Néanmoins, les honoraires de ces professionnels seront entièrement déductibles de vos revenus fonciers.

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