Un bail vert pour 2012
Le décret d’application pour la mise en place d’un bail vert devrait être publié très prochainement. Suite au Grenelle de l’environnement, des mesures ont été prises, et notamment pour les locaux commerciaux de plus de 2000m² avec un bail vert, qui devrait dès le 1er janvier 2012, réduire de 38% la consommation énergétique du parc d’ici à 2020.
Les scientifiques qui se sont penchés sur le problème de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre (responsables du réchauffement climatique) ont établi un constat : le secteur du bâtiment est responsable d’environ 25% des émissions de gaz à effet de serre. Le Grenelle de l’environnement a donc pris les choses en main et souhaite diminuer de 38% la consommation du parc d’ici 2020. Le décret d’application qui doit être publié prochainement va commencer à faire bouger les propriétaires des locaux commerciaux, à qui il ne reste que 9 ans pour appliquer les principes de ce bail vert.
Bien que pour l’instant aucune sanction ne soit prévue pour tout manquement à cette obligation, les propriétaires sont un peu pressés par le temps, car ils risquent de s’exposer à une dégradation de la valeur de leur patrimoine.
Le bail vert c’est quoi ?
Il s’agit d’une annexe au traditionnel bail commercial, datant de 1953. Il s’agit d’une « touche verte » basée sur une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques en vue de réduire les consommations énergétiques des locaux de plus de 2000m² (bureaux, commerces). Le bailleur et le locataire s’engagent à mettre en oeuvre et suivre une démarche pour diminuer la consommation énergétique des bâtiments qu’ils louent ou occupent.
Pour l’instant ce document n’a pas de valeur juridique contraignante, ainsi concernant les objectifs de consommation énergétique à atteindre, les deux parties doivent se mettre d’accord. Concernant le financement des travaux pour la mise en marche de ce bail vert, les autorités restent évasives : » La question des délais et de la question à financer les travaux devra se résoudre en fonction des différents cas de figure. Il n’existe pas de solution unique. Il faut faire preuve de beaucoup de pragmatisme. Mais, même si cela semble compliqué, il faut avancer quand même. Ce que nous avons voulu faire avec le bail vert, c’est donner une direction. »
Le bail vert à l’étranger ?
Le Royaume Uni a déjà mis en place des clauses vertes (green lease) depuis 2008 auprès des grands propriétaires bailleurs.
En voici les principales obligations :
- Des obligations du bailleur en termes d’amélioration du bâtiment et celles du preneur en termes d’utilisation de celui-ci,
- Des révisions du loyer qui intègrent des mesures de la performance énergétique,
- Des exigences concernant les obligations de respect par le preneur de la politique environnementale du bailleur,
- Des exigences relatives aux travaux d’installation du preneur ou aux travaux ultérieurs permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique (exemples : isolation, ventilation, etc.),
- La détermination d’un système d’ajustement des provisions de charges qui pénaliserait les locataires n’ayant pas atteint les cibles de consommation énergétique définies,
- L’obligation pour le bailleur de garder en bon état d’entretien les équipements tels que la climatisation et les chaudières qui contribuent au niveau de consommation énergétique d’un immeuble.
Pour l’instant aucun recul ne peut être pris sur ces façons de travailler (mécanismes de révision des loyers, charges, performances obtenues), ainsi, il se peut qu’à terme, certains preneurs rejettent ces clauses, car ils n’auront en retour aucun intérêt économique. Affaire à suivre…
Sources : Le livre blanc de l’immobilier durable”, DTZ Jean Thouard, mai 2009 Le bail vert
