Du nouveau pour les professionnels de l’immobilier

Sylvia Pinel indiquait, au congrès de la FNAIM, que le gouvernement entendait s’octroyer une petite révision concernant la loi Hoguet. Elle précisait que compte tenu de l’évolution des nouvelles technologies et surtout de l’arrivée de nouveaux acteurs, il semblerait pertinent de revoir les métiers de la transaction immobilière.

Les honoraires des agences immobilières revus et corrigés

D’après les informations transmises par le Président de la FNAIM, en ligne de mire de la ministre du logement, les honoraires des agences immobilières. La tribune précisait que Sylvia Pinel et Emmanuel Macron entendaient définir un encadrement des honoraires payés par les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers qui passent par les professionnels.

La recherche de l’équité dans la profession serait de mise. En effet, si la loi Macron encadrait les tarifs des études notariales, il paraît logique au gouvernement que les autres professionnels soient soumis à une règle équivalente.

Les nouveaux acteurs qui bouleversent le métier.

Les nouveaux acteurs comme Airbnb sont aussi des objets d’inquiétude et de débat pour Sylvia Pinel. En effet, l’arrivée de ses plateformes sur le marché de la location ont posé certaines problématiques qui ont entraîné quelques discussions au sein de l’Assemblée Nationale qui a finalement voté un amendement. Celui-ci porte sur le devoir de ces plateformes de communiquer sur les règles fiscales qui régissent la location saisonnière.

Un débat devrait donc s’engager avec les professionnels de l’immobilier début 2016 pour revoir quelques règles de bases et prévoir une adaptation aux nouveaux marchés émergents.

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La Tendance du marché immobilier pour 2016

La tendance du marché immobilier Français tendrait vers une stabilisation des prix et vers une augmentation des volumes de ventes, tout du moins sur le marché de l’ancien. L’immobilier neuf restant un marché bien différent. Dans les villes de province, on a pu observer une reprise d’activité immobilière à compter du mois de juin. A Paris la reprise s’amorçait, d’après les notaires, plus tôt au début du printemps. Cette petite reprise d’activité se serait stabilisée en cette fin d’année. Ce qui permettrait d’entrevoir une petit hausse des transactions pour l’année 2015 de l’ordre de près de 6 %. Avec une petite note positive concernant le marché de la résidence secondaire qui a un peu plus bougé cette année.

Quels sont les secteurs de l’hexagone qui bougent ?

Cette année plusieurs secteurs ont plus particulièrement été actifs sur le marché immobilier. Le Nord affiche une belle progression des ventes de près de 18 %, l’Ouest égalise le score également à 18 % de transactions en plus. Le Sud, plus précisément les Alpes Maritimes, afficherait une hausse proche de 17 %. Les villes pour lesquelles l’immobilier affiche des prix en hausse serait le Nord Est vers Strasbourg et le Sud-Ouest à Toulouse. Les grandes agglomérations comme Lyon, Grenoble, Marseille, Montpellier, Nice, Bordeaux, Nantes, Rennes, Lille et Paris affichent certains prix, notamment sur les appartements, en légère baisse, en termes de prix au m².

Attention, même si les prix des appartements ou des maisons semblent plus intéressants aujourd’hui, il n’en reste pas moins qu’il faut rester vigilant lors de votre acquisition. N’oublions pas que certaines villes ont sur ces 10 dernières années vues leurs prix s’envoler. C’est le cas de Bordeaux avec une hausse de plus de 50 %, Lyon avec plus de 40 %, Nice et Lille qui ont dépassé les 30 % et Strasbourg et Toulouse qui notaient plus de 20 %. Cependant certaines villes semblent très intéressantes, car les prix affichent une forte baisse, comme St etienne avec – 6 %.

Alors que nous réserve l’année 2016 !

Disons que nous allons rester optimistes pour le moment. Avec des taux de crédit encore assez bas et des prix en légère baisse, une « reprise » devrait « s’amorcer ». Ces derniers mois ont été aussi favorable grâce à la reconduction de certaines mesures qui fiscalement aide les investisseurs et les primo-accédant à retrouver de l’entrain pour l’immobilier.

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Rénovation immobilière : comment améliorer votre étiquette énergétique tout en gagnant de l’argent ?

Est-ce que vous connaissez la valeur de votre étiquette énergétique ? Connaissez la valeur de votre bien en fonction de celle-ci ? Sera-t-elle favorable lors de la vente de votre bien immobilier ou négative ? En fonction de votre secteur géographique et de la valeur de votre bien immobilier, il parfois intéressant de se poser la question de la rénovation. Mais par où commencer en termes de rénovation ?

La rénovation il faut y penser

Prenons l’exemple d’un bien immobilier classé en F qui réalise des travaux de rénovation en changeant la chaudière de la maison. Elle pourra voir son investissement en termes de coût de chauffage s’amortir sur une période de 7 ans et pourra en revalorisant son DPE gagner 5% de son prix de vente soit pour une maison de 100 000 euros une plus-value non négligeable de 1000 euros différence immédiate entre 5 000 euros de gain pour un investissement de 4000 €uros.

Quels sont les priorités pour vos rénovations ?

Tout d’abord une rénovation ne s’envisage pas du jour au lendemain. Bien au contraire, il faut préparer à l’avance son projet. Et oui, le temps passe vite entre la recherche des artisans qui sont labellisés, l’obtention des devis, la sélection de l’entreprise et enfin la mise en production des travaux. Si vous êtes en copropriété, pensez qu’il vous faudra obtenir les autorisations…

Ensuite lorsque tout est bien posé, il faut prioriser les travaux. Rien ne sert de changer le système de chauffage si vous n’avez pas une bonne isolation. Donc par ordre de priorité, il convient de commencer par l’isolation de votre maison, en pensant bien à la ventilation qui ne doit pas être négligée. Ensuite, vérifier les ouvertures et changer pour des ouvrants qui sont bien isolés et pensez également isolation phonique (petit plus lors de la vente si nécessaire). On poursuit ensuite par la partie chauffage qui va de surcroît s’adapter aux dispositions prises pour l’isolation (une petite économie non négligeable).

Il est important de noté que la mise en place de plusieurs solutions simultanées permet d’obtenir une meilleure notation plus rapidement et donc de mettre une petite plus-value à votre bien immobilier.

Les subventions et crédit d’impôt.

Pour financer ces changements assez conséquents, il existe des financements.

Le CITE vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % sur les dépenses engagées (hors coût de main d’œuvre). Cette mesure concerne les propriétaires occupants et les locataires. Cette mesure est prorogée jusqu’à fin 2016. Les dépenses liées au CITE sont éligibles au taux réduit de TVA.

30 000 €uros sans intérêt

L’éco-prêt à taux zéro vous permet, jusqu’au 31décembre 2015, de bénéficier d’un prêt (sans conditions de ressources) d’un montant maximum de 30 000 euros sans intérêt. Pour en bénéficier il faut réaliser un bouquet de travaux compris dans au moins deux catégories répertoriées dans l’article 244 quarter U du CGI. Ce type de prêt est distribué seulement par les banques qui ont signé une convention avec l’Etat. A noter que ce prêt est accessible également aux copropriétaires.

Les certificats d’économie d’énergie monnayables

Certains organismes vous aident à financer votre projet de rénovation sous plusieurs formes. Soit vous remettre un chèque, soit un bon d’achat dans de grandes enseignes, des remises sur devis ou facture, soit un prêt à taux bonifié. La liste des participants à cette formule se retrouve sur le site de l’ATEE.

Vous pouvez également consulter votre commune, votre département ou votre région qui octroie parfois des prêts intéressants. De plus rapprochez-vous d’organisme comme l’Anah qui vous informe sur les différentes possibilités.

Sachez que ces aides peuvent être cumulables et vous faire bénéficier de faciliter de crédit intéressantes.

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Immobilier : comment donner plus de valeur à votre logement avant sa vente ?

Depuis la mise en place du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les acquéreurs sont devenus très vigilants concernant cette information lors de l’étude de leur acquisition. Alors avant de mettre en vente votre appartement ou votre maison, il est important de prendre la précaution de connaître la valeur du DPE de votre logement. Si la valeur de votre DPE est au-delà de la valeur D, il faudra envisager des rénovations qui pourrait « booster » le prix de votre bien immobilier lors de sa vente, sans pour autant que cela ne vous coûte trop cher.

Une étiquette qui fait varier les prix de l’immobilier.

Depuis le 1er janvier 2011, les étiquettes DPE sont devenues obligatoire pour toutes les ventes immobilières. La première étiquette permet de connaître la quantité de gaz à effet de serre dégagée par la maison. La seconde étiquette correspond à la consommation d’énergie de la maison. 90 % des acquéreurs d’un bien immobilier estiment que le DPE est un critère de choix pour l’acquisition de leur bien immobilier.

Aussi, lorsque le DPE indique que la future acquisition est « énergivore » (DPE D à G) les acquéreurs se font plus rares pour cet appartement ou cette maison. Cette prise de conscience s’explique par l’étude de plusieurs facteurs. Tout d’abord le constat de la montée des prix des diverses énergies qui représentent plus de 20 % par rapport à seulement 4 ans, d’où une inquiétude face à la facture énergétique pour l’acheteur. Ensuite, une étude montre que seulement 14 % des biens immobiliers mis en vente ont une étiquette énergétique en-deçà de la lettre D. La rareté de ces produits leurs confères un avantage plus qu’évident en termes de vente.

Les classes D à G se vendent moins cher.

En effet, les logements dits : « énergivore » se vendent bien moins cher que ceux qui sont classés avec une étiquette énergétique comprise entre A et C. Sur une étude faite, sur la France métropolitaine, concernant les appartements et les maisons, en prenant l’étiquette D comme valeur moyenne sur une maison, on constate des dévalorisations de prix peuvent aller de – 7% à -16 % en fonction du secteur géographique. A contrario, sur le même type de comparatif, on constate des négociations à la hausse sur le prix de vente allant jusqu’à plus de 12 % dans certains secteur géographique car l’étiquette énergétique est égale à la lettre A. Bien sûr, les produits neuf se placent forcément bien, puisque ils doivent répondre obligatoirement à l’ensemble des normes de la RT 2012.

Comme indiqué précédemment ces variations de prix en fonction du label énergétique sont étroitement liées au marché immobilier et au secteur géographique. On n’achète pas un appartement au même prix à Paris et à Lyon. Le prix au mètre carré va varier en fonction de son emplacement et de l’offre et de la demande liée au secteur géographique, voir à la rue. Néanmoins, l’étiquette énergétique sera un point qui va animer les débats sur le prix de l’achat de l’appartement ou de la maison. Un bien classé en F sera bien plus dévalorisé qu’un bien immobilier qui se verra octroyer la belle note de A par les diagnostiqueurs. De plus, la valeur énergétique sera bien plus observée par l’acquéreur lorsque celui-ci envisage d’investir dans un bien en haute montagne par rapport à un bien en plein centre ville.

L’acheteur est de plus en plus vigilant sur la classe énergétique puisqu’elle impacte directement son portefeuille. En effet, un bien mal classé engendre forcément pour l’acquéreur une surcharge en termes de chauffage. Ainsi, une mauvaise isolation pénalise fortement le prix de l’appartement ou de la maison. Les statistiques montrent que près de 60 % des acquéreurs sont près à verser un montant plus important concernant leurs loyers pour être doté d’un logement avec une note énergétique plus intéressante. De plus, les syndics constatent une forte augmentation de demandes de congés, voir de renégociation des loyers lorsque leur logement est trop consommateur en termes de chauffage.

La rénovation pour une meilleure étiquette.

Environ 70 % des vendeurs restent stoïque face à la dévalorisation de leur bien à cause de la valeur énergétique de leur appartement ou de leur maison. Tandis que les bailleurs, eux, tendent à se lancer dans les rénovations de leur patrimoine immobilier pour augmenter la valeur de leur bien et surtout pour éviter les vacances locatives qui pourraient leurs coûter cher. Voir à augmenter leur revenus en octroyant une meilleure performance à leur bien immobilier. Sachant que ces rénovations sont partiellement délocalisables  avec le POPE et que près de 88 % des acheteurs sont attentifs aux valeurs énergétique, il est temps de penser à la rénovation et surtout à ce mettre en conformité avec la norme RT2012. Nombreuses sont les agences immobilières qui subissent l’impact des valeurs énergétiques lors de la négociation du prix du bien.  De plus, cet indicateur peut rallonger de plusieurs mois la vente de votre bien si elle est considérée comme critique par les acheteurs.

Alors vous vendeurs ou vous bailleurs pensez à optimiser vos chances en rénovant votre appartement ou votre maison !

 

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