Paris : Le plafonnement des loyers à Paris on en est où ?
Le 25 juillet dernier le préfet de Paris promulguait le décret concernant le plafonnement des loyers, suite à la mise en place de la loi ALUR. Mesure applicable aux nouveaux baux ou à ceux en renouvellement à compter de cette date. Aussi, le loyer demandé au locataire dot être compris dans une fourchette exprimée hors charges et en fonction du nombre de mètre carré habitable. La fourchette minimum est fixée a 70 % du loyer de référence calculé par l’OLAP. A contrario, la fourchette haute se situe à 120 % du loyer de référence. Selon le mensuel le revenu, les professionnels de l’immobilier à Paris, indiquent qu’environ 15 % des baux signés seraient en-dessus de la fourchette haute. Ainsi on devrait voir s’appliquer un fort réajustement des valeurs locatives sur la région parisienne.
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Alors quelles sont les bonnes méthodes pour la révision de son loyer ?
Pour éviter de se tromper il est important de bien connaître le dispositif mis en place pour Paris et sa région. Compliqué de gérer la capitale en termes de loyer. Pour ce faire, 14 zones géographiques ont été définies. Chacune de ces zones et divisés en quartier. Dans chaque zone on a établi un loyer moyen en tenant compte de l’époque de construction, et de la taille du logement. Pour chaque logement il est donc défini un loyer de référence, un loyer minimum et un loyer maximum. Dans le cas où le loyer de l’appartement qui doit être loué dépasse le plafond maximum, le locataire peut demander la révision lors du renouvellement ou lors de son accession à la location. A contrario, un logement dont le loyer est trop en-deçà du loyer médian pourra être révisé à la hausse par le bailleur. Ces révisions peuvent être faite de manière amiable ou devant une commission départementales de conciliation. Néanmoins l’harmonisation d’un marché et très compliquée et notamment la prise en compte des spécificités immobilières reste trop importante pour l’ignorer. Certaines fédérations de professionnels ont même déposé des recours.
Une meilleure fiscalité pour le meublé.
Les appartements qui sont meublés à destination de la location obtiennent plus d’avantages que les appartements dits «vides ». En effet, concernant l’encadrement des loyers, vous bénéficiez d’une majoration par mètre carré non négligeable de 11 % sur votre loyer de référence. Outre l’avantage de la durée de location du meublée, la fiscalité est nettement plus alléger. En effet, les loyers sont soumis au régime BIC et permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos frais. De plus, si vous avez recours à un emprunt bancaire pour l’acquisition de votre meublé, sachez que le régime du bénéfice réel s’applique. Ainsi, vous pourrez déduire les frais et les charges au même titre que les intérêts d’emprunt. Dans le cadre d’un bénéfice, celui-ci sera reportable et surtout non imposable. Attention cependant à la notion de meublée qui comprend depuis le 1er septembre dernier 11 éléments en termes de mobilier dans le logement.
Les compléments obscurs de la loi.
Une loi assez obscure cependant concernant les logements spécifiques qui permet de procéder à certains ajustement du montant du loyer en tenant compte des « petits plus » de votre appartement ou de votre maison à paris. Le tout est de savoir quels sont les caractéristiques qui vont permettent de rajouter un complément au montant du loyer. Trois conditions essentielles :
- Les qualités ne doivent pas être prises en compte dans la détermination du loyer maximal.
- Ces qualités doivent être déterminantes pour la comparaison avec les logements de la même catégorie et dans le même secteur.
- Ne pas faire l’objet de charges payées par le locataire.
En bref, si vous avez un jacuzzi, une vue imprenable sur un site,….
Gérez-vous même votre appartement.
La gestion n’est pas une chose facile. Gérer les visites, remplir les différentes formalités, vérifier la bonne solvabilité de vos locataires, gérer les relances, les loyers, les impayés. Sans oublier les petits tracas quotidiens tel que les problèmes de serrures,…. A noter que depuis le 1er août 2015, un contrat type de location, conforme aux normes du dispositif ALUR devrait vous permettre de mieux gérer votre location. Bien sûr vous pouvez céder cette lourde partie à une agence immobilière qui vous prendra une petite commission de 7 à9 % assise sur les loyers. Aussi attention que ces charges ne viennent pas intégralement « manger » votre marge voir imputer d’une bonne partie vos revenus.
Comment faire le réajustement ?
Dans le cas d’un loyer sous-évalué, le bailleur doit respecter un certain nombre de formalités. Adresser au moins 6 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception une proposition de révision. Cette lettre doit bien préciser le montant de la révision et notifier la liste des loyers de référence constatée dans le voisinage pour les logements comparables. La hausse est inférieure ou égale à 10 % elle sera répartie en part égale sur la durée du bail, part tiers sur 3 ans ou part sixième sur 6 ans. Si la réévaluation est supérieure à 10 % elle sera obligatoirement répartie sur 6 ans même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure.
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