Location : l’encadrement des loyers les propriétaires n’en démordent pas

Le 1er août à Paris entre en vigueur le dispositif concernant l’encadrement des loyers. L’UNPI monte au créneau et cherche les voies de recours possibles contre la loi.

L’Union des Propriétaires mobiliers monte au créneau contre la loi sur l’encadrement des loyers qui doit être mise en œuvre au 1er août 2015. Le collectif des bailleurs envisage de trouver un recours contre la loi qui doit établir un loyer médian. Mais l’ensemble des décrets sont visés par le collectif.

D’après le collectif, la sélection de critères prévus par la loi serait trop restrictive et ne prendrait pas en compte certains autres critères susceptibles de faire varier notablement le montant des loyers.

 Les travaux deviennent inutiles !

Ainsi, l’UNPI considère que les travaux qui pourraient être entrepris pour ces logements ne seront plus valorisés et les propriétaires ne verront plus l’utilité d’entreprendre des rénovations. Avis fortement partagé par la FNAIM. C’est pourquoi les investisseurs vont se tourner vers d’autres secteurs et on risque de se confronter à une chute brutale du parc locatif privé sur la région Parisienne.

A lire aussi : Contenu du décret

Location saisonnière : pourquoi faire classer son bien en location meublé !

Avoir une résidence secondaire c’est super mais parfois cela peut coûter cher. Alors comment faire pour alléger un peu les frais tout en gardant précieusement son petit pied à terre ? Nombreux sont les particuliers qui ont décidés de louer ce bien immobilier quelques semaines par an et de l’occuper encore tout à loisir. Pour bénéficier d’avantage fiscal et doter votre bien d’une image plus intéressante opter pour un classement en « meublé de tourisme ».

Classer sa résidence secondaire en « meublé de tourisme ».

Pour cela il est nécessaire de faire appel à des organismes spécialisés (voir liste ici) qui vont inspecter soigneusement votre bien immobilier avant de le classer. Assez draconiennes, les conditions d’entrée dans ces organismes ne sont pas non plus sans un coût. Par exemple, pour les gîtes de France considéré qu’il vous faudra payer un droit d’entrée de 200 euros et une redevance annuelle d’environ 100 euros (Secteur de Loire-Atlantique). De plus, une rétrocession d’environ 17 % du montant des loyers sera imposée par l’organisme.

S’il y a un coût, il n’en reste pas moins que le classement de votre maison ou de votre appartement vous permettra de valoriser différemment votre bien auprès des locataires potentiels.

De une à cinq étoiles, voilà les degrés de valorisation de votre bien immobilier. Cette note varie en fonction de l’équipement, de l’accessibilité et des services proposés dans votre logement (soit environ 112 critères étudiés). Le classement obtenu est valable 5 ans. Dès réception du classement, vous devez l’envoyer à la préfecture dont dépend votre logement, ensuite vous devez déclarer votre meublé à l’office du tourisme et en mairie. Ce classement vous oblige également à prendre un numéro de SIRET.

NB : vous ne pourrez louer votre logement meublé plus de douze semaines consécutives à la même personne.

 

Les avantages du classement en « meublé touristique » = 71 % d’abattement fiscal !

Vous serez soumis au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) sur le montant des loyers que vous pourrez toucher. Lorsque vos loyers sont inférieurs à 32 900 euros par an, le régime micro-bic sera automatique. Ainsi vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Le classement en « meublé tourisme » vous permet de bénéficier d’un abattement de 71 % au lieu de 50 % sur le montant des loyers. Votre plafond de loyer lui sera revaloriser à hauteur de 82 200 euros annuel.

Fiscalement vous pourrez opter pour le régime du réel. Ainsi, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de vos loyers et le solde sera imputé sur vos revenus. Cependant, dans le cadre d’une location saisonnière, les charges ne seront déduites qu’au prorata de la durée de location.

 

Résidences Secondaires : une surtaxe qui rapporte !

Logement sociaux ou liquidité facile ?

La surtaxe qui concerne les résidences secondaires entrée en vigueur fin 2014  rend déjà certaines mairies heureuses. Mais l’objectif est-il de favoriser la création de logements sociaux ou de financer les liquidités des mairies.

Fluidifier le marché, voici les objectifs de la surtaxe imputée aux propriétaires des résidences secondaires. Afin de pousser les propriétaires de résidences secondaires à louer ou à vendre leur maison de vacances, une surtaxe de 20 % peut être collectée par les mairies qui le souhaitent.

Mais les communes qui ont mis en place la surtaxe ne sont pas toujours celles où le besoin de logements sociaux est très criant.

Ainsi, certaines villes pour qui les dotations de l’état tendent à s’amenuiser verront leurs liquidités fortement augmenter grâce à la surtaxe. Alors que le besoin en logement sociaux n’est pas forcément une priorité de la commune.

Alors financement pour les logements sociaux ou renflouement des caisses ?

La liste des villes bénéficiaires devrait s’allonger. En tout cas, Lyon devrait prochainement appliquer la surtaxe alors propriétaires de résidences secondaires attention à vos impôts !

 

Neuf : La loi Pinel redresse le neuf dans les Alpes

Les promoteurs des Alpes retrouvent le sourire depuis la mise en place du dispositif Pinel.

La fédération des promoteurs indiquent que les ventes progressent et que les prix baissent. Une belle alchimie pour les investisseurs immobiliers.

La FPI des Alpes rapporte une augmentation des réservations par rapport au premier semestre de plus de 23 %. Ils indiquent que le nouveau dispositif immobilier proposé par Sylvia Pinel (loi Pinel) permet de favoriser ce redémarrage dans l’immobilier Neuf.

En effet, le dispositif permet aux investisseurs de déduire une partie du prix de leur investissement directement sur leurs impôts.

 

Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes, précisait qu’en plus de cette augmentation de réservation, une baisse de prix faisait la part belle aux investisseurs.

Si la tendance est plutôt à la hausse en termes de prix au niveau national + 0,6 % selon les notaires. Le marché immobilier des Alpes, lui, affiche une baisse de près de 5 %.

L’alchimie va-t’elle durer ?

Pour une progression encore plus significative, Olivier Gallais préconise que le gouvernement ne doit surtout pas retoquer le dispositif Pinel. Les taux d’intérêts doivent rester attractifs pour libérer les investisseurs. Les promoteurs devraient avoir plus de faciliter à mettre en œuvre de nouveaux projets. Donc, les autorisations d’urbanismes ne devraient pas être aussi difficiles à obtenir.

 

Locations : Airbnb mis à l’amende par la catalogne

Le gouvernement espagnol entend réglementer l’utilisation du site Airbnb en catalogne en imposant une taxe et en limitant le nombre de chambre.

Airbnb qui n’a pas vu les publicités concernant ce site qui permet aux particuliers de louer des chambres à travers le monde. Mais la catalogne entend faire de la résistance et a pris des mesures afin « d’ordonner et de réglementer l’offre d’hébergement touristique ».

Une taxe à la nuitée…

Voilà ce qu’a décidé la région du Nord-est de l’Espagne, la catalogne, qui est un site touristique très prisé. En effet, l’Espagne est le troisième pays le plus visité au monde. Alors pas question de laisser fuir les bénéfices de ces touristes. Le gouvernement a donc mis en place une taxe de 0,65 euros par nuit pour les propriétaires de logements situés à Barcelone. Le montant sera de 0,45 euros pour les logements situés hors de la ville.

Une limitation sur le nombre de chambre…

Deux chambres seulement au maximum et sur quatre mois maximum dans l’année. Obligation au propriétaire d’informer les autorités compétentes lors de la location de son bien et il devra passer une nuit pendant la location dans son logement. Quoi de plus plaisant que d’accueillir son propriétaire !

Pourquoi de telles mesures ?

Parce que le nombre de réservation via Airbnb a dépassé les réservations hôtelières en 2014 ce qui agace fortement les professionnels du secteur. Ainsi, le gouvernement espagnol essaie de répondre à la demande de réglementation des professionnels de cette plate-forme collaborative.

La commissaire européenne au marché intérieur à l’industrie a annoncé qu’une réglementation de ces activités devrait intervenir prochainement.

 

Copropriétés : les syndics détournent la loi

Depuis le 1er juillet 2015, un nouveau contrat de syndic régit les relations entre les copropriétaires et les syndics. Néanmoins, après seulement 13 jours de mise en place on constate déjà des dérives des syndics.

Afin d’éviter les accumulations des frais dus aux tâches optionnelles qui sont facturés par les syndics, l’état a mis en place via la loi ALUR une nouvelle règlementation qui précise les droits et le coût de certaines tâches. Aussi seul une vingtaine de services seront facturable en sus du forfait de base qui comprend les frais de gestion courante.

Ces nouveaux contrats seront mis en place de manière progressive au moment des assemblées générales annuelles des copropriétés.

Mais certains syndics montent un peu, beaucoup, leur nouvelle note !

En deux mots..

Premièrement : les gros administrateurs de biens allongent de manière irraisonnée leur forfait de base. « il n’est pas rare de voir des gestionnaires assumer des revalorisations de 40 % à 45 %, voire dans des cas extrêmes de près de 50%. », alerte le responsable du syndic Syneval.

Deuxièmement : les syndics revalorisent à la hausse leurs tarifs des prestations optionnelles. On constate des hausses tarifaires horaires d’honoraires de près de 50 %. Certains services optionnels seraient facturés de plus de 6 fois le tarif moyen.

Alors avant de signer votre nouveau contrat de syndic, soyez vigilant !

Rénovation : l’Anah revoit sa copie en terme de budget

L’agence Nationale de l’Habitat, en charge de la réhabilitation des logements privés devrait revoir sa copie pour mieux évaluer et cibler ses actions. En effet, jeudi dernier, l’établissement public signait un contrat d’objectifs avec l’Etat.

L’Anah s’engage donc à subventionner chaque année (jusqu’à 2017), la réhabilitation de 11 000 logements « indignes » ou très dégradés. De plus, elle devra avoir financé la réhabilitation de 15 000 logements en copropriété par an. Un taux de 30 % supplémentaire par rapport à 2014.

Dans le contrat signé avec l’état 5 grandes priorités ont été invoquées :

  • Agir contre l’habitat indigne et très dégradé,
  • Agir contre la précarité énergétique,
  • Prévenir et traité les copropriétés en difficultés,
  • Adapter les logements à la perte de l’autonomie due à l’âge et aux handicaps,
  • Favoriser l’accès au logement des personnes en difficulté.

Voir les nouvelles résolutions.

Pour rappel :

Définition de l’habitat indigne

Qu’est-ce qu’un logement indigne ?

 La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine.

 Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

L’article 84 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25/03/2009 est venu clarifier les contours de cette notion d’habitat indigne.

Désormais, il faut comprendre par logement indigne, toutes les situations dans lesquelles l’état des locaux, installations ou logements, exposent leurs occupants à des risques pour leur santé ou leur sécurité, et dont le traitement relève donc des pouvoirs de police exercés par les maires et les préfets, selon la nature des désordres constatés.

Sont donc visés par cette nouvelle définition :

  • Les locaux et installations utilisés à des fins d’habitation et impropres par nature à cet usage (caves, sous-sols, combles…).
  • Les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent leurs occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité.

L’habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables, c’est-à-dire ne disposant pas à la fois d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central, ni les logements non « décents » au sens du décret du 30 janvier 2002 , qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire.

A cet effet, le locataire qui souhaite contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise aux normes de son logement devra au préalable lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Source ANIL

Réglementation : Les textes de lois qui réforment le monde de l’immobilier

Depuis des mois le monde de l’immobilier a subi quelques remous qui ont parfois lourdement impacté les professionnels. Une multiplication de lois et de mesures qui fait perdre la tête.

Alors que pensez-vous d’un petit point pour mieux les comprendre ?

Le secteur immobilier repose sur un certain nombre de lois. Les lois Mermaz, Hoguet toujours en application sont les plus anciennes. Mais cette année, les lois ALUR, Macron et Pinel viennent y apporter quelques aménagements.

ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) mise en place par Cécile Duflot, ex-ministre du logement, a été adoptée le 24 mars 2014. Longuement arbitrée par les ministres et les sénateurs, la loi comporte 117 articles de quoi « plancher » ardument. Seul 14 décrets ont été promulgués à ce jour sur les 80 proposés. Cette loi qui a été remaniée par Sylvia Pinel, actuelle ministre du logement, devrait voir plusieurs autres décrets mis en application courant 2015 et 2016.

Alors quelles sont les mesures déjà appliquées ?

Le préavis d’un mois :

En zone dites « tendues » les locataires de logements peuvent maintenant faire valoir un droit de préavis de un mois au lieu de trois mois.

Les frais d’agence immobilière :

La loi Duflot a plafonné les frais d’agence pour les locataires depuis septembre 2014. Le propriétaire bailleur prendra désormais en charge les honoraires hormis 4 prestations qui resteront-elles à la charge du locataire :

  • Rédaction du bail
  • Frais de visite
  • Frais de dossier
  • Etat des lieux

De plus, les honoraires sont plafonnés pour les zones dites « très tendues » à un prix au m².

Pour Paris et les villes de la petite couronne le prix est établi à 12€ du m² habitable. Pour les grandes villes comme Lyon, Bordeaux et Toulouse, le plafond lui sera posé à 10 € du m² habitable. Les autres villes seront plafonnées à 8 € du m² habitable. Néanmoins, le locataire ne devra pas payer plus, au total, que le propriétaire.

La trêve hivernale :

Duflot a prévu un allongement pour 2014-2015 de la trêve hivernale de 15 jours calendaires. Ce qui fixe les dates d’interdiction d’expulsion du 1er novembre 2014 au 31 mars 2015 au lieu de 15 mars 2015. L’objectif est de traiter les problèmes d’impayés en amont et éviter les expulsions.

Les contrats types :

Afin de faciliter l’accession à la location, les nouvelles formalités devraient être allégées. Limiter le nombre de justificatifs pour les locataires. De nouveaux contrats types de baux ou d’état de lieux seront mis en place pour les propriétaires, locataires et syndics.

Ainsi le 2 juillet dernier, le nouveau contrat type de copropriété a été mis en application.

L’état des lieux :

Un degré de vétusté sera désormais pris en compte lors de l’état des lieux de sortie du logement.

 

Quelles sont les mesures qui devraient être instaurées ?

Un nouveau contrat de location type entre en vigueur au 1er août prochain

Un nouveau contrat de location type entre en vigueur au 1er août prochain

L’encadrement des loyers :

L’encadrement des loyers, mesure importante qui questionne bon nombre de professionnels et qui devraient être assez difficile à gérer. En effet, mesure phare de la loi ALUR, cette loi a pour but de contenir l’augmentation des loyers. Cette réforme assez complexe qui devrait être instaurée dans l’ensemble des grandes villes. Son galop d’essai sera proposé aux parisiens dès le 1er août 2015.

Dans les grandes lignes, un loyer médian de référence sera mis en place par arrêté préfectoral et servira de base pour le montant les loyers. Les propriétaires pourront majorer ou minorer leur loyer de maximum 20 % par rapport au loyer médian. Pas de panique ! le gouvernement a tout de même prévu pour les propriétaires de logement à « caractéristiques particulières » des aménagements de loi qui permettront de mettre en place des compléments de loyer. Cette loi n’a pas d’effet rétroactif, mais attention locataire au renouvellement des baux une minoration ou majoration pourra être pratiqué sur votre loyer.

La caution solidaire de l’état:

Tout nouveau, tout beau ! Une garantie universelle des loyers (GUL), une garantie qui va permettre aux propriétaires d’être indemnisé en cas d’impayé. Objectif premier, permettre aux plus démunis d’accéder au logement. Mais la mesure qui devait être mise en place en janvier 2016, a avortée. Remplacée par la caution solidaire de l’état. Elle permettra aux jeunes salariés ou aux personnes en situation précaire de pouvoir accéder à la location.

Le dépôt de garantie :

Deux mois, durée maximum autorisée pour restituer aux locataires son dépôt de garantie. Celui-ci devrait passer à un mois.

Les pénalités de retard de loyers :

Si votre contrat stipulait la mise en place de pénalités en cas de non versement de votre loyer. Vous pourrez désormais appliquer une majoration de près de 30 % sur votre loyer en cas de non-paiement.

La formation des agents immobiliers :

La loi hoguet qui régissait l’activité des agents immobiliers depuis 1970 vient de se voir légèrement enrichi par la loi ALUR.

Indispensable au renouvellement de leur carte professionnelle, les agents immobiliers devront impérativement suivre une formation continue. Une responsabilité civile sera obligatoire et ils seront sanctionnés en cas de location d’un logement inhabitable. Mesure normalement applicable en janvier 2016.

Les diagnostics techniques :

Deux nouveaux diagnostics obligatoires à compter du 1er trimestre 2016 :

  1. L’état de l’installation électrique
  2. L’état d’installation du gaz

Pour toute vente immobilière un diagnostic spécifique concernant les mérules devient obligatoire.

La lutte contre l’habitat indigne :

Une police du logement devrait voir le jour pour « pister » et sanctionner les « marchands de sommeil ». Objectif, pousser les propriétaires de logements insalubre à réhabiliter leurs logements et vérifier les loyers considérés comme trop élevé.

La sanction : 5 ans d’interdiction d’achat !

La simplification des procédures pour l’accès au logement social :

La mise en ligne et le suivi des dossiers sur le net devrait simplifier les procédures pour les demandeurs de logement sociaux.

 

Qu’advient-il de l’évolution du logement en termes d’immobilier neuf ?

La loi Pinel a pris le relais pour « rebooster » l’immobilier neuf et redonner de la vigueur aux investisseurs.Cogedim - contempora

Pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, Sylvia Pinel propose le dispositif suivant :

Pour toute acquisition d’un logement neuf ou en état d’achèvement, vous pourrez bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre 6 000 euros par an pendant 12 ans. Condition sine qua non, l’acheteur devra louer pendant 6 ans minimum, le logement en tant que résidence principale. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement :

  • 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location,
  • 19 % du montant de l’investissement pour 9 ans de location,
  • 21 % du montant de l’investissement pour 12 ans de location.

Petit bémol non négligeable, cette loi n’est pas cumulable avec tout autre dispositif de défiscalisation. De plus, les logements éligibles doivent impérativement répondre aux normes BBC RT 2012, BBC 2005. Et enfin, toutes les communes ne sont pas concernées voir la liste ici.

Les notaires touchés par les réformes immobilières pourquoi ?

Les droits de mutation augmentent définitivement

Les droits de mutation augmentent définitivement

 

En ce qui concerne la partie honoraire des notaires, la loi macron change un peu la donne et révise les anciennes tarifications.

Objectif de cette loi : établir des tarifs plafonnés qui se substitueraient aux honoraires proportionnels aux prix de vente pratiqués aujourd’hui.

Déjà en vigueur, les lois Boutin et Carrez qui concernent la surface des logements applicables aux locations. Pour Boutin, on prend en compte seulement les superficies au sol de la pièce dont la hauteur de plafond est de plus de 1,80 m. Pour Carrez, on prend les mesures de la superficie uniquement pour les parties privatives des copropriétés. Si la superficie notée ne correspond pas à la surface réelle du logement, on peut exiger une baisse du prix. La marge est de seulement 5 %. Alors à vos mètres !

 

Copropriété : Le nouveau contrat de syndic entre en vigueur aujourd’hui

Le nouveau contrat-type de syndic doit entrer en vigueur aujourd’hui suite à la publication du décret d’application. Un contrat censé simplifier la compréhension de la lecture du contrat liant les copropriétaires et syndics. Un outil qui va permettre de comprendre combien paie les copropriétaires et pourquoi !

Ce jeudi le nouveau contrat qui lie les syndics et les copropriétaires devrait entrer en vigueur. Mesure attendue depuis bientôt plus d’un an, on devrait enfin voir plus clair dans la facture présentée par les syndics.

Comment cela va-t-il se traduire ? Une précision sur les prestations qui souvent sont nommées « forfait » et celles notifiées comme « particulières ».

Si le décret doit bien évidemment s’appliquer à tous les syndics, dans l’immédiat les contrats en cours ne seront pas changés. Les contrats concernés sont ceux qui sont en renouvellement et les nouveaux contrats qui prennent effet d’aujourd’hui.

Ainsi, à termes, l’ensemble des syndics devront appliqués les nouveaux contrats.

Combien paie les copropriétaires et pourquoi ?

Il y a deux types de prestations qui seront facturables par les syndics aux copropriétaires.

Les prestations « forfaitaires » qui regroupent :

  • la préparation des assemblées générales
  • la mise à disposition des pièces relatives à la gestion du conseil syndical
  • la mise à disposition des pièces relatives à la comptabilité du syndicat
  • les pièces pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé
  • les pièces relatives aux assurances et à la gestion du personnel

Les prestations dites « particulières » :

  • Les frais de réunions
  • Les frais de visites supplémentaires
  • Les frais liés au règlement de copropriété
  • Les frais liés à la gestion des sinistres ou aux contentieux

Mais si les ministres du logement et la garde des sceaux se félicitent de la mise en place du décret, les professionnels restent plus sur la défensive et attendent de voir ce que nous réserve l’avenir.

 

Lesiteimmo.com

Immobilier Neuf : Une première en France la FPI se féminise !

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobilier) va changer de « main » et va se parer d’un gant de velours.

En effet, la Fédération des Promoteur Immobilier vient de mettre en place Alexandra François-Cuxac.

C’est à l’issue d’une assemblée générale à Bordeaux le 24 juin dernier qu’elle a été élue et qu’elle prend la présidente du FPI.

Elle succède à François Payelle qui part au bout de 3 ans au service de la FPI.

La prise de fonction de la nouvelle présidente sera effective le 1er juillet prochain.